中国房地产行业政策梳理-普信

中国房地产行业政策梳理

普信资产研究部

张蒙戈

2015年5月28日

一、房地产市场形成阶段:1980年-1991年

这一时期我国房地产市场从无到有，从个别城市和地区初步向全国扩展，相关房地产政策不断放开完善，为下一阶段的全国性的房地产市场起步打下了基础。

二、房地产市场起步阶段：1992年-1997年

这一阶段我国房地市场进入全国性的发展时期，虽然出现个别地区的非理性投资行为，但是在国家宏观调整的政策下得以抑制，总体市场发展良好，制度建设方面不断完善。

三、房地产市场成长阶段：1998年-2011年

这一阶段房地产首先被确立为新的经济增长点并快速发展。之后在房地产快速发展的背景下，中央政府开启了新一轮对房地产的宏观调控，对房地产的态度由支持转为警惕。房地产相关政策方向也从支柱产业变为防止房地产泡沫，此后相关调控政策密集出台，但房价一路坚挺，直到2007年底才有所抑制。由于2008年金融危机的冲击，房地产调控政策出现松动，致使刚刚显现的调控效果前功尽弃。到2009年底调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。之后政府先后采取了土地、金融、税收以及限购等多种调控手段。不过，频频刷新的"地王"记录，以及仍在不断上涨的房价使政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。

四、房地产市场平稳发展阶段：2012年-2015年

相对于房地产市场成长阶段，这一阶段调控文件密度明显降低，行政性调控政策减少，主要以金融和财税政策为主。受到整体宏观经济不景气的影响，总体调控思路从原有“行政高压”转变为“适度宽松”，截止2015年4月底政策转变初见成效70大中城市在四月出现新房环比量价齐涨，终结了此前连续11个月房价环比下滑的趋势。

目录

一、房地产市场形成阶段:1980年-1991年..................................................................... - 3 -

二、房地产市场起步阶段：1992年-1997年 .................................................................. - 3 -

三、房地产市场成长阶段：1998年-2011年................................................................... - 3 -

(1)高速发展阶段1998年-2002年 ............................................................................. - 3 -

(2)从支柱产业到防止泡沫2003年-2004年 ............................................................. - 4 -

(3)房价在调控中继续快涨：2005年-2007年 .......................................................... - 5 -

(4)房地产调控的一波三折：2008年-2009年 .......................................................... - 7 -

(5)调控政策频出，力度逐步升级2010年-2011年.................................................. - 8 -

四、房地产市场平稳发展阶段：2012年-2015年 .......................................................... - 9 -

一、房地产市场形成阶段:1980年-1991年

在这个阶段我国房地产政策从住房分配制度逐步转变为将房地产作为可以交易的商品，奠定了我国房地产行业的形成。1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3.6 ㎡，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。1980年4月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子。1982年，在郑州、常州、四平、沙市试点了新建住房补贴出售方案，由政府、企业和个人各承担1/3。1987年12月1日，中国土地“第一拍”。这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。1988年，修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期推行住宅制度改革；颁布深化企业经营机制改革的通知。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

这一时期我国房地产市场从无到有，从个别城市和地区初步向全国扩展，相关房地产政策不断放开完善，为下一阶段的全国性的房地产市场起步打下了基础。

二、房地产市场起步阶段：1992年-1997年

1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广。在邓小平南巡讲话的带动下，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等地区。从此，全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入全国性的发展阶段。同年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，以海南为首的部分地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。同时宣布终止房地产公司上市，并控制银行资金进入房地产。

1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

1995年颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。

1997年中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。

这一阶段我国房地市场进入全国性的发展时期，虽然出现个别地区的非理性投资行为，但是在国家宏观调整的政策下得以抑制，总体市场发展良好，制度建设方面不断完善。

三、房地产市场成长阶段：1998年-2011年

(1)高速发展阶段1998年-2002年

1998年对中国房地产业具有里程碑意义的一年。这一年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，这是我国住房体制改革的纲领性文件，明确提出