公寓产品专题研究
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
小户型公寓产品专题研究报告
1 背景研究
日本小型集合住宅：
国内小户型住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型住宅起源于战后伊始.当时日 本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅 。 一般日本的几个住宅面积只有20-30平米，在4*8的网格下，浴室，卫生间。走廊以及玄关占据了较 大面积，造成了使用面积非常小。建筑师采用了2*16米的网格，房间变成单面走廊般，浴室和卧室位于 端头，利用弯曲的房间形状保护隐私，而非用墙。 下图是日本大阪的一个小型集合住宅，集合住宅的西面是车站，周围有700多年的历史大樟树。神 灶，高架线，街道，商店组成了一副熙熙攘攘的热闹景象。建筑师从中认识到三个最重要的设计元素： 西侧的办公楼，北面的视线，南向的阳光。
2 户型特征
小户型公寓功能研究 18平米户型 客厅
通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。
2 户型特征
小户型公寓功能研究 18平米户型玄关
全能入户玄关，玄关长度≥900mm。入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设臵。 热 水 器
玄关 隐 形 空 开
小家 电
解决这种简易就餐的需求。 1）水槽：清洗蔬菜水果、碗筷；
2）电磁炉：用于煮方便面、熬稀饭、熬汤；
3）微波炉：快速加热食物，可以用于自制早餐；
第 15 页
2 户型特征
小户型公寓功能研究 18平米户型卫生间
卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能。
卫生间
2 户型特征
小户型公寓功能研究 18平米户型客厅/卧室
• 小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。卧室的基本 功能是睡眠休息，床是必不可少的。 1) 年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需 要。 2) 床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。
长租公寓产品创新研究分析
长租公寓产品创新研究分析许谦摘要：2017年是长租公寓蓬勃发展的一年，“房子是用来住的，不是用来炒的”，把房地产长效调控机制做细做实已经迈入实质性的环节，大力发展住房长期租赁市场对稳定房间实现市场供需平衡有着积极的决定性作用。
未来五年，成都人口流入将超百万，成都的租房市场不可小觑，长租公寓创新产品必然对成都房地产市场有着积极影响。
本文主要结合华润成都三圣乡项目及华润置地公寓产品标准对长租公寓创新产品进行研究分析。
关键词：创新产品；长租公寓；设计研究；标准执行前言：2017年11月15日，成都市政府发布《成都住房租赁市场发展五年规划》，到2021年全市市场化租赁住房保有量达到140万套、13038万平米。
从成都的市场看，由于前期的过度供应商业用地或调高地块的商业比例，开发商为了加快现金流，必须要配套公寓产品。
而公寓产品在成都市场表现一直不活跃导致众多开发商只能通过“偷面积”、“送面积”形成产品利好，实现去化。
在新政策下，会有效去化一批已报规报建的公寓项目，从长远看，也必定会让开发商及设计院考虑创新产品。
因此对长租公寓产品进行创新研究对开发商和设计师都有着深远的意义。
1 長租公寓研究背景对象1.1 华润置地公寓现状华润置地公寓项目城市布局分散，所有公寓项目合计总建筑面积较大，大多为平层公寓，中低端公寓为主要产品，潜在去化压力大。
从城市分布与项目进度来看，未开工的公寓，货值较大，进行产品创新并快速推广落地，对于公司意义重大。
公寓成交中小于70㎡的公寓在签约金额中占一半，库存比例较低，去化速度较快，因此小面积段长租公寓是主力产品，也是长租公寓创新的主要研究对象。
1.2 研究对象：从客户需求到产品解决方案无论销售型公寓还是长租公寓，产品价值的实现均有赖于终端使用者；使用者的反馈意见往往最具有代表性。
从使用者出发，可一并为置地销售型公寓和长租公寓提供产品解决方案。
长租公寓价值逻辑：对于使用者来说需要提高居住品质同时降低总租金，对于开发商而言需要提高回报率、加快去化速度、物业实现增值。
