合富辉煌_广州豪宅专题研究_72PPT

界定
何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？ 广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？ 广州豪宅分布条件是什么？ 成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？
变迁
布局 关键因素
广州豪宅市场时间、区位的变迁：
第一代豪宅： 沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸
上个世纪20-30年代，英、法强租沙面，建起了由150多幢欧式风格别墅组成的别墅区，形成沙面的人居环境；一 些中西合璧的别墅和小洋楼坐落西关和东山，主要是西关商贾和东山官僚的栖居地；而最具岭南建筑的特色和风 采的早期豪宅建筑当属西关大屋；这些早期豪宅建筑可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源
区位：
地段的不可取代性和稀缺性，‚豪‛首先在于地段的高价值
产品：
分为硬件和软件两部分，硬件建立在高品味的设计，高档 次的材料及舒适的生活空间塑造方面；产品软件体现在先 进设施和创新、全面及现代的家居管理服务
氛围：
成熟的社区氛围，超前的居住和生活模式，同质而居的高
端人 群，公认的豪宅品牌
如何造就高品质城市豪宅？
形成时间： 21世纪初
代表项目：新世界花园、金 代表项目：淘金小区豪宅， 亚花园；滨江东的代表楼盘 天河北的伊顿-18、中怡城市 是海珠半岛花园、中海锦苑 花园，珠江新城的南国花园、 和丽景湾 星汇园，嘉和苑、锦城花园 产品特征：大量的景观资源 产品特征：主要以市区区位 较好的高端洋房小区附带规 较好的高端洋房为主， —— 划有别墅和类别墅物业，同 地段都市型高端物业 时在相对郊区出现纯别墅、 类别墅物业小区——近郊资 产品类型：电梯洋房 源型别墅、江景洋房
物业类型：11栋高层 客户：全市高端客户 区位：南山深圳湾畔
占地：16.3万m2
深圳〃中信红树湾 容积率：3.18 物业类型：高层、联排 客户：全市高端客户 区位：天河区珠江新城 占地：2.3万m2 广州〃誉峰 容积率：6.5 物业类型：超高层 客户：全市高端客户
2.纯现代超高层建筑、五星级创意园林
产品特征：品牌开发商进驻 开发郊区高档社区，同时高 层生态豪宅物业涌现市场— —郊区生态别墅 产品类型：高层、小高层、 多层洋房，联排、双拼、独 立别墅，类别墅 产品现状：追求的是健康环 保的居住环境，讲究建筑与 自然和谐统一的结合，保持 生态与环境的平衡，生态豪 宅将引领广州市场的潮流
产品现状：满足豪宅客户高 生活品位的设施和服务，保 证价格的主要因素是其产品 品质
广州城市中心的东移，促使都市型 高端物业（都市豪宅）紧扣着中心东移 以及城市整体规划向东发展的利好和契
机，借助‚新CBD‛的概念发展‚都市
豪宅‛。
珠江新城
代表楼盘： 誉峰
天河北
CBD地段豪宅 —誉峰
地处城市新CBD豪宅区核心，南向一线28万m2公园景观
项目位于广州的新CBD珠江新城的中心，居住组团中轴线上的 核心位臵，周边配套逐渐成熟，区位优势明显 项目南望珠江新城最大的市政公园——珠江公园，拥有珠江新 城稀缺的自然景观资源优越
早期豪宅 征对人群 分布特点 富豪、官吏 以年代、身份、地位不 同分布相对独立 西关、沙面、东山 现代豪宅 成功人士、社会精英 以形态和时间不同，分布 相对分散 东山、天河、白云、郊外
12 1 西关豪宅 2 沙面豪宅 2 东山豪宅 1 2 3 5 6 7 4 8

10
9
分布区域
11
4东山新河浦 5 华侨新村 6 二沙岛 7 滨江东 8 珠江新城 9 汇景新城 12 锦绣香江
第二代豪宅： 东山新河浦、华侨新村
到了20世纪40年代~60年代初，广州第二代豪宅开始出现东山新河浦和华侨新村。在东山新河浦一带的私人别墅 群，绝大部分是海外回乡华侨买地自建而成，多是独立的门户和庭院；环市东路上的华侨新村，占地约70万平方 米，拥有花园式独立别墅170多座、公寓200多座。华侨新村的配套设施齐全，是当时全国城市中最大的华侨住宅 区，算是广州第一个带有商品房属性的别墅群，其中80%~90%为华侨购买
入户大堂
墙身：香港五星级酒店朗豪酒店大面积运用的法 国木门石；
背景墙：香港超六星级酒店四季酒店运用的意大 利天然黑金花石材
高层层高六米空中花园
标准电梯间
卫生间 卫浴
上海丽兹卡尔顿酒店大堂运用的黑檀木
从墙身到地面都铺砌了天然的西班牙米黄石材 世界四大顶级高档品牌中的Duravit和 Hansgrohe
广州第三代豪宅的分类：
广州的高端物业（豪宅）在其自身的发展过程中也经历了从一味追求地段到注重资源环境以及到开始 强调综合品质的四个阶段：

