某别墅项目营销策划建议

第二部分：项目概况
二、项目位置和市场空间的选取
项目现状
第三部分：项目营销推广思路
第三部分：项目营销推广思路
一、项目策划建议
1、营销策略
因项目已有过不算成功的推售经历，目前在市场上已视为烂尾 盘，我们如果按常规走，会迎来比较大的口碑压力，因此，我们要 重塑项目的口碑，让项目再大气的回归到市场上来，因此，我们会 采取2个面从营销上开拓市场：
项目已开售3年，在**当地有一定的知名度，成为**别墅楼盘物美 价优的典型。
第一部分：项目市场分析
三、项目对标楼盘概况
2、香域半山
香域半山位于**高铁新城石狮政府附近，项目占地4万㎡，有洋房和 别墅组成，别墅总面积24600㎡，容积率0.75，建筑密度35%，共38栋 组建而成，别墅总146套，以西班牙风格为主体，再以地中海风格为点 缀。项目分两期开发，小区是**别墅项目里至今唯一一个采用护城溪谷 坡地设计。用了65%的占地面积，约20000㎡用来打造西班牙式围合园 林，别墅设计采用地下1层，地上3层，前后私人花园围绕而成，前庭后 院的花园设计，主力面积以150-160平为主。别墅只剩数套，目前以销 售洋房为主，别墅售价约为7500元每平，洋房约为5200元每平。
第二部分：项目概况
第二部分：项目概况
一、项目规划主要指标参数
用地性质 建筑密度 总用地面积 总建筑面积 容积率 绿地率
住宅用地 ≤35% 8864.73平米 10561.52平米
≤1.0 ≧35%
第二部分：项目概况
二、项目位置和市场空间的选取
* * 小 镇 位于**高铁新城石狮政 府附近，为**高速城东出口北面， 是 * * 高铁新城 发 展 辐 射 区 域 ， 也 是皇固镇通往**市区的必经之路， 是市区扩建主要方向 之 一 。市政 对 该 区域 有 明 确 的未来规划。这 个 区 域 将 被 整个城东的核心区 所 包涵，具有一定的发展价值。
第一部分：项目市场分析
二、当前**市房地产市场分析
随着这些年大盘的进入**房地产市场，如万达、碧桂园、恒大在**开发 项目，对**房产项目品质整体有大幅提升，外来大品牌的房企不断湧入的 同时也引发了**人购房的热潮，由于棚改的进程加快，很多**人开始购买了 第二、三套房，并且因受到上海等城市的分销模式影响，很多开发商的中 介公司通过行营和外拓手段，几乎把**城区的大部分家庭都进行一次以上 的电话或是面对面的销售，其中有些公司也深入到**周边的乡镇，进行业 务拓展，对市场客户做了一次全面的开发，提前透支了很多家庭的购买力。 目前**市场上的客户为非刚需客，是第二套和买第三套的客户，基本属于 改善型消费。正是如此，导致了**购房群体后继发力。新的购房消费主力 还没有跟上房源量增加。
1、项目重新命名（已改名）； 2、项目推广采用新元素、新思路； 3、采用快销方式销售推广。
第三部分：项目营销推广思路
一、项目策划建议
2、营销思路
以项目现场为导向，以城东城北（包括皇固城居民）及高铁新城片区为 项目重点客户发展区；
1、把营销中心搬迁至项目工地现场； 2、梳理卖点，整合资源，让项目以新的形象出现； 3、打造项目看房通道及景观带以及沿面围挡，增强销售感染力（已提交 方案）； 4、采用快销模式，争取在入驻销售中心后，6个月左右的时候把项目售 磬。 5、和分销公司合作，扩大客源，确保销售保障。
（二）商品房待售面积稳中略降
截止6月底，全市商品房待售面积为126.9万平方米，同比略增2个百 分点，环比下降5.7万平方米。其中，待售3年以上房屋面积为28.5万平 方米，同比增长约5倍。其中待售3年以上住宅面积为12.1万平方米，同 比增长227.1%。可见近3年的商品房库存消化较快，而2017年以前建 成待售的商品房仍存在一定的去库存难度。
第一部分：项目市场分析
三、项目对标楼盘概况
1、珑山林
珑山林总占地400亩，总建面为20万方，绿化率35%，项目整体 容积率在0.8，分四期开发建设。一期项目已全部交付使用。现在销 售的是四期，首推房源以联排（四和六联排）别墅为主，整体朝向为 坐北朝南，面积在270到380平米之间，小区各栋别墅之间的间距在 18到20米之间，北面设立了独立车库（两个），南面根据户型不同 分别赠送独立院子。
**市**房地产策划有限公司 2020年8月
第一部分：项目市场分析
第一部分：项目市场分析
一、2020年上半年**市房地产市场概况
1、2020年上半年**市房地产 投资平稳高位增长，商品房销 售则趋向弱势。
2020年1-6月，**市房地产开发投资完 成97亿元，同比增长20.6%，增速较1-6 月略微上升0.3个百分点，较全国和全省房 地产开发投资增速分别高8.7和15.2个百分 点。上半年全市商品房销售面积为277万 平方米，同比增长4.3%，分别较全国和全 省商品房销售面积增速高6.1和5.4个百分 点。整体上全市房地产开发投资保持了高 增长态势，商品房销售则趋向弱势。
第一部分：项目市场分析
二、当前**市房地产市场分析
2、**购房主要群体
经过我们了解分析，**楼盘的购房群体主要分为以下几类； 一是刚需改善的人群。这类人群比较大，大多数人本身已有首套住 宅，为改善居住环境因此购买了第2套或是第3套住宅； 二是投资人群。受地域和城市发展影响**的高收入家庭投资渠道较 少，收入高人群和比较富裕的家庭，出于资产保值和增值的原因买房或 是商铺； 三是孩子上学需求，有很多家庭虽然已有住宅，但出于对孩子学区 的要求，选择在市区购房； 四是**的拆迁户，近年来因为**棚改产生了很多拆迁户，也正是因 为这个原因，这个群体间接的成为了**房价的推手； 五是中心效应。受城市辐射影响，很多**地区外出的务工人员和** 的各县市人群，希望自己将来也生活在**，选择在**购房。 六是部分长期在**工作生活的外地人和一些外地的投资客群体。
一部分：项目市场分析
一、2020年上半年**市房地产市场概况
2、**市房地产市场运行的主要情况
（一）大型房地产项目成为**房地产开发的重要组成部分。
截止6月末，全市在库房地产项目共289个，计划投资10亿元以上房 地产项目共28个，较上年同期增加8个，投资额同比增长39.5%。这28 个项目1-6月共完成投资37.8亿元，占全部房地产投资的比重达41.6%。