天津酒店式公寓产品研究分析报告(19P)
天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。
酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。
由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
青年公寓LOFT的产品分析课件
在项目规划和建设中，注重节能环保和可持 续发展，为住户创造更好的生活环境。
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REPORTING
求。
软装设计
选用舒适、美观的软装，如布艺 沙发、地毯等，提升居住品质。
配套设施规划
公共空间
提供公共休闲空间，如咖啡厅、书吧、健身房等 ，丰富青年人的生活。
便利设施
配备自动售货机、快递收发室等便利设施，方便 青年人的生活需求。
安全设施
设置监控摄像头、智能门禁等安全设施，保障居 住安全。
PART 04
自媒体渠道
建立官方网站、微信公众号等自媒体平台，发布相关信息，与客 户保持互动。
促销策略
限时优惠
在特定时间段提供折扣、免租期等优惠，吸引客户尽快签约。
团购活动
组织团购活动，鼓励客户集体预订，享受更多优惠。
积分奖励
建立会员制度，客户预订并入住后可获得积分，积分可用于抵扣房 租或换取其他福利。
PART 06
竞争环境分析
REPORTING
主要竞争对手
本地房地产开发商
这些开发商在当地拥有丰富的资源和经验，对市场有深入的了解 。
全国性房地产开发商
这些开发商在全国范围内都有业务，资金实力雄厚，品牌知名度高 。
线上租房平台
如58同城、安居客等，这些平台拥有大量的房源信息和用户流量 。
竞争优势与劣势
竞争优势
青年公寓loft的产品定位明确，针对年轻人的需求进行设计，具有较高的性价 比和舒适度。同时，青年公寓loft的社区氛围好，可以为年轻人提供更好的社 交体验。
产品历史与发展
起源
青年公寓loft起源于欧美国家，最 初是为了满足年轻人的居住需求 而设计的。
长租公寓专题分析研究报告
需求层面。中低端房源供不应求，买卖市场的低迷，加上群租整治的挤出效应让部分刚需的租房者重新
寻租，让租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入 水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。
6
长租公寓成为年度投资热点 在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局
长租公寓成为年度投资热点 房地产租赁市场的资源错配使得公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端
供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。未来物业价格趋稳，物业
增值转向物业经营，房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），业主出租意愿的提升，大规模 的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域
链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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发展趋势 标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利能力也具备 较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入
门外更多野蛮人
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行业挑战 标
Байду номын сангаас11
链条中的投资机会 标
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链条中的投资机会
细分带来的纯粹，以女性公寓为例：除了开发商完整的大商业配套外，开发商将免费提供个性工作室使用权鼓励社会资源进入共女生公寓，同时培育 有手艺的女生公寓业主，在女生公寓内部做soho办公的一人公司，一方面可以直接面对开发商聚合起来的女性消费市场，另一方面也让女生公寓变成 一个互联网实现线上线下落地的实体空间，这样以养活很多美甲工作室，很多美发工作室、瑜伽工作室、宠物服务工作室等等。 13
