住宅楼户型分析与鉴赏(实用版)

北向阳台一般为全封闭作为厨房使用， 生活阳台应设洗衣机位，晒衣架，以及其 它配件。
户型解析
院馆
户
型
构
空中院馆，其主要特点是在靠近客
成
厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个
元
内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，
素
兼顾了住家的私密性与安全性，并提供
及
了室内居住空间气室外景观空间的积极
设
过渡.
计
此外，这个空间还可以由业主根据
只设单便器不小于1.10平方米。
素
及
卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起
设
居室（厅）和厨房的上层，且应有防水、隔声和
计
便于检修的措施。
标
准
宜有直接采光的外窗，以达到良好的采光和
规
通风作用。
范
无外窗的卫生间应设通气道及通气百页窗。
户型解析
门
户
入户门洞口宽不小于0.9米，高不小于2.0米；
型
构 成
起居室、卧室门洞口宽不小于0.9米，洞口高不 小于2.0米；
厨房
户 型
使用面积在45平方米以内的不应小于4平方米，使 用面积在68平方米以内的不应小于5平方米。
构
成
应有直接采光，自然通风，并宜布置在套内近入
元
口处。
素
厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设
及
施或预留位置，按炊事操作流程排列，
设
操作面净长不应小于2.10米。单排布置设备的厨
计 标
房净宽不应小于1.50米，双排布置设备的厨房其两排 设备的净距不应小于0.9米。
会聚餐，纳凉避暑，而烧烤之油烟不会弄脏室内
起源
户型解析
现代露台最早起源
户 于西方，传统的马耳他 马耳他阳台 阳台，就是现代露台的
型 雏型。马耳他阳台其实
构 不过是木制的闭合平台， 从墙壁稍为延伸而已，
成 但其阳台色择丰盈，材 料纹理独特，装饰主题
元 也丰富了都市空间。垂 素 悬在庭院之中的阳台，
通常以石、木材和金属
户
型
套内阳台建筑面积
面
积
计 算
套内阳台建筑面积均按阳台外围
方
与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其
法
及
中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面
常
见
积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算
经
济
建筑面积。
指
标
户型解析
户
型
分摊的公用建筑面积
面
积
①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、
计
设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼
标
自己的喜好而加以改变。
准
空中院馆把私家花园引入到多高层
规
住宅之中，形成真正的立体园林景观，
范
同时入户花园使人们过去的庭院情结得
以在空中延伸。
户型解析
露台
户
型
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构
构
需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均
成
较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
元
素
现代的露台，成为常规建筑物之一，是室内和
户型解析 户型发展史
现代
时代在发展，人们的需求 在不停变化，盼望住上客厅、 厨房、卫生间都宽宽大大，卧 室里干干净净的房子。到现阶 段，在最隐密处设有主人卧室 的房子、有两个以上卫生间的 房子、卫生间能通风采光的房 子、厨房连着小阳台的房子、 客厅（餐厅）两头都有大落地 阳台的房子都被设计出来了。
这样的“户型”自然是好——宽敞舒适，功能分区 明确。但土地利用率太低。
解放后
户型解析
户型发展史
全国修建了一大批“大通道，筒子 楼，小平房，”公用厨房公共厕所， 这是当时时代的产物，转眼到了80年 代，人民生活水平得到了大的改善， 对生活要求也就不一样了。人们开始 发现筒子楼实在不是好 “户型”，都 渴望能弄个“成套房”。有个厅让一 家人团团吃饭、有两三间房不用与成 年子女挤在一起、有自家的厨房做好 吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点 别人也不会知道、有自家的厕所不用 排队再冷的冬天起来也无大碍、还有 个小阳台让人种点花草晚上还可看到 星星，这样的日子可实在太美了！
及 所建，用花卉和叶子衬 托，为大道和胡同遮荫，
设 阳台甚会雕刻野兽、天
使图或精怪标奇立异。
户型解析
户
型
面
开间与进深
积
计
算
方 法
开间： 两横墙间距离 ，一般也指房间的宽度。
及 常
进深： 两纵墙间距离 ，一般也指房间的长度。
见 经
横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙。
济 指
纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙。
标
户型解析
户
型 面
层高与净高
积
计
算
①住宅的层高：下层地板面或楼板面到上
方
