国内城市更新政策及模式案例

国内城市更新政策、模式案例及企业分析

目录

核心观点 (4)

一、城市更新基本情况介绍 (6)

（一）发展现状及特点 (6)

（二）主要类型 (7)

（三）制约因素 (8)

二、国内主要城市更新政策比较 (9)

（一）珠三角区域 (9)

1、总体方针及制度差异 (9)

2、政策亮点 (11)

（二）长三角区域 (12)

1、制度特色及政策创新 (12)

2、更新方式及类型 (13)

三、典型案例 (14)

（一）广州模式案例 (14)

1、更新模式 (14)

2、典型案例 (17)

（二）深圳模式案例 (20)

1、更新模式 (20)

2、典型案例（含失败案例） (22)

（三）佛山模式案例 (26)

1、更新模式 (26)

2、典型案例 (27)

（四）上海案例 (29)

四、企业介绍及模式特点 (30)

（一）各房企进入城市更新市场 (30)

（二）企业类型及特点 (32)

五、结论及建议 (41)

附1：厦门城市更新模式与政策 (42)

附2：杭州城市更新制度和模式 (44)

核心观点

本文主线：城市更新现状—存在的问题（限制条件）—解决办法（模式案例）—实践检验（企业案例）—结论建议

1、城市更新是城市“三旧”改造（“旧改”）的2.0版，城市已存现状和低效资产的盘活本质上均可视为城市更新活动。在当下城市新增用地供应紧张、政策晦暗不明、拿地成本高企的情况下，城市更新将是沿海发达城市未来土地市场发展的可选路径，也是推动城市再发展的主要抓手。综合整治、功能改变或者拆除重建是城市更新的三种最具代表性的活动类型，三种类型可大致分为全面改造和微改造两大方向，用何种类型主要受三个因素的制约：产权（变更）、用途（调整）、容量（变化）。

2、本文列举了一线的广深沪以及二线的工业城市佛山作为讨论对象。四座城市的制度创新和政策破题都绕不开产权、用途和容量（容积率）三个核心因素，进而影响了其更新活跃度，从活跃度看，珠三角总体大于长三角，深圳、佛山高于广州、上海。

4、从现有项目案例看，各地大致分为两大风格流派：以广州为代表的政策推动型和以深圳为代表的需求拉动型，前者主要驱动力是政府目标下的财政力度；后者主要驱动力是市场利益下的内生动力。从城市更新的内涵看，似乎以内生动力为主的“需求拉动型”更能代表未来的趋势。

5、由于政府对地产开发需求的多样化、土地来源向现有存量转移等趋势，城市更新成为诸多房企获取土地储备，维持企业生命线的必然选择。无论是实力雄厚的头部企业还是独具特色的地方企业、无论是国企还是民营，在城市更新过程中已从以往的“一次投入、一次回收”地产贸易模式转变思路，改为立足城市生命周期的“多次投入、多次回收”的土地经营模式，在此基础上充分挖掘土地价值、时间价值和经营提质，目的只有一个：从过去的资金驱动、投资驱动转型为资本运作和能力复制。本文选取了佳兆业、时代中国、深圳卓越三家中型房地产企业，介绍其参与城市更新的历程和亮点。

6、鉴于以上分析，本阶段研究建议是：一、城市更新行业可能是未来房地产（商业地产）开发商在发展过程中难以避免的课题，我司应从战略角度给予重视，以构建思维进行总体规划和路径设计；二、产权、用途、容量三要素决定了

项目增值和企业效益，是项目评估的核心，但建议不作为决策的必要条件；三、我司情况与第一类企业的品牌优势、第三类企业的地方优势相比暂无竞争力，建议以第二类企业为对标切入，从要素组合、模式创新、低成本-低风险出发积累经验值和营销力，逐步向第三类具有本地资源和品牌影响力企业靠拢，扩大区域市场份额，争取在“六五”期间形成“我司城市更新”的地方品牌。

一、城市更新基本情况介绍

本节重点：城市更新是城市“三旧”改造（“旧改”）的2.0版，城市已存

现状和低效资产的盘活本质上均可视为城市更新活动。综合整治、功能改变或者拆除重建是城市更新的三种最具代表性的活动类型，三种类型可大致分为全面改造和微改造两大方向，用何种类型主要受三个因素的制约：产权（变更）、用途（调整）、容量（变化）。

（一）发展现状及特点

城市更新，是指由主体对特定城市建成区内（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）的特定区域，根据城市规划和规定程序进行再次盘活利用的活动。自上世纪90年代以来大致分为两个发展阶段。

1990 年至2009年，我国城市旧改主要指的是旧城改造、旧村改造、城中村改造、旧工业区改造，统称为“三旧改造”，主要模式是：政府以资金换土地，将土地国有化再推向市场，获得财政收入跨越性增长，财政增长后进入下一轮拆迁征地，循环往复。但这种发展模式往往以牺牲生态环境为代价而不可持续。

2009年后，政府转变视角，将“三旧改造”代之以城市更新，主要模式从依靠财政支持转变为社会资本的参与和支持，形成由政府、企业和个人共同参与的新机制，短期目的是“恢复城市生命力，促进城市土地的有效利用”，长期价值是获得“长周期土地一二级开发的多轮升值红利”，与前期差异在于：一是每一步都需要公众的参与，包括相关单位、公民、政府、规划局、专家等等；二是通过公私结合，引入社会资本，重视被动迁居民的诉求，合理制定更新方案；三是模式更加多样化，节奏转为稳妥和谨慎的渐进方式。总体呈现如下特点：

1、逐渐从以大拆大建为主的形式过渡到留改拆并存的模式

早在90 年代末期，各个城市均有陆续开展旧城改造，例如大规模拆迁、城中村整治等。国家2008 年开始探索城镇土地集约节约用地，并以广东省为试点，以“三旧”为改造对象，正式开展自上而下推进的“城市更新”活动。当前以广州、深圳和上海为代表的一线城市，更新活动从以大拆大建为主的模式逐渐过渡到留改拆并存，并鼓励社会和居民参与到城市更新行为中。

2、以拆迁为代表的全面改造仍是城市更新的核心模式

以拆除重建为主的全面改造占比约4成，全面改造的模式既有自主改造，又