住宅产品调研分析——新派公寓
赛富基金 软银赛富基金成立于2001年,2009年已更名为赛富亚洲基金。目前共管 理约40亿美元的基金,包括旗下四期美元基金及若干人民币基金,是亚洲 最大的风险投资和成长期企业投资基金之一。 投资领域：科技，媒体与电信，节能与新能源，生物医疗保健，环保技 术，消费品，金融服务，物流，制造业 在中国，赛富投资了盛大网络、完美时空、58同城网、中国数字电视、 橡果国际、ATA、汇源果汁、迈科金属、翰宇药业等公司。
住宅产品调研分析
六、紫禁城店详细介绍 配套服务
住宅产品调研分析
• 整栋楼wifi覆盖，畅享高速网络 • 严格门禁管理，确保安全居住 • 公寓整栋楼共5层（地上四层，地下一层），共42间房。
地下1层：配备mini office、储藏室，为住户提供便利、多样的生活方式； 1层：室外小花园。可聊天、休息，公共区域； 1-4层：客房。共有mini间、一房一厅、两室一厅三种户型。
五、宣传与报道 媒体报道
住宅产品调研分析
五、宣传与报道 官方微博
发布最新动态，分享居民生活
住宅产品调研分析
五、宣传与报道
住宅产品调研分析
租房网站报道
• 海尔U-home又添新伙伴 新派公寓迎智慧生活新style—搜房网 新派公寓签约海尔U-home，为新一代的高端人群提供全套的解决方案，同时也为
七、国贸店详细介绍
区位与发展过程
城市核心，经营寓所：CBD店位于CBD核心商 圈，地理位置优越。毗邻东三环，距离国贸仅 800米。是CBD白领们的居住首选，尽显城市精 英气质。
二、投资与运营情况
住宅产品调研分析
新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）
投资公司 其在成立之初，便获得国内著名的赛富基金投资。与此同时，王戈宏先 生和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，并改造成新派 公寓全国旗舰店，创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展， 打造了新派公寓的金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式。
公寓产品深度研究
【精神本质】
Loft公寓是艺术旳舶来品，潮流前卫是其存在旳基础，不像在美国， Loft有个长久发展旳过程 是对LOFT旳盲目崇敬，失去了LOFT旳根本旳精神和价值
LOFT是开发商突破用地容积率旳限制，披上艺术旳 外衣，用加大层高来提升单价，最大程度利用土地， 使利润最大化旳工具
＜＜ 产品
【特征】 流动性，户型内无障碍
0.8-1元/度 8元/吨 5.50.5元/度 3.9元/吨 4.9
能否自动续期未知
首付
50%
贷款年限 23年
30% 30年
价格
较低
较高
＜＜ 产品
【劣势】
部分产品为商用水电，居住成本高
-以北京项目为例，对水电、燃气情况作出统计-
“商改住”LOFT水电收费普遍采用商用原则，远远高于民用原则 少数项目因为公建限制，不通天然气，只能经过煤气或电磁炉做饭 所以LOFT受立项限制，生活成本普遍偏高，是造成购置阻碍旳原因之一。
星级旳条件，具有长久性、稳定性。
＜＜ 发展 << 艺术loft
【精神】 ✓保存历史，节省耗资
✓空间个性化及居住功能多元化 ✓自由、多变、解放；高大、宽阔、结实 ✓老式家居蓝图旳革命性颠覆，以外露旳美学对抗包裹旳伦理学，以构造旳诗学对抗马粪 蛋政治学，全部压迫权力旳自我解构
【语录】 ✓“回家工作吧” ✓“最奢华旳东西就是空间” ✓“思想多动症患者们陷入了对于仓库旳爱情” ✓ “忘记过去就意味着背叛”，Loft旳集体记忆功能是富于社会政治学意味旳。 ✓“我们这个无序和超现实旳城市中寻找乌托邦旳现实可能性，经过个体旳努力将城市旳 暴力转化为活力。”
租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充分旳废旧厂房和仓库，从 中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己旳生活空间和 艺术工作室。
集中式长租公寓和分散式长租公寓专题研究
通常由个人或小型投资者拥有，分布在各个小区或楼宇中。运营上更灵活，可以根据市场需求调整租赁策略，但 管理难度较大。
