房地产税收制度基础讲义
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1、与房地产开发有关的税种 （1） 耕地占用税 （2） 土地增值税 （3） 营业税 （4） 印花税 （5） 城市维护建设税 （6） 教育费附加
2、与房地产保有有关的税种 （1）房产税 （2）城镇土地使用税
3、与房地产交易有关的税种 （1） 土地增值税 （2） 契税 （3） 营业税 （4） 印花税
4、与房地产所得有关的税种 （1） 企业所得税 （2） 个人所得税
二、房地产地租的概念
地租是指土地所有者将其所拥有的土地及与 土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所取 得的报酬，在我国地租主要表现为国家收取土地 出让金。
三、房地产费的概念
房地产费是指依据法律和法规，由有关行政机关、 事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地 产产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费等。
3.税率
我国耕地占用税采用的是地区差别税率，我国耕地占用税 率就分为以下几种：
（1） 人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，占用每平 方米耕地的纳税额为10.00～50.00元。
（2）人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区占用每平方米 耕地的纳税额为8.00～40.00元。
（3）人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，占用每平方 米耕地的纳税额为6.00～30.00元。
我国房地产业涉及的税种共计11个（ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ12个）。 直接以房地产为课税对象的税种有5个（原6个）： 土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产 税、城市房地产税（取消）、契税。
与房地产紧密相关的税种有6个：营业税、企业 所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及 教育费附加。
将房地产税按环节可划分为四大类：与房地产开发有关的 税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税收、 与房地产所得有关的税收。
第五章-1 房地产税收制度
第一节 房地产税概述
一、房地产税 （一） 房地产税的含义 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形 式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程 序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收 的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特 征。
房地产税收是税收概念体系中的一个范畴， 是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税 对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费 的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各 种税收的总称。
房地产费并不是基于国家权力，而是基于政府机构 实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的 成本。我国现行的房地产费主要有土地使用费（不含 地租）、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
土地使用费（不含地租）：向国家交付的除了土 地出让金之外的使用土地的费用，主要包括国家对 土地的开发成本、征收土地补偿费、安置补助费。
我国房地产税收情况按所属关系分类： 房地产税
土地税
房产税
土地 土地 耕地 使用 增值 占用 税 税税
房 契 印 所 营 城 教育
产 税 花 得 业 建 费附
税
税税税税加
按所属关系分类
（二） 房地产税的特征 1．房地产税收是一种比较稳定的税收来源。 2．房地产税收具有较强的政策功能。 1）税负均衡 房产税征税的主要依据是房产的价值。占有的 房产越多负担越重，占有的房产越少负担越轻， 从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差 的作用。
四、我国房地产税费制度的缺陷及完善
（一）我国房地产税费制度的缺陷 1．税费种类繁多，税、租、费概念混淆不清。 2．我国房地产税收种类“重交易，轻保有”。 3．我国房地产税负存在不公平现象。 4．房地产业税收征收管理不完善。
（二）房地产税费制度的完善措施
1．正税、明租、清费。 （1）正税：统一内外税制，避免重复征税，改变 交易环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、 少税种、低税率的国际通行做法靠拢。
第二节 土地税法律制度
2.1 耕地占用税 1．征收目的和意义 耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农 业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的 一种税。 目的：控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地 面积，保障农业的发展。
2．列入征税范围的耕地包括： （1）种植粮食作物、经济作物的土地。 （2）菜地，包括城市郊区种植蔬菜的土地。 （3）园地，包括苗圃、花园、果园、茶园、桑园和其 他种植经济林木的土地。 （4）林地 （5）牧草地 （6）农田水利土地 （6）渔业水域填涂
（2）明租：设计好土地出让金收取方式。 （3）清费：对收费项目进行严格清理。对于一些 不合理的行政事业性收费一律取消；对于一些必需的 但可以合并收取的项目进行兼并。
2．建立完整的房地产税法体系，适当下放税收权。 实行以中央集权为主、合理给地方放权。使房地产 税在一个较为合理的环境下开征，而又不影响中央财 政收入的增加和宏观调控能力的加强。 3．完善房地产税课税的配套制度。 （1）建立完善、透明、全国联网的房地产产权登 记制度。 （2）加强房地产评估机构和人员的建设和管理。
2）引导土地合理利用 对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税 或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，优 化土地利用结构，提高土地的利用率。 以土地占有量为依据征税，则可以限制土地的过 多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费。
3）抑制土地投机行为 通过土地的占有获得土地的自然增值，还可以 通过囤积土地、待价而沽，获取暴利。对土地的 增值收益征税，就可以有效地调节土地的级差收 益，保证土地级差收益在不同的利益主体之间进 行合理分配，并在一定程度上抑制土地投机行为。
房地产行政性收费：主要包括登记费、勘丈费、 权证费、手续费和房屋租赁登记费。
房地产事业性收费：提供特定服务所收取的费用， 主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。
地租、税收和收费的区别
地租、税收和收费的内涵、性质和功能明显不同： 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索 取的土地使用报酬，是土地所有权在经济上的实现。 税收是国家凭借政治权力，以法律为依据，强制、 无偿、固定地参与国民收人的分配和再分配所形成的 特殊经济利益关系。 收费则是对提供服务收取的补偿费用。