层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
主卧室平面以规则长方形且带阳台为佳,净长与 净宽比一般为3：2或8：5。
户型解析
起居室（客厅）
户
型
其使用面积不应小于12平方米，宜有直接
构
采光，自然通风，应综合考虑使用功能要求。
成
元
减少直接开向起居室门的数量，但应与入
素
户门相连。
及 设 计
起居室内布置家具的墙面直线长度不应小 于3米；
标
无直接采光的厅其使用面积不应大于10平
户型解析
户型按面积分类在房地产行业并没有一个 准确的界定规则。
按房屋契税征收节点来说,是以96㎡及144 ㎡来界定户型大小的。
在教科书上，单室套型是小户型,2房是中 户型,3房及以上是大户型。
对于消费能力强，生活水平要求高的客户 群来说，3房算是小户型,跃层算是中户型,别墅 算是大户型。所以户型大小在不同的市场根据 市场的消费习惯有着不同的解释。
客户需求越趋个性化
户型解析
户
结 构
型
面 积
分
分
分
类
类
类
户型解析 平层户型：
一般是指一套 房屋的厅、卧、卫、 厨等所有房间均处 于同一层面上。
户型解析
跃层户型
是指住宅占有上 下两层楼面，卧室、 客厅、卫生间、厨房 及其他辅助用房可以 分层布置，上下层之 间的交通不通过公共 楼梯而采用户内独用 小楼梯连接。跃层住 宅是一套住宅占两个 楼层，有内部楼梯联 系上下层；一般在首 层安排起居、厨房、 餐厅、卫生间，工人 房等。二层安排卧室、 书房、卫生间等。
算 方
套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与 应分摊公用建筑面积之和。
法
及
常 见
商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊 的公用建筑面积之和
经
济
指
标
户型解析
户
型
面
套内建筑面积
积
计
算
方
法
及
常
见
套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台
经
济
指
标
户型解析
户
套内的使用面积
型
面
积
套内使用面积为套内房屋使用空间的
准
方米；
规
范
客厅平面以规则的矩形为宜，且至少有一
面墙上无门，无窗。
户型解析
户
餐厅
型
构
成
元 素 及
独立餐厅面积不宜小于6平方米，净 宽不宜小于2.4米，应与厨房紧密相联。
设 计 标 准
无独立餐厅时可与客厅或厨房相联， 利用软隔断将一个空间分为二个空间，但 其在面积上应满足基本的使用要求。
规
范
户型解析
地产行业一般按以下面积划分户型大小： 小户型：90平方米以下； 中户型：90-140平方米； 大户型：140平方米以上。
户型面积 计算方法 及常见 经济指标
户型解析
商品房的销售面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 开间与进深 层高与净高
户型解析
户
商品房的销售面积
型
面
积
计
商品房的销售面积是指购房者所购买的
不小于2.0米。
户型解析
户
窗
型
构
窗台距地面一般为0.9米，若设低窗且
成
外部无其他构件时应设防护措施，面临走
元
廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊 开启的窗扇不应妨碍交通，
素
及
窗应布置在墙居中的位置,
设
计 标
卧室与客厅的窗洞口宽度不得小于卧 室净宽的1/3，
准
一般窗宽宜采用1200mm、
规
1500mm，
范
次卧室窗宽900mm，
厨房外窗宽不宜小于900mm，
卫生间外窗窗宽不应小于600mm。
户型解析
阳台
户
型
构 成 元 素 及
南向阳台一般设于主卧室或客厅外， 宽度方向与卧室或客厅的开间相同。
长度因结构和需要不同可设置为1.2 米、1.5米、1.8米，
设 计
栏杆垂直杆件间净距应大于0.11米，
标 准 规 范
法
在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，
及
明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：
常
2.6米、2.7米、2.8米。
见 经
②住宅的净高：住宅的净高是指下层地板 面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
济
指
③净高和层高的关系可以用公式来表示：
标
净高=层高-楼板厚度
户型解析
户 型 构 成 元 素 及 设 计 标 准 规 范
元
卧室与阳台之间的外墙宜设门连窗，封闭阳台
素
可设推拉门；
及 设
厨房门洞口宽不小于0.8米，高不小于2.0米；
计
厨房外设阳台时，厨房与阳台之间可设半截玻
标
璃门或门连窗,但现行方案中一般为封闭阳台,阳台
准 规
与厨房间不做隔断,改为整体推拉门或预留门洞将阳 台作为厨房或厨房的延伸；
范
卫生间门及单扇阳台门洞口宽不小于0.7米，高
准
厨房净长不宜小于3米，厨房可外带阳台，平面形
规
状宜为长方形，净长与净宽之比一般不宜超过2：1。
范
厨房一般布置在北面的次要位置，宜远离卧室，
尤其是主卧。
户型解析
卫生间
设大便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具，
户
不小于3平方米，其净宽不小于1.5米，净长不小
型
于2米；
构
成 元
设大便器、洗浴器两件卫生洁具，不小于2 平方米；
算