投资回报比较
集中式长租公寓
由于规模效应和品牌影响力，通常更容易获得较高的租金收益。同时，由于集中 管理和运营，成本相对较低。
分散式长租公寓
投资门槛较低，但需要投资者自行管理，因此成本较高。分散式公寓的租金收益 也相对较低。
完善服务配套
提供便利的生活服务，如洗衣、烘干、健身、娱 乐等，以满足租客的日常生活需求。
3
个性化服务
根据租客的需求和习惯，提供定制化的服务，如 定制的收纳方案、个性化的家政服务等。
加强品牌建设
品牌形象塑造
建立鲜明的品牌形象，包括品牌理念、品牌 标志和品牌宣传语等，以提高品牌知名度和 美誉度。
提升品牌价值
通过提供优质的产品和服务，加强品牌口碑和忠诚 度，从而提高品牌价值和竞争力。
跨渠道宣传
利用线上和线下渠道进行品牌宣传和推广， 如社交媒体、广告投放、线下活动等。
创新经营模式
多元化收入来源
除了租金收入外，探索其他收入来源，如周边商业配套、共享空 间租赁、社区活动等。
共享经济模式
将长租公寓与共享经济结合，如共享厨房、共享洗衣房、共享办 公空间等，提高空间利用率和租客的互动性。
智能化管理
运用互联网和智能化技术，实现公寓的智能化管理和服务，如智 能门锁、智能家居、智能安防等。
优化投资策略
合理选址
选择交通便利、商业配套完善的区域，以提高公寓的吸引力和租 金水平。
精细化投资
根据市场需求和项目特点，进行精细化投资，控制风险和提高回报 率。
长期价值投资
关注长线投资价值，不追求短期利益，以实现长期稳定的投资回报。
创新公寓产品研究
创新公寓产品研究一、引言随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，住房问题成为了社会发展中的一个重要议题。
尤其是年轻一代，在经济条件允许的情况下追求更高品质的生活，对住房的要求也越来越高。
因此，创新公寓产品的研究和开发成为了当前的一个热点话题。
本文将重点对创新公寓产品进行研究，探讨其发展趋势和未来可能的发展方向。
二、创新公寓产品的定义和特点1.定义：创新公寓产品是指在传统公寓的基础上进行创新和改良，满足不同人群对住房需求的多样化和个性化要求的住房产品。
2.特点：（1）灵活性和多样性：创新公寓产品可以根据不同人群的需求进行定制化设计，提供不同户型、面积和功能的住房选择。
（2）配套设施和服务：创新公寓产品注重为居民提供舒适便捷的生活体验，配备完善的公共设施和便利的生活服务。
（3）共享经济模式：创新公寓产品常常采用共享经济模式，可以提供共享的社交空间、设施和服务，提高资源利用效率。
三、创新公寓产品的发展趋势1.个性化定制化：创新公寓产品将更加注重满足不同人群的个性化需求，提供更多样化的户型和功能配置选择，让居民能够根据自己的需求和偏好进行定制。
2.智能化和科技化：随着科技的不断进步，创新公寓产品将逐渐智能化，通过智能家居系统实现住房设备的自动化控制和管理，提高居民的生活便利性和舒适度。
3.融合社交和工作功能：创新公寓产品将逐步融合社交和工作功能，提供共享的社交空间和办公设施，满足年轻人工作、社交和休闲的多重需求。
四、创新公寓产品可能的发展方向1.面向特定人群的创新公寓：根据不同特定人群的需求，开发面向学生、老年人、单身职业人士等特定人群的创新公寓产品。
2.融合绿色环保和可持续发展理念：将绿色环保和可持续发展理念融入创新公寓产品的设计和建设中，提供更环保、节能和可持续的住房选择。
3.探索共有产权模式：共有产权模式可以解决年轻人购房难的问题，创新公寓产品可以探索共有产权模式，让年轻人能够更容易地购买到自己的住房。
最新LOFT的产品分析
最新LOFT的产品分析
一、关于青年公寓LOFT的产品分析
产品分析
注：一批年轻的艺术家，把废弃的工业厂房、仓库进行一番布置，将其变成个性十足、充满艺术魅力的特殊住宅。
LOFT这个含义诞生于纽约SOHO[苏荷]区，指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
何谓LOFT户型
购买房型 购买人群 购买原因
青年人 中年安居人群 灰色人群
→ → →
→ → →
不同人群，用不同语言，不同卖点
小户型 中大户型 私密性
梦开始的地方—温馨的家 高品质楼中别墅—安享生活 秘友聚会与交流—私邸
购买目的 购买人群 受众语言
产品概念论述枯燥，消费认知过程长 产品推广渠道少，阅读率低 城区人口基数少，购买力受限
结 论
01
LOFT，好产品，个性独特，利益点明晰,值得期待
02
LOFT市场形象：
项目背景
单击此处添加正文
02.