2、与房地产保有有关的税种 （1）房产税 （2）城镇土地使用税
3、与房地产交易有关的税种 （1） 土地增值税 （2） 契税 （3） 营业税 （4） 印花税
4、与房地产所得有关的税种 （1） 企业所得税 （2） 个人所得税
二、房地产地租的概念
地租是指土地所有者将其所拥有的土地及与 土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所取 得的报酬，在我国地租主要表现为国家收取土地 出让金。
三、房地产费的概念
房地产费是指依据法律和法规，由有关行政机关、 事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地 产产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费等。
3.税率
我国耕地占用税采用的是地区差别税率，我国耕地占用税 率就分为以下几种：
（1） 人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，占用每平 方米耕地的纳税额为10.00～50.00元。
（2）人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区占用每平方米 耕地的纳税额为8.00～40.00元。
（3）人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，占用每平方 米耕地的纳税额为6.00～30.00元。
我国房地产业涉及的税种共计11个（ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ12个）。 直接以房地产为课税对象的税种有5个（原6个）： 土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产 税、城市房地产税（取消）、契税。
与房地产紧密相关的税种有6个：营业税、企业 所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及 教育费附加。
将房地产税按环节可划分为四大类：与房地产开发有关的 税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税收、 与房地产所得有关的税收。
第五章-1 房地产税收制度
第一节 房地产税概述
一、房地产税 （一） 房地产税的含义 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形 式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程 序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收 的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特 征。
房地产税收是税收概念体系中的一个范畴， 是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税 对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费 的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各 种税收的总称。
房地产费并不是基于国家权力，而是基于政府机构 实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的 成本。我国现行的房地产费主要有土地使用费（不含 地租）、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
土地使用费（不含地租）：向国家交付的除了土 地出让金之外的使用土地的费用，主要包括国家对 土地的开发成本、征收土地补偿费、安置补助费。
我国房地产税收情况按所属关系分类： 房地产税
土地税
房产税
土地 土地 耕地 使用 增值 占用 税 税税
房 契 印 所 营 城 教育
产 税 花 得 业 建 费附
税
税税税税加
按所属关系分类
（二） 房地产税的特征 1．房地产税收是一种比较稳定的税收来源。 2．房地产税收具有较强的政策功能。 1）税负均衡 房产税征税的主要依据是房产的价值。占有的 房产越多负担越重，占有的房产越少负担越轻， 从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差 的作用。
四、我国房地产税费制度的缺陷及完善
（一）我国房地产税费制度的缺陷 1．税费种类繁多，税、租、费概念混淆不清。 2．我国房地产税收种类“重交易，轻保有”。 3．我国房地产税负存在不公平现象。 4．房地产业税收征收管理不完善。
（二）房地产税费制度的完善措施
1．正税、明租、清费。 （1）正税：统一内外税制，避免重复征税，改变 交易环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、 少税种、低税率的国际通行做法靠拢。
第二节 土地税法律制度
2.1 耕地占用税 1．征收目的和意义 耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农 业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的 一种税。 目的：控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地 面积，保障农业的发展。
2．列入征税范围的耕地包括： （1）种植粮食作物、经济作物的土地。 （2）菜地，包括城市郊区种植蔬菜的土地。 （3）园地，包括苗圃、花园、果园、茶园、桑园和其 他种植经济林木的土地。 （4）林地 （5）牧草地 （6）农田水利土地 （6）渔业水域填涂
（2）明租：设计好土地出让金收取方式。 （3）清费：对收费项目进行严格清理。对于一些 不合理的行政事业性收费一律取消；对于一些必需的 但可以合并收取的项目进行兼并。
2．建立完整的房地产税法体系，适当下放税收权。 实行以中央集权为主、合理给地方放权。使房地产 税在一个较为合理的环境下开征，而又不影响中央财 政收入的增加和宏观调控能力的加强。 3．完善房地产税课税的配套制度。 （1）建立完善、透明、全国联网的房地产产权登 记制度。 （2）加强房地产评估机构和人员的建设和管理。
2）引导土地合理利用 对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税 或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，优 化土地利用结构，提高土地的利用率。 以土地占有量为依据征税，则可以限制土地的过 多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费。
3）抑制土地投机行为 通过土地的占有获得土地的自然增值，还可以 通过囤积土地、待价而沽，获取暴利。对土地的 增值收益征税，就可以有效地调节土地的级差收 益，保证土地级差收益在不同的利益主体之间进 行合理分配，并在一定程度上抑制土地投机行为。
房地产行政性收费：主要包括登记费、勘丈费、 权证费、手续费和房屋租赁登记费。
房地产事业性收费：提供特定服务所收取的费用， 主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。
地租、税收和收费的区别
地租、税收和收费的内涵、性质和功能明显不同： 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索 取的土地使用报酬，是土地所有权在经济上的实现。 税收是国家凭借政治权力，以法律为依据，强制、 无偿、固定地参与国民收人的分配和再分配所形成的 特殊经济利益关系。 收费则是对提供服务收取的补偿费用。