近期房地产资金短缺相关问题探讨

近期房地产资金短缺相关问题探讨

摘要：

如果说土地是07年房地产业的主题词，那么08年度主题词无疑就是资金了，今年以来房地产企业的资金链何时会断的讨论不绝于耳。由于紧缩的货币政策的实行，央行和银监会对信贷规模的严格控制，从整体上而言，房地产业资金短缺的问题确实比较突出，有关人士预计资金的总缺口大约在1000万亿元。不过并不是所有的企业都存在资金短缺的问题，资金短缺的主要是那些07年大量囤地和快速扩张的企业、融资能力小和渠道少的企业，而有实力的公司尤其大部分上市公司资金问题不是很严重。

由于房地产业的资金来源主要来自于银行信贷，因此08年信贷走势就是影响房地产业的关键因素之一，从目前获得的资料看，央行和银监会08年的计划是将信贷总规模控制在3.6万亿左右，而且今年将采用更严格的按季控制措施，防止再出现去年那种大举突破控制规模的情况。对于房地产信贷，由于去年三季度的快速上涨过快，以及美国次贷带来的心理影响，央行和银监会对房地产业的风险评估偏负面，因此通过窗口指导等引导商业银行对房地产信贷加以控制。从一季度执行情况看，信贷规模基本在控制目标中，房地产信贷更是重灾区，房地产开发信贷和个人信贷都有不同程度的下降。

不同企业受银根紧缩的影响不同，规模较大的上市公司基本没有影响，已公布报表上市公司一季度借款获得资金数同比反而上升了。银行有将信贷向优质客户集中的趋势。

信贷控制是否能够放松存在一定的不确定性，我们认为这主要取决于宏观经济形势、银行对房地产信贷的风险评估以及各利益方的政策影响能力等因素。由于通胀等宏观因素尚没有根本性改变，因此预计短期内紧缩的信贷政策难有改变。而中长期由于调控政策效果显现以及各利益方的影响存在放松的可能。

但是第二套房贷由于主要是投资投机性需求，正是房地产的宏观调控政策要压制的目标，而且银行对此的风险评估较高，因此预计放松管制的

可能性不大。

资金肯定是今年房地产开发商们最关心的问题，由于国家货币政策的紧缩，银根收紧，而房地产市场不明和心理预期的变化导致个人购房意愿的下降，房地产商们纷纷爆出资金紧张的问题，潘石屹甚至放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。

一、房地产企业资金情况概况

（一）资金需求总量大，而且资金缺口比较大

根据央行2007年《第四季度货币政策执行报告》，2007年房地产开发投资已经达2.5万亿元，而2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发。因此据北京联达四方的杨少锋分析，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元。初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

但因为受银根紧缩和2008年股市低迷影响，房地产开发贷款将减少，而股市融资也由于股市低迷而受挫。此外，2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，所以，如果没有其他主要融资渠道的话，杨少锋估计2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。

（二）资金短缺的情况不一

尽管房地产开发资金总体存在较大的缺口，但不同的企业资金短缺的情况是不同的。虽然缺少相关资料，但从主要房地产上市公司的财务公开资料还是可以了解到一些信息的：

主要上市公司持有现金及流转情况表（单位：亿元）

从表中可以看出，大部分（约59%）的房地产开发企业经营相对谨慎，经营现金流为正，而经营性现金流为负的企业中，大部分企业都持有充足的现金，（第三列显示了如果没有其他融资且公司保持07年经营资金控制

政策不变，公司仅靠持有的现金可维持多长的时间），按07年经营资金的需求规模计，有一半以上的企业可维持超过一年。因此这些企业资金短缺的情况并不严重。

综合多方信息来看，目前资金短缺的房地产开发企业主要是几大类，一是规模扩张迅速，例如上表中的保利地产、金地集团等；第二是07年大举囤地，谋求上市的企业，恒大集团、顺驰等就是其中突出的代表；还有一类就是融资能力不强的中小型房地产企业。

在资金短缺企业中，大开发商由于可变现的项目储备、能供抵押的资产较多，融资能力强，受影响还小些；但一些小开发商，特别是大部分项目处于开发前期的小开发商，将面临窘境。

二、2008年房地产信贷分析

根据国家统计局统计信息和央行的《2004年中国房地产金融报告》，房地产开发资金来源中，“自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；‘定金和预收款’也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。”，近几年，由于政策对项目开发自有资本金的门槛提高，房地产开发贷款占比略有下降，但估计房地产开发资金中银行贷款的比重仍不低于50%。因此对于资本密集型的房地产业而言，在我国目前情况下，信贷无疑是产业发展的关键影响因素。

（一）2008年信贷政策概况

根据有关报道，央行和银监会已经确定08年信贷规模，就是2008年新增贷款的总量控制在3.6万亿左右，基本与07年持平，而今年一个重要的变动就是监控更加严格，进一步明确按季控制指标，银监会规定了每个季度的贷款额度使用，第一季度只能够提全年的35%；到第二季度总共不超过50%；到第三季度总量不超过75%；第四季度剩下25%可用，避免出现07年第二季度就将全年计划用完的情况。而且，央行和银监会还通过窗口指导，要求各商业银行制定更严格和细致的贷款计划和贷款及

风险防范规则。

从一季度执行情况看，基本符合央行和银监会的预期。中国人民银行统计数据显示，3月末，金融机构人民币贷款余额为27.5万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点。一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。仅比35%的目标略有突破。

但由于07年第四季度信贷的紧急刹车，导致大量贷款申请推迟到今年，占用今年的额度，而一季度历来是借贷高潮，这就使得今年资金饥渴症更加严重，人民银行的银行家问卷调查显示，一季度各行业贷款需求全面回升，信贷需求景气指数高达68.9%，居历史第二高位。资金短缺已是全局性问题。

近期央行再次将存款准备金率调高50个百分点，以进一步减少货币流动性，有专家预计此举将减少货币供应约2000亿元人民币，必将导致银行可贷资金也相应减少。

（二）房地产信贷

房地产业作为资本密集型产业，在我国目前金融市场尚不发达，融资手段缺乏的背景下，对信贷有极大的依赖度。据国家统计局统计，07年前三季度房地产业开发投资增长了30%，而同期房地产开发信贷也同比增长了27%，个人信贷更是同比增长了31.4%，信贷资金尤其是个人信贷的增长无疑是房地产业增长的重要动力。

房地产信贷是本次信贷紧缩的重灾区。一方面由于银根紧缩，贷款规模的严格控制导致房地产信贷也会相应收缩。另一方面，基于07年房地产信贷的增长过快的担忧，以及美国次贷危机带来的心理影响，央行对当前房地产业的评估偏负面，对房地产信贷的风险级别提高。07年下半年和今年一季度央行和银监会多次通过窗口指导会议要求各商业银行提高风险意识，加强对重点行业（其中包括房地产业）的信贷管理和监控。

因此各大银行都在调整信贷政策，抬高门槛并加强贷款管理，据报道，四大银行拟将授信权限进一步上收，并推行公司准入和行业评审制度，信用评级系统也做了调整，更加严格了。以中国最大的住房贷款银行建行为例，其内地业务中，在07年中期时，房地产业贷款占全部贷款的比重为