工业地产专题研究39p模式分析

殊政策的贸易加工型通用型工业地产）
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特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、
追求长期稳定回报
源自文库
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•工业地产基本知识介绍（2/3）
•工业地产 •开发模式
•主要包括工业园区开发模式、工业地产商模式、主题企业引 导模式、综合运作模式、私人业主开发模式这五大类，目前 较常使用的是前四类
•工业地产 •商业模式
地产项目一般具有 但由于工业地产政
较大的建设规模和 策的逐步完善特别
涉及经营范围较广 是工业用地的紧缩
的特点，既要求在 ，这类开发模式会
土地、税收等政策 逐渐减少，再加上
支持，也需要在投 私人业主开发的厂
资方面的保证，因 房在其设计和配套
此，不能单纯采用 设施等方面都没有
一种开发模式，而 竞争力，时常也逐
•其商业运行模式主要包括工业地产开发商筹措资金、建设基 础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列 活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿 支出、并能够在抵偿支出后有剩余
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•工业地产基本知识介绍（2/3）
•工业地产开发模式汇总
•工业园区开发模 式
•工业地产商模式
•占位：是我国目 前工业地产市场的 主要载体、最常使 用的工业地产开发 模式，其运作主体 一般是开发区或工 业园区管委会下设 的开发公司。 •缺陷：不熟悉工 业地产的运作方法 ，项目前期缺乏科 学合理的定位与策 划等不足导致其在 工业园的整体运作 中不够专业化，致 使大部分工业园区 闲置与搁荒。
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•国内工业地产商盈利模式（3/3）
•3． 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与
已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产 品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
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•工业地产与商业地产比较
•商业地产
•商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包 括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等．
•1． 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推
广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他 专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投 资开发苏州普洛斯物流园
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•国内工业地产商盈利模式（2/3）
•2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建
•定义：指房地产 投资开发企业在工 业园区内等地方获 取工业土地项目， 在进行项目的道路 、绿化等基础设施 建设乃至厂房、仓 库、研发等房产项 目的营建，然后以 租赁、转让或合资 、合作经营的方式 进行项目相关设施 的经营、管理，最 后获取合利的地产 开利润。 •普洛斯，全球最 大的工业房地产开 发商。
成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表 现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行 已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长 期持有项目而取得经营管理收益。
如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得 土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流 企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客 户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业 领地”等项目亦如此。
•综合运作模式
•私人业主开发模 式
•指对上述的工业 园区开发模式、主 体企业引导模式和 工业地产商模式这
• •内目容前一在小厂房这 • 一内块容，二私人业主开
发占了很大一部分 • 内容三
比例。主要是因为
三种模式进行混合 厂房租金持续上杨
运用的工业地产开 ，其利润汇报率已
发模式。由于工业 经超过商业地产，
要用综合开发模式 渐将其淘汰。
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•工业地产盈利模式研究
•工业地产商盈利模式汇总 •工业地产与商业地产比较 •工业地产与商业地产盈利模式比较
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•盈利模式
•工业地产盈利模式汇总
•直接销售模式
•先租赁再销售模式
•完成租约，再整体资产打 包出售
•开发商自己经营最后整体 打包上市
•国内常用模式 •国外常用模式
•主体企业引导模
式
•定义：指具有强 大的综合实力的企 业通过获取大量的 工业土地，以营建 一个相对独立的工 业园区，在自身企 业入驻且占主导的 前提下，借助企业 在产业中的强大的 凝聚力与号召力， 通过土地出让、项 目租售等方式引进 其他同类企业的聚 集，实现整个产业 链的打造及完善。 •如上海石化工业 园区。
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•国内盈利模式
•国内工业地产盈利模式汇总
•以土地溢价增值而获取利润 完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体 •土地转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商
•进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合，实现项目收益
•通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合， •按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益
•附加：提供针对园区企业的服务而获利 •为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务
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•国内工业地产商盈利模式（1/3）
•工业地产 •工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、 仓储、工业配套等。
• 商业地产与工业地产的区别和联系 • 二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资
等多重特性； • 房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产； • 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物
工业地产专题研究39p模 式分析
2020年7月10日星期五
•工业地产基本知识介绍（1/3）
工业地产含义
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含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地
，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、
商服和综合类用地以外的第四种性质用地。
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分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储
房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特