建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑
方
面积；
法
及
②各单元与楼房公共建筑空间之间的分
常
隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积
见
的50%。
经
济
下列空间不得计入公用建筑面积：
指
a、作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
标
b、作为人防工程的地下室。
户型解析
户
公用建筑面积计算公式
型
面
积
计
算
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套
户型分析与鉴赏
目录
学习目的 户型解析 户型鉴赏
学习目的
提升户型优劣分析能力 形成专业分析户型模式 满足客户个性化户型需求
目录
学习目的 户型解析 户型鉴赏
名词解释 户型发展史
户型分类
户
户型面积计算方法及常见经济指标
型
户型构成元素及设计标准规范
解
析
家装常见家具尺寸
户型设计原则 户型设计常见问题
户型风水 户型解说
指
标
户型解析
户 型
套内墙体面积
面
积
计
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护
算
或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其
方
法
中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分
及
常
隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影
见
经
面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体
济
指
按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
标
户型解析
户型解析
复式结构
复式结构在概 念上是一层，并不 具备完整的两层空 间，但层高较普通 住宅(通常层高2.8 米)高，可在局部 拘出夹层，安排卧 室或书房等空间， 并用用楼梯联系上 下空间。其目的是 在有限的空间里增 加使用面积，提高 住宅的空间利用率。
Fra Baidu bibliotek
户型解析 错层户型
是指一套 房子不处于同 一平面，即房 内的厅 、卧、 卫、厨、阳台 处于几个高度 不同的平面上。
计
面积，以水平投影面积按以下规定计算：
算
①套内房屋使用面积为套内卧室、起
方
居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、
法
储藏室、壁橱等空间面积的总和。
及
②套内内部楼梯按自然层数的面积总
常
和计入使用面积。
见
③不包括含在结构面积内的套内内部
经
烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
济
④内墙面装饰厚度计入使用面积。
卧室 起居室
餐厅 厨房 卫生间
门 窗 阳台 院馆 露台
户型解析
卧室
户
型 构
双人卧室不小于10㎡，净宽不宜小于4米；
成
单人卧室为6㎡，净宽不宜小于2.4米，净长不
元
宜小于2.5米；
素
及
兼起居室的卧室为12㎡，净宽不宜小于3米，净
设
长不宜小于4米；
计
标
卧室要求有足够的采光，其应符合1/7的窗地比。
准 规 范
及 设
室外的交汇点，周遭风景的衬托下，围绕与室内截 然不同的气氛，是为家居美化的部分，理想的露台 可以把生活质素提高。
计
都市人通常喜在露台上摆放家私，居高观景，
标
享受大自然，而不用远行他方，写意悠然，尽情休
准
憩。 正因为露台在外壁突出，阳光充足，比室内适
规
合莳花栽草，晒衣待干。
范
另外，露台更是社交联宜的适合地方，方便聚
方
套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、
法
售的地下室、车棚、人防工程地下室
及
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/
常 见 经
各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑
面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达
济
为：
指
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公
标
用建筑面积分摊系数)
户型解析
名词解释
户型就是住房的结构和形状，它是由 卧室、客厅、厨房、卫生间等不同功能的 空间元素构成的。随着人们的生活状态、 生活观念不断发生变化，人们对“户型” 的 要求也不断地改变着。
户型解析
户型 发展史
解放前 解放后 现代
解放前
户型解析
户型发展史
中国老百姓传统意义上最理想的 “户型”就是坐北向南，四四方方一 个小院，白天有太阳，夜晚有月光； 父母住上房，东厢住儿女，西厢是灶 堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡 屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院 外是榆柳相依。无论是平头百姓还是 县官老爷，只有面积大小几重几进的 区别，基本设计思路概无二致。