第一阶段（80-90年代）：地段豪宅（都 市豪宅）——依靠优越的区位建立高端 形象
第二阶段（90年代） ：景观豪宅——依 靠得天独厚的自然环境或人工环境等资 源

商务组团 中轴线
居住组团 中轴线
誉峰效果图
位臵 占地 总建 容积率 物业类型 户型区间 价格 客户 广州天河区珠江新城 2.3万m2 15万m2 6.5 42～45层超高层 平层172m2～305m2 复式498m2～727m2 均价3.5万元/m2 广东省、广州市、香港、外籍高端客户
誉 峰
珠江公园
10 白云堡
11 星河湾
如何造就高品质城市豪宅？
界定
何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？ 广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？ 广州豪宅分布条件是什么？ 成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？
变迁
布局 关键因素
广州第三代豪宅市场的分布：
地段豪宅
早期的淘金路和天河北豪宅
景观豪宅
二沙岛豪宅群、滨江东豪宅群
近年老城区楼市逐渐饱和，地块稀 缺，新盘推出较少，加上有成熟的教育 配套，较好的中小学都集中在老城区，
产品豪宅
星河湾、新大厦、宏城花园
生态豪宅
白云堡、汇景新城、锦绣香江
形成时间：80年代末—90年 代初
形成时间：20世纪90年代
形成时间：21世纪初 代表项目：星河湾、新大厦 、宏城花园 产品特征：国内品牌开发商 进驻广州开发高档社区，凭 据楼盘所选用的尊贵建材、 高超的建筑水平以及完善的 建筑管理而形成的极致产 品——郊区品质别墅+新进 高层都市型豪宅 产品类型：高层洋房、联排 别墅、双拼别墅、独立别墅
项目区位图
CBD地段豪宅 —誉峰 地处CBD中心地段，周边配套齐全
教育配套：珠江新城规划17所学校，其中名校有天河中学珠江新城校区、华师附属南国小学 医疗配套：广州市儿童医院（广州市妇女儿童医疗中心） 商业配套：中央广场地下商城 、高德臵地广场Seasons Mall 、珠江太阳城广场、广粤天地、西塔地下商城 等大型商业 休闲配套：珠江公园、中央广场等
3.创新户型设计，与香港顶级豪宅看齐的奢华内装修 4.全面智能IT提供完善的尊贵服务
从成熟市场的高品质城市豪宅来看，正印证了豪宅 设计专家王受之教授的观点——“城市豪宅应该是集 三大优势于一身的稀缺品。”
区位、产品、氛围
王受之：毕业于武汉大学研究生院 ；现为美国加利福尼亚州帕萨迪纳艺术中心设计学院教 授；设计理论和设计史专家；国内现代设计和现代设计教育的重要奠基人；洛杉矶“艺术中 心设计学院”终身教授；万科、金地、绿地、龙湖、中海等知名开发商顾问专家；合富辉煌 顾问专家。
西 区
东 区
誉 峰
教育配套
医疗配套
商业配套
休闲配套
CBD地段豪宅 —誉峰 纯现代超高层建筑、五星级创意园林打造豪宅品质
建筑立面为纯现代风格，竖向线条感强烈，层次丰富，品质感强， 配合超高高度，营造出极为高档的感觉 除打造中心区五星级酒店度假园林外，更将12～16层架空，牺牲 16套单位营造空中园林，提高住户生活品质
第三代豪宅： 二沙岛豪宅、白云堡豪宅、汇景及滨江、珠江新城和郊外豪宅
第三代豪宅起源于20世纪90年代，大量港商来穗投资，豪然环境资源和优势，大量开发豪宅和别墅社区，为广州豪宅和别墅的现代化提供了样板、 模式和经验
进入新世纪，侨鑫、恒大和香江集团等发展商又开发了汇景花园、金碧华府和锦绣香江等有代表性的豪宅楼盘， 广州豪宅市场上一新台阶
CBD地段豪宅 —誉峰 全国首家全面智能IT住宅，提供完善的尊贵服务
拥有日立IT系统的生活场景描述 全国首家全面智能IT住宅的配臵， 将安防、智能化控制、电梯控制、 信息传递、物业管理、小区各种 增值服务等集成在同一平台上， 使居住者、物业管理公司和专业 的设备管理公司方便地进行信息 传递，能够极大地提高高端客户 对高品质生活的追求 从主人一踏入小区开始： 电梯在一楼恭敬的等待 独有的IC卡识别技术把一切不安全的因素排
CBD地段豪宅 —誉峰 创新户型设计，与香港顶级豪宅看齐的奢华内装修
豪华大户型，每户设有大型落地窗户及空中花园，最大可能采景， 引入‚主仆‛空间、两梯两户/三梯两户设计（工人电梯），户 户三阳台等创新设计 3500元/平米的奢华装修标准，装修设计、装修标准和用料完全 与香港上亿元豪宅看齐
部分装修标准
广州豪宅专题研究
豪宅所具有的财富和地位的象征意义
引发人们强烈的关注 ·· · · ··
如何造就高品质城市豪宅？
界定
何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？ 广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？ 广州豪宅分布条件是什么？ 成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？
变迁
布局 关键因素
如何造就高品质城市豪宅？
界定
老城区