项目概况
单击此处添加正文
尊崇感 通风采光 楼中楼格局 性价比 LOFT利益点解析
LOFT
价值在哪里？
公关活动： 模特走秀，攀岩表演，室内蓝球 模特走秀：利用LOFT展示模型的可用性，在节假日安排模特走秀，展示户型对于家庭生活的改变。 攀岩表演：标榜高度的直接手段，安排专业攀岩手表演，并邀请市民参与，同时在当期报广中体现出这部分内容，推广与公关活动实现呼应。 室内蓝球：标榜高度的手段之一，也可邀请市民参与小型娱乐活动。
独特的精神堡垒
01
02
LOFT展示模型示意
LOFT展示模型可行性
建议: 贵司先做一下建筑预算，考量一下实体模型展示的可能性。如果投入不是很大，我们强烈建议建造这一模型进行展示。 虽然LOFT前期投入只有155套，属于试水房型，但如果亮相力度不够，房型优势展示不足的话，市场反映很可能不会好。 同时，一定力度的广告不仅是推广LOFT的必须，也是天之润品牌的必须。
公寓产品专题研究
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高, 而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;
公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧
大众对公寓的理解——
什么是公寓
为什么大家的答案千奇百怪 公寓的概
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念 PART 2 公寓产品分类 PART 3 公寓产品的特点 PART 4 公寓产品的发展历程 PART 5 公寓产品元素 PART 6 公寓产品目标消费者特征
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
居住公寓——软件配套
物业服务：
高档居住公寓要求内外配套齐全,装修标准较高,真正的高档居住公寓对物业服务要求较高,个别项目可以实现金牌管家服务对于中档居住公寓,注重社区内部配套设施,满足客户日常生活需求.
PART5：公寓产品元素——商务公寓价值梳理
商务公寓
商务公寓体系
选址标准
城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈
目录CONTENTS
PART 4 公寓产品发展历程
公寓产品的发展历程 ——公寓的国内外之分
在国外
像北京、等海归人士较多的城市,便有不少带有公寓、国际公寓 字样的楼盘,欲与世界接轨,但这些所谓的公寓绝大部分是用来出售的.后来,公寓一词逐渐演变成住宅的代名词,而与出租形式无关.
发达国家,城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用,叫做公寓,而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等,这是西方人眼中真正的住宅,所以在西方人眼里,住宅就只有公寓和别墅之分.
外廊式
中庭式
此类设计层平面四周围合,中央是内院或中庭,除了房间有良好的窗外景观之外,走廊一侧也提供了较好的中庭景观,并且部分裙楼还做到南北通透.
