某地块物业发展建议报告(PPT 237页)

则
的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还
收入用途
对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出
政策环境分析
紧缩流动性，开发商资金链将趋于紧绷 多次加息叠加效应，将增加购房成本，改变购房人的市场预期
央行抗通胀、收缩流动性决心坚定：信贷控制、存款准备金率屡创新高、加息周期正式开启！！！
14.5%上调至15%。
2010.12.25，央行加 息，一年期存取款基 准利率上调0.25%。
政策环境分析
政策换时间！！！ 短期压制需求，中长期依靠保障房对冲商品房市场
换届、维稳、保障房规模化时间需要等因素决定短期内政策难以退出
需求抑制政策
– 第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易 营业税从差额征收改为全额征收
首套三成，二套五成1.1倍利 率，三套停贷，非本市居民应 提供2年内在本市累计缴纳1年 以上的个人所得税缴纳证明或
社会保险缴纳证明
2011.1.26 新“国八条”
二套房贷款首付不低于 60%，贷款利率不低于 基准利率的1.1倍，部分
城市三套房停购
2011.2.1”沪九条“
限购限贷，三套房停购；非 本市居民需提供2年内在本市 累计缴纳个人所得税证明或 社会保险证明；完善住房保
连续满5年
口连Βιβλιοθήκη Baidu满5年
2000
人均住房建筑面积小于或等于15 人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）
平方米
1500
申请家庭人均年可支配收入不超 过2.76万元，家庭人均财产不超 过7万元
3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于34800 元、人均财产低于90000元；2人及以下申请家庭 1000
星狮鼓浪路1号地块物业发展建议报告
2021年3月14日
同策思考路径
市场环境研究
政策环境分析 整体市场分析
市场风险评 估
1
项目产品 初步定位
结合项目开发 策略和地块条 件
城市发展研究
上海城市发展 泗泾发展规划 泗泾发展现状
2
泗泾板块形 象定位
同策思考路径
分产品线 产品可行性研究
产品价值研究 产品竞争研究 产品去化研究
匹配项目开发要求 可行性产品 初步确定
3
项目产品 初步定位
项目产品 定位
产品深化研究
市场导向研究 客户导向研究
4
产品户型面 积建议
结合二期产 品现状
同策思考路径
项目产品 初步定位
项目产品建议
项目地脉分析
项目主题建议
产品建议
5
项目产品 定位
项目产品 建议
项目经济 测算
项目经济测算
动态价格测算
6
总销测算
– 第四条：二套房首付比例提高 – 第六条：全国范围内的限制购房套数
地方政府约束政策
– 第七条：约谈地方政府
新国八条
– 第二条：加大保障房供应 – 第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低
于前两年年均实际供应量
– 第一条：地方政府要确立房 价控制目标
– 第八条：加强舆论导向
供应增加政策
预期管理政策
房
产
税率
适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销 售价2 倍(含2 倍)的，税率暂减为0.4%
税
家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的
细
免税面积 对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房
政策环境分析
随着经济适用房供应规模化、制度规划化的形成，未来经济适用房申请门槛将逐 步降低，分流大部分低端商品住宅需求
户籍 条件
住房 条件
收入 与财 产条 件
其他
上海经济适用房申请条件变化
2009
2010
具有上海市城镇常住户口连续满7 在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7
年，且现户口在提出申请所在区 年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户 2500
上调至15.5%。
2011.2.9，央行 加息，一年期存 取款基准利率上 调0.25%。一年 期存贷利率分别 达3%、6.06%
2011.2.24存 款准备金率上 调，由15.5% 上调至16%。
2011.3.25存 款准备金率上 调，由16%上 调至16.5%。
2010.12.20存款准 备金率上调，由
人均年可支配收入低于38280元（含38280元）、 人均财产低于99000元（含99000元）
500
在提出申请前5年内未发生过住房 5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请 0 出售行为和赠与行为（申请家庭 家庭成员之间住房赠与行为除外 成员之间住房赠与行为除外）
上海未来五年住宅供地计划
商品住宅
政策环境分析
无法明显抑制需求，重在调节人们对于房价的预期 与营业税、契税、增值税、中介费等叠加效应，中短期炒卖将无利可图， 投机行为受压
征收对象
本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民 家庭在本市新购的住房
上 海
计算公式
年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价 格)×70%×税率
经济适用房
廉租房
未来五年
动迁房
– 广州：经济适用住房保障范围从家庭年人均可支配收入必须低于18287元调整至家庭年人均可支配收入必须低于22080元；经济适 用房申购者家庭年收入标准从4万元调整为5万元
– 北京、上海、青岛、武汉、杭州等许多城市都计划在2011年继续降低经济适用房申请标准
– 新疆计划降低经济适用房售价
障体系
2010.10.19央行加息， 一年期存取款基准利
率上调0.25%。
2010.11.16存款准 备金率上调，由
13.5%上调至14%。
2010.11.29存款准 备金率上调，由
14%上调至14.5%。
2011.1.28上海房产税 试点，征收对象二套房； 人均面积超过60㎡；
暂定税率6%。
2011.1.20存款准备 金率上调，由15%
整体市场分析
政策持续调控，市场受压明显，供需双方观望情绪弥漫
11年至今各周上海商品住宅可售余量与去年同期相 比都出现较大幅度上升，接近08年初水平。 销售速度逐步放缓。 上海近几周供应量同比去年大幅回落，开发商延后 开盘现象普遍。
项目成本匡算
Part 1
市场环境研究
政策环境分析 整体市场分析
政策环境分析
这是一个风声鹤唳的年代。。。
“4.17新政”
首套房贷款首付不低于30%； 二套房贷款首付不得低于
50%，贷款利率不低于基准 利率的1.1倍
“9.29新政“
首套不低于三成； 二套五成1.1倍利率； 暂停三套房及以上
住房贷款
2010.10.7“上海细则“