山东鲁能房地产集团营销管理手册

山东鲁能房地产集团营销管理手册

四、营销管理类

1、营销管理工作规定――――――――――――――――――237

2、商业地产管理实施办法（试行）――――――――――――249

3、房地产营销管理系统使用管理规定―――――――――――252

山东鲁能置业集团有限公司

营销管理工作规定

第一条为进一步建立健全鲁能置业集团营销管理体系，加强营销管理执行力度，提升营销各环节工作水平，特制定本规定。

第二条营销合作专业机构的确定

1、营销合作战略库的建立

各类营销合作专业机构主要包括市调公司、策划公司、销售代理公司、营销顾问公司、广告推广公司等。上述专业机构的确定，由置业集团营销部牵头组织建立集团战略合作营销专业机构信息库，并定期更新。

2、营销合作专业机构比选确定

各项目公司主要营销合作专业机构应在战略合作信息库中选择，特殊情况须报批。置业集团营销部牵头组织，项目公司参加，对营销专业机构单位进行筛选，提出备选单位（不少于三家），做为营销专业机构比选单位（《营销专业机构推荐审批表》见附表1）。

置业集团公司相关部门、项目公司共同组成比选评审会，对各专业机构的成果、费用综合评审，并据此评出预选营销专业机构，报置业集团总经理批准（《营销专业机构预选单位审批表》见附表2）。

对已经合作的营销专业机构，依据业绩、专业能力、销售团队管理、合作服务等情况由项目公司每季度进行综合评价，报置业集团营销部备案，作为对营销专业机构考评和定期更新的依据（《营销专业机构评审意见反馈表》见附表3）。

3、各项目公司在当地选择合作的媒体发布公司、销售物料制作公司等，由各公司自行考察确定，签订合作合同的同时，报置业集团公司备案。

第三条市场调研和产品定位策划

由置业集团营销部牵头，组织项目公司、营销专业机构成立产品定位策划专

项组。置业集团设计部、财务经营部、工程管理中心、商业地产中心配合，提出项目市场分析、开发销售策略和销售时序计划，确定各期物业开发规模、物业品种及配置比例、产品类型和配置建议（包括户型面积配置比例）、建筑风格建议、预计销售价格、预计目标成本、经营收益分析等，形成市场和产品定位策划报告，报置业集团总经理批准后实施。

第四条营销方案及营销费用管理

置业集团营销部根据各项目整体开发方案，牵头制订年度营销方案。主要内容包括：年度销售计划、年度推广方案、编制年度营销费用预算、销售周期、开盘时间、销售控制节点、销售价格、当年销售率、销售总额、月度销售计划分解等，经置业集团总经理批准后实施。

各项目公司根据年度营销推广方案及年度营销费用预算，编制月度销售计划、月度推广方案及营销费用使用计划，于每月25日前报置业集团营销部，经置业集团营销部审核，经置业集团分管领导批准后实施。

1、《月度营销费用预算方案》（下月营销推广计划）于每月25日报集团公司营销部审批并填报《营销工作审批单》；《月度营销费用支付计划》（本月实际支付，以及已发生下月预计支付的费用）于每月25日报置业集团营销部审批并填报《营销工作审批单》，以上两方案经集团公司营销部会同财务经营部审核，经置业集团财务分管领导、置业集团分管领导批准后实施。

2、报置业集团公司审批的事项

各项目公司举行的各类活动，包括：公益活动、评选活动、大型房展会、开盘活动、各类论坛等；全国性大型媒体（包括全国性报刊、杂志、专业地产类媒体等）、户外广告和网络媒体发布计划，需提前20天报集团公司审批并填报《营销工作审批单》，置业集团营销部会同财务经营部评审，经置业集团总经理批准后实施。

3、营销费用管理要求

各项目公司如未按要求上报集团审批，所发生费用财务不予支付；超出年度

营销费用预算部分需结合营销方案提出追加预算方案，置业集团营销部、财务经营部审核，报置业集团总经理批准。超出预算部分的每笔费用需单笔单报，经置业集团财务经营部审核，报置业集团总经理批准。

第五条销售价格体系管理

项目开盘前30天，由置业集团营销部牵头，组织各项目公司、销售代理和顾问机构，成立项目价格专项组。在相关部门配合下，依据项目开发情况、区域市场价格情况、项目成本情况、项目利润目标等，制定项目均价及价格范围、形成项目价格体系，明确优惠折扣比例和审批权限，经置业集团总经理批准后实施。集团公司营销部每月对项目所在地房地产市场进行调研评估，对销售价格体系进行适度调整，经集团公司总经理批准后实施。

各项目公司根据集团公司确定的价格体系，负责制定一房一价表，经置业集团公司总经理批准后实施。

第六条营销管理考核

置业集团营销部对各项目公司营销管理、营销流程及费用控制情况进行考核并提出考核意见，报置业集团公司领导。考核的重点包括以下方面：

1、执行集团公司营销管理规定情况；

2、年度销售任务指标完成情况；

3、年度营销费用控制情况；

4、营销工作环节中是否存在违规行为或违规嫌疑；

5、项目相关方案提报审批时效；

6、项目信息及提报材料真实情况；

7、营销管理审批程序执行情况。

附表1：《营销专业机构推荐审批表》

附表2：《营销专业机构预选单位审批表》

附表3：《营销专业机构评审意见反馈表》

附表4：《营销管理工作审批时限表》

附表5：《营销工作审批单》

附表6：《年度营销费用预算方案》

附表7：《月度营销费用预算方案》

附表8：《月度营销费用支付计划》

附表1:

营销专业机构推荐审批表

说明：本审批单适用于营销专业机构比选推荐审批

附表2:

营销专业机构预选单位审批表单位名称：日期：编号：

说明：本审批单适用于营销专业机构预选单位审批