创新公寓产品研究
创新公寓产品研究近年来，随着城市化的不断进程，人们对于居住环境的需求也越来越多样化。
传统的住宅产品已经无法完全满足人们对于居住体验的需求，于是新兴的创新公寓产品逐渐崭露头角。
创新公寓产品是指在生活空间设计、居住方式和服务等方面进行创新和提升，以满足人们对于居住的更高需求。
首先，创新公寓产品在生活空间设计上进行了优化。
传统的住宅产品往往只考虑到基本的居住需求，如卧室、客厅和厨房等。
而创新公寓产品则更加注重居住空间的多样性和灵活性。
例如，一些创新公寓产品采用可调节的隔断和可移动的家具，可以根据居住者的需求随时调整房间的布局，增加了居住空间的使用效率和灵活性。
同时，创新公寓产品的公共空间设计也更加注重社交和交流的需求，为居住者提供了更多的交流机会和社交活动空间。
其次，创新公寓产品在居住方式上进行了改变。
传统的住宅产品往往以独立住宅为主，居民之间的社交交流少，缺少社区感和归属感。
而创新公寓产品则更加注重居住者之间的社交和交流。
例如，一些创新公寓产品提供共享厨房、共享起居室和共享阳台等公共空间，居民可以在这些公共空间中进行社交活动和交流，增加了居住者之间的互动和社区感。
此外，一些创新公寓产品还提供共享办公室和共享健身房等便利设施，让居民可以在家门口就能享受到便捷的工作和娱乐设施，提高了生活质量和居住体验。
综上所述，创新公寓产品通过在生活空间设计、居住方式和服务等方面进行创新和提升，为人们提供了更加满足需求的居住体验。
随着城市化的不断推进，创新公寓产品的需求也将越来越大，因此，企业和项目方应不断进行研究和创新，提供更好的创新公寓产品，以满足人们对于居住的更高需求。
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在国内
公寓产品的发展历程 ——“公寓”的国内外之分
• • • •
1992年 1997年 2002年 今天…
公寓名称 获认可； 商务公寓 大发展； 酒店式公寓 盛行； 公寓俨然已经成为高档产品的代名词。
• 公寓的发展史实际上是其内涵的演变史，在10多年的时间里，公寓的 内涵历经了外销房、写字楼、高档住宅、商住两用的演变，这类产品 大多是精装修，而且价格较高，到了今天，公寓俨然已经成为高档产 品的代名词。
面积较小，主力户型主要在90平米以 下，装修档次较高；
户型面积小，30~60平米；
精装修交房标准，拎包即可入住；
特点
大多位于城市核心繁华地带、商圈周
边，交通方便； 按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性； 一般以只租不售和产权式经营为主； 大多聘请国际知名品牌物管公司，专 业酒店管理集团提供专业、细致、科学
高档居住公寓
居住公寓
管家式服务
居住公寓配套设施
居住公寓——软件配套 物业服务：
高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高， 个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日 常生活需求。
西宁龙湖Moco国际公寓
管家式服务
PART5：公寓产品元素——商务公寓价值梳理 商务公寓
目录CONTENTS
PART 3 公寓产品特点
15
公寓APARTMENTБайду номын сангаас 特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
完善的居家型功能布 局
公寓APARTMENT· 特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高, 而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区; 公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
大众对公寓的理解——
3
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 公寓的概念到底是什么……
目录CONTENTS
PART 1 公寓产品概念
5
什么是公寓？
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地 区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住 形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式 公寓、商务公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO 等多种业态存 在。
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
住宅与公寓的最本质区别在于，住宅产权年限是70年， 而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可带落户，但公 寓不能落户。
目录CONTENTS
PART 2 公寓产品分类
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目前市场上公寓类型的划分-按照产品户型形态来划分：
公寓
平层小户型 公寓
复式小户型 公寓
平层大户型 公寓
选址标准 城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈 处于众多成长型公司的聚集地 交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑 齐全的商务配套设施（商务服务中心+大型会议室等） 物业标准
商 务 公 寓 体 系
豪华挑空大堂
智能化系统（包含宽频上网等） 专业的物业服务
服务标准 安全设施配套
商务公寓配套设施 商务公寓——硬件配套
公寓产品专题
认知
市场
现状
目录CONTENTS
PART PART PART PART PART PART 1 2 3 4 5 6 公寓产品概念 公寓产品分类 公寓产品的特点 公寓产品的发展历程 公寓产品元素 公寓产品目标消费者特征
2
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；
公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用, 公寓可以包月,价格比酒店优惠；
定的干扰，走道的采光通风较差。
外廊式
外廊式是沿走道一侧布置房间，这种组合形式可使 房间获得良好的朝向及采光通风条件，但其走道所占 面积相对较多，建筑进深较小，用地较多，不够经济。
外廊式
公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功 能空间均获得良好的通风、采光条件 创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户
塔楼式平面组合形式平面紧凑，布局整齐，外形较为统一，利于 建筑的标准化和形式的多样化，利用率较高。
