商业地产基础培训PPT课件

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定价销售 和开架销 售
开架自选、 统一结算
品牌专卖、 量小、质 优、高毛 利
平价、服务 群众生活， 营业时间长
开架售货、 批量作价
专注 • 中国商用不动产
百货商店代表品牌
新世界 天虹百货
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专业店 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
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住宅开发经济效益产生模型
1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足
利润
总销售收入
=
（销售额）
项目总开支 – （开发成本）
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商业地产开发经济效益产生模型
总收入
=
项目总成本
–
利润
X营利模式 不定性可行性
租金
销售收入
自营
Y营利模式
5年或10年 或N年
收入=租金XN年
短期 或中期
卖场租赁 制、种类 齐全、高 毛利
大众化消费、 客户覆盖面 客户来源根 广 据超市规模 和定位有所 不同
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
定价销售和 开架面售
平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
针对特定 消费人群、 经济实力 较强
面积在100 规模较大 平方左右
以速成食品、 经营范围广
饮料、小百 泛，如食品、
货为主
日用品、耐
用品
业态对比
购物中心
百货商店
超市
专业店
专卖店
便利店
仓储店
客户
目标顾客以流动 顾客为主
中高收入 人群、客 户来源范 围广
购物方式
柜台销售 和开架销 售相结合
经营特色
卖场租赁制；布 局统一规划，店 铺独立经营；服 务功能齐全，集 零售、餐饮、娱 乐于一体。
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商业地产的 销售模式
5万-15万平米为 宜
经营日用 工业品为 主的综合 性零售商 店
规模大， 营业面积 在5000平 方米以上
内部结构由百货 商品结构 店或超市为核心 以服装、 店，集零售、餐 家庭用品 饮、娱乐于一体； 为主、种 核心店面积不超 类齐全 过总面积80％
以顾客自 选方式经 营的大型 综合性零 售商场， 又称自选 商场
和产品特性而 定,一般在
定
50-600平米
以食品为 商品结构体现 商品结构以 经营重点， 专业性和深度 著名品牌、 满足食品 性，品种丰富， 大众品牌为 一次性购 选择余地大， 主
全 专注 •主 营中营 商国商 品品 的商占9用0经％不动产
以上
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
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房地产类型
按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产
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基本是以拿到土地的使用类型划分
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商业地产与住宅地产的区别
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商业地产的定义
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案例二：F市著名步行街某大型商业广场 （1）症状表现一：拖欠电费 （2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满 （3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉 （4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖
诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性
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商业地产的内容及操作环节
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商业地产的内容
以经营某一大 类商品为主， 且拥有具备丰 富专业知识的 销售人员和提 供适当售后服 务的零售业态
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
标准超 市:5001500平米; 大型综合
超 市:25005000;超大 型:6000-
10000
具备一定规模, 根据具体经
根据具体市场 营的商品而
创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在 于要看开发商是否有长远经营的心态。
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1、以经营商业的心态操作商业地产 案例一：G市某大厦 （1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当 （2）症结分析二：主题定位不确定 诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性
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常见的商业业态
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购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
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业态对比
业态
购Fra Baidu bibliotek中心
百货商店
超市
专业店
专卖店
便利店
仓储店
定义
规模
产品/ 业态
多种零售店铺、 服务设施集中在 一个建筑物内或 一个区域内，向 消费者提供综合 性服务商业集合 体。分市区、社 区、城郊型
(二) 常见的商业业态 禾盈的技术路线
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房地产含义
➢房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实 体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的 总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： ➢a) 土地 ➢b) 建筑物及地上附着物 ➢c) 房地产物权 ➢注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、土地使用权、地役权、典当权等。
有入货成本或 没有入货成本
收入=售货利润+ 现金流边际利润
收入=销售面积 X售价（元/平方米）
其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X 代表不定性收入模式。
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商业地产的创业容易守业难
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好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商 长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤 场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地 产创业容易守业难的命运不可逆转。
商业地产基础知识培训
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整体概况
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概况2
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培训提纲
(一) 房地产的含义及类型 商业地产与住宅地产的区别 商业地产的“创业容易守业难” 商业地产的内容及操作环节