CBD 珠江

第三阶段（21世纪初） ：产品豪宅—— 依靠本身产品打造形成相对优势，超越 对手
珠江

第四阶段（21世纪初） ：生态豪宅—— 依靠自然环境条件与投资开发理念形成 优势凸显
地段豪宅 景观豪宅 产品豪宅 生态豪宅
地段豪宅——CBD高端物业
就商业价值和便利性而言，‚地段‛ 在房地产项目成功开发中起着决定性因 素。
真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方 式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专 门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居
住的住宅
成熟市场的城市豪宅
北京：棕榈泉国际公寓
深圳：中信· 红树湾
广州：誉峰 ……
项目 占地：7万m2 北京〃棕榈泉国际公寓 容积率：3.2
概况 区位：紧邻朝阳公园
成为豪宅的原因 1.位于朝阳公园豪宅区，景观资源优越 2.建筑设计集现代、古典、尊贵于一体 3.以欧洲古典园林为主题，显豪宅档次 4.豪华户型设计，奢华的装修标准 5.超豪华会所，提供尊贵服务 1.城市新兴海景高档盘聚集区内，多重外部景观资源 2.大气、沉稳的现代建筑设计烘托豪宅品质 3.名师、重金打造高品质园林景观空间 4.创新规划设计，户户皆能尊享稀缺景观 1.城市新CBD豪宅区核心，南向28万m2公园景观

第一代豪宅： 沙面租界别墅、西关大屋、东山官邸
钟家花园
小画舫斋
陈济堂公馆
第二代豪宅： 东山新河浦、华侨新村
春园
东山新河浦
华侨新村老别墅
第三代豪宅： 二沙岛豪宅、白云堡豪宅、汇景及滨江、珠江新城和郊外豪宅
宏城花园别墅
白云堡豪苑
汇景新城
广州豪宅发展形式：
广州豪宅最早分出现在荔湾越秀一带，随着城市的发展 趋势，由分布集中逐渐向东呈扩散式发展 早期豪宅分布于西关、沙面、东山，相对独立，区域特 征明显；现在豪宅则根据城市规划的顺序，以时间和形 态的不同分布于各个区域
产品现状：随着人们对豪宅 认识的变化，早期的地段豪 宅逐渐蜕变成一般的高尚住 宅和普通住宅，豪宅的身份 地位明显弱化，但价格依旧 因地段高居不下 产品类型：高层洋房、联排 别墅、独立别墅 产品现状：江景盘从滨江东 不断向东挺进，山景盘主要 集中在白云山风景区一带， 价格日趋高涨
代表项目：白云堡、汇景新 城、锦绣香江
何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？ 广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？ 广州豪宅分布条件是什么？ 成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？
变迁
布局 关键因素
什么是豪宅？富人居住的豪华住宅？ 在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非 ‚富人‛居住，而有些‚富人‛的住宅尽管装修高级、
设施豪华但难以称之为豪宅
除在门外
晚上回家的小孩可以乘坐电梯时不会被外人 打扰 家中的空调早已调整到最舒适的温度
百叶窗随着光线强弱自动调节好角度
喜欢的音乐徐徐响起 自动灌溉系统帮你把花园都浇过水了 ……
老城区地段豪宅——老城区高端物业
老城区生活配套的成熟，仍在售的 地段豪宅虽然日见减少，老城区地段和 配套资源具有不可复制性。