PART5：公寓产品元素——层高
大部分公寓平层层高大多在3—3.3米，LOFT层高4.5— 5.4米。与住宅相比较而言，公寓的层高稍高。
2015年新规规定层高在4.5米以上，按两层面积计算。
因此，目前市场上LOFT公寓层高为4.5米。
户型面积要求：
商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。多数项目户型面积 以40-60平米的小户型居多。
PART5：公寓产品元素——酒店商务公寓价值体系梳理
酒店式公寓
选址标准 商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商 贸聚集地。 交通便捷、城市先进要素聚集。 占据优越的自然资源或城市资源 齐全的配套（高档会所＋城市配套） 物业标准
PART5：公寓产品元素——户型
公寓户型特征：
居住类公寓：户型开间较小，进深较大，具备通风
采光条件，厨房达到通风要求。 商务类公寓：开间进深与居住公寓并无本质区别， 具备基本的通风要求，可满足商务办公需求。
独立玄关， 带鞋柜
厨房可打开 空间开阔 舒适的 室内尺
度
对过道的处理
工作阳台
独立卧 室、带 凸窗
交通核布局
单元式内廊式
此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。板式结构，大面宽，短进深，有 利于整个楼体的采光。户型易于分割，适合小面积户型排布。
但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用。
内廊式
内廊式即是沿走道两侧布置房间，这种组合形式平
面紧凑，建筑进深大，有利于寒冷地区的保温节能， 但有一侧房间的朝向较差，走道两侧的房间之间有一
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
用地性质 产权性质 产权年限
商务公寓
一般为综合性用地，商住或商业用地 商务公寓 根据用地性质而定，40年 一般处于城市核心地段及商务中心
酒店式公寓
一般为商业用地 公寓或商务公寓 根据用地性质而定，40年
住宅 公寓 70年
区，户型面积中等，装修档次较高；
具备写字楼功能，在部分城市可注 册公司； 注重外立面设计，价格相对写字楼 较低； 商住合一，既可居住，又可办公； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 商务公寓的出现，是市场细分的结 果。根据不同的形态，又可分为
配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。
soho,scho,studio等形式，是一种既
可居住又可办公的高档物业功能。
的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓） 商务公寓
自用型客户，尤其受成长中 的中小企业及创业者的偏好
酒店式公寓
租客主要以外籍跨国企业
高级白领及投资客
低首付、低月供 精装修交房，配套完善，
高管、来往山西的外籍人士、
投资者，可作为商住型出租， 商务人士为主 投资回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字 楼低 首付和贷款均有较大吸引力 购买客户主要以投资客为
交通方便
公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场 认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的 主要原因。
商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较
商务公寓——居住与办公用途比较
商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：
商务公寓配套设施和服务标准中外比较
目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：
普通(住宅)公寓 商务公寓 酒店式公寓
目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来 说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它 们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类 型的不同，在产权和年限上也各不相同； 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅； 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型 公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
具有较大投资价值，升值 潜力大
主
具备良好的商业、商务、 交通条件 具备较高的投资价值
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功 能； 不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊 功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的 细分，体现产品和功能营销。
公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同 时满足办公与居住功能的复合需求。
公寓和住宅的主要区别
公寓的周边配套和社区配套较一般住宅 更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和 服务、有的具备SOHO特征、有的住宅公 寓修建豪华的酒店式大堂等等； 公寓的本身硬软件设施较高，同一地段 投资型公寓租金较普通住宅要高出50%； 同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格 要高； 公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、 保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各 种增值服务等；
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公寓产品的发展历程 ——“公寓”的国内外之分
在国外
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出 租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的 独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住 宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之 分。