2018年深圳房地产市场分析报告

房地产开发投资稳定 调整布局适应楼市新格局
宏观政策
租赁政策逐步落地，行业地位不断提升 北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作 金融强监管 信贷进一步收紧
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供需两端均衡增长 制造业PMI稳中有升
从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经 理人指数来看，2017年的波动性相对较大，在4、5月份指 数跌落谷底，实体经济一度疲软。而在接下来的下半年， 指数逐渐攀升，供需两端均衡增长，保持稳中有升的发展 态势。
加快多主体供给、多渠道保障、租购并举制度。其中，租购并举是重要一环，是建立长效调控机制的必要举
措。今年下半年以来，长租市场始终是国家重点发展对象，从供给端增加租赁土地供应，同时增加租赁补贴 与福利，建立线上监管服务平台，未来政策将会继续出台落实以加快长租市场发展。租赁市场的巨大蛋糕也 吸引各方纷纷加入，虽然短期盈利方式仍存疑，但是各方仍加快进入以抢先占领市场。 今年一线城市仍以去杠杆为主要目标，打击消费贷、首付贷等政策纷纷出台，严控阴阳合同也实施在即，去 杠杆依然将进行到底。12月初的政治局会议也明确表示2018年的三大攻坚战，防范化解重大风险，使宏观 杠杆率得到有效控制居于首位，即去杠杆依旧是明年房地产调控的首要任务。
２０１８年深圳房地产市场分析报告
多措并举控楼市 量跌价稳新常态
2017年全国调控围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，分城调控，因城施策，各地房价全面快速上
涨基本得到遏制。深圳房地产市场2017年虽然没有出台重大政策，但是全年市场走势平稳，一二手房量跌价
序 言 ㈠
稳趋势贯穿全年，市场调控基本达到预期。 2017年是租赁市场发展的历史性的一年，租赁市场发展政策层出不穷，银行、政府、企业以及机构纷纷进入 租赁市场，未来租赁市场将迎来飞速发展阶段。实现“房子是用来住的，不是用来炒的” 10 8 201606 201607 201608 201609 201610 201611 201612 201701 201702 201703 201704 201705 201706 201707 201708 201709 201710 201711 6 11.311.1 10.610.5 9.6 9.4 9.2 8.9 9.2 8.8 9.1
CPI同比
PPI同比
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房地产开发投资稳定 调整布局适应楼市新格局
在2017年年初，虽然商品房销售情况不容乐观，但 第一季度房地产开发投资热度并未受太大影响，投 资增速有一定程度的上扬。但在第一季度结束后， 投资增速下降并趋于稳定，总体呈现稳中下调的态 势。
2017年，多地出台了土地供应端的调控政策，这无 疑对楼市火爆的一二线热点城市的房地产开发造成 较大影响，但对于三、四线城市而言，土地可开发 体量依然较大，土地供给的相关政策并没涉及，因 此并没有受太大的影响。 整体上，在房价平稳的大环境下，保持房地产开发 投资的稳定有助于提升城市发展动力，加快城市规 划和提升城市纳容度。 对于未来，在调控一周年有余之后，楼市新格局逐 渐形成，品牌开发商需要重新调整城市布局适应格 局的变化，因此预计未来积极拿地以及投资开发导 致房地产开发商投资额的累计同比增速会在合理范 围内波动。
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Content
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
宏观政策 土地市场
新房市场 二手市场 商办市场
PART 5 PART 6
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市场预测
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市场要点
1 供需两端均衡增长 制造业PMI稳中有升 PPI回落传导至CPI端 资金流动稳中偏紧
55 54 53 52 51 采购经理人指数反应了经济景气的情况，2017总体而言， 我国实体经济相对平稳，美联储的三次加息对实体经济融 资成本或有所增加，对实体经济有一定的制约，而未来一 年美联储预计将加息三次、我国对金融机构的严格监管和 对房地产市场的严格调控，实体经济或许将继续平稳下行。 50 49
2017年消费品零售价格指数CPI连续维持11个月在2%的同比增速以下，在2月急速下滑后逐渐攀升，但工业品出厂价格指数PPI 此时开始回落，未来PPI传导至CPI端后，CPI上涨承压力，通胀情况比较温和的情况下，货币发行的灵活调整空间比较大。 今年货币政策的主基调“稳健中性”，M2同比增呈现速平稳下降的趋势，下半年流动性稳中偏紧，流动性处在合理范围内。 M2同比增速连续个月低于10%，也是历史上首次，这也反映了货币流动性逐渐收紧态势。紧缩性金融货币政策和流动性紧缩对 房价上涨产生有效影响。预计未来M2继续下行的可能性不大，但回升幅度相对温和，继续维持低位运行。
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官方制造 PMI 201607 201608 201609 201610 201611 201612 201701 201702 201703 201704 201705 201706 201707 201708 201709 201710 201711
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PPI回落传导至CPI端 资金流动稳中偏紧
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多措并举控楼市 量跌价稳新常态
同时，讨论多年的房地产税将要开始征收，根据政府公布消息来看，按照“立法先行、充分授权、分步推进”
的原则，推进房地产税立法和实施。也就是说房地产税的出台势在必行，但是必须先制定完善法律，试点后
序 言 ㈡
再推行，未来全面实施依然要一段时间。对于市场投机者来说，房地产税的征收会大大地增加持有成本，而 交易成本则有望降低，在市场价格稳定的情况下，投机者的收益将很难得到保证。房地产税的征收是市场回 归居住属性的重要一环，是建立市场长效调控制度的重要举措，对于抑制市场投机，稳定市场环境有着重要 作用。 2018年政策将保持稳定性和延续性，在建立长效调控制度的基础上，以“房住不炒”为主基调，维护房地产 市场稳定。继续将去杠杆这一主要任务贯彻到底，金融监管继续收紧，货币政策继续收紧，贷款利率也继续 提高维持在高位。租购并举作为未来很长时间的重要举措，资金面将进一步向长租市场倾斜，政策也将加快 落地推进长租市场发展！