xx万科xxxx项目销售推广方案

前言

xxxx，万科新宠

万科授予我们的工作是基于市场调查之上的主动导向行为。这种行为

是科学的、可求证的；

是有效的、经济的；

是独特的和激发创意灵感的。

我们力图在思维和实践的过程，注重长远的发展观点，追求效果的恒温性；

我们力图采用动态的全程模式，结合各种系统手段主动发现、发掘、创造、获取市场资源，实现目标价值。

因而，工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。

本报告将力求对以下内容做出明确的阐述：

1．工作模式的建立；

2．宏观市场分析与调查；

3．项目质素分析；

4．推介重点定位、推广策略及方式、费用；

5．效果的反馈及修正控制。

本报告的数据来源包括：

1．万科地产《关于金银湖项目的可行性报告》

2．亿房网《关于xx市中高档楼盘的调查报告》

3．xx市统计局《关于1999年国民经济与社会发展统计公报》

4．xx市《2000年政府工作报告》

5．《1998年xx市环境状况公报》

6．亿房网（）

7．汉网房地产频道（）

8．万科地产《xx万科xxxx规划要点》

xx市xxx广告有限公司

2001年7月2日

第一章工作模式的建立

树立良好的、科学的工作模式，目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内，通过有目的的计划和人员分工，动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。

动态的工作模式流程包括：获取—整理—分析—决策—实施—监测

这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的，所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。

1．人员配置：

“xxxx”工作组成员包括xx万科营销策划部工作人员和xxx广告“xxxx”项目组全体成员。决策组——对营销方案进行评估、决策；监控营销全程效果

xx万科营销策划部经理、xxxxx广告公司项目组组长

信息组——把握项目建设进度，收集、整理随机出现的销售信息；委托调查及监测推广效果xx万科营销策划部

创作组——制订销售策略和销售手段，完成具体实施方案和制作

xxxxx广告公司

媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况，对外公共关系处理及突发危机事件处理

2．工作模式：

动态的工作模式建立在密切的沟通交流上，因此对交流方式的设定是模式建立的关键。

交流方式是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。

2.1．工作例会

附表1

附表2

附表3

2.4.1．工作小组成员的内部文件采用群组电子邮件方式，发布各自的工作计划、报告；

2.4.2．每月一次的甲乙方工作计划总结会。

3．工作模式绩效考评

一种工作模式的建立必然会引起人员对接、分工等短期适应性问题，为此，适时加以调整和改进是模式建立中的重要环节。为此，工作小组的决策领导层应负责工作模式的调整协调工作，并按时对人员进行考评。考评方式包括：

3.1．人员每周的工作汇报；

3.2．工作组的月报；

3.3．日常工作反应。

对于无法解决的人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者，采用调换工作岗位、辞退等方式处理。

小结

工欲善其事、必先利其器，良好的工作模式是保证营销推广的前提。

模式建立的关键还需要工作人员保持检视和自我修正的能力，能够随时发现问题和解决问题，从而有所收获。

第二章宏观市场背景

1．xx市概况

马渡沙头苜蓿香，片云片雨渡潇湘；

东风吹醒英雄梦，不是咸阳是洛阳。

——朱元璋作于汉口潇湘湖畔

xx市是xx省省会，华中地区的政治、经济、文化、金融中心。

xx位于江汉平原东部，地理位置为东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′，东西横距134公里，南北纵距155公里，世界第三大河——长江及其支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。xx市东邻黄州市、鄂州市、大冶市，南接咸宁市、嘉鱼市、洪湖市，西界仙桃市、汉川市、孝感市，北与大悟县、红安县、麻城市接壤。全市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人。

xx市面积8467.11平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。在大地构造上属残丘性冲击平原，中间低平，大部分在海拨50米以下；北部丘陵林立，为大别山绵延部分，其余均属沃野千里的江汉平原，地势平坦低洼，长江汉水横亘其间，河道纵横交错，湖泊星罗棋布，所以xx又有“千湖之城”的美誉。

xx属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明。

xx作为楚文化的发祥地，历史悠久，文化源远流长。据考证，位于xx市北郊的盘龙城遗址，是距今3500年前的商代方国宫城。明清时代，汉口成为全国闻名的商埠，是当时四大名镇之一。近代xx，作为民主革命的发祥地，更谱写了光辉的历史篇章。

xx风景秀丽，名胜众多。名闻天下的黄鹤楼、“江城明珠”东湖、“佛都古刹”归元禅寺、古琴台、晴川阁、楚天台等古迹名胜，令人流连忘返。

xx位于中国经济地理中心，交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。

改革开放以来，xx市经济发展十分迅速，国民经济持续稳定增长。特别是1992年被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不断增强，1992-1998年经济年均增长率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。

1999年国内生产总值达到1086亿元，全年实现财政收入112亿元，全社会消费品零售总额达588亿元，全社会固定资产投资完成431亿元，比上年增长7．2%，占GDP的比重达39.7%。投资结构日趋完善。

xx市的产业结构进一步优化，第三产业快速发展，增加值达到530亿元，增长14%，占GDP 的比重提高到48.8%，电信、交通、金融、房地产、居民服务等城市服务功能增强。工业稳步发展，增加值达到387亿元，增长10%。工业结构调整进一步深化，工业产品结构继续调整。一批科技含量高、附加值大的信息通信类产品增长较快，有一定市场需求的汽车、水泥、电力、纯碱、啤酒、饮料、食用植物油及机制纸等产品仍保持一定增幅。农业结构调整力度加大，农业产业化