城市综合体研究报告

强烈
1
弱或不确定
中立
1
潜在市场冲突
23
1
1
2436
综合体定位五大因素
城市综合体定位 1、城市综合体物业供给总量和供给结构 2、城市综合体物业需求总量和需求结构
3、城市综合体物业供给矛盾 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均商业面积
，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）
城市综合体的定义
HOPSCA 城市综合体的英文名为
.城市综合体是大都会和经济
发达城市的产物，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般 来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
h=hotel o=office p=park s=shoppingmall c=club a=apartment
• 购物中心是一种新兴的复合型业态，是商业零售业发展历程中的最高形 式。
1
1
21
购物中心与百货商店业态的最大区别是: • 百货商店经营的是品牌，是由各种各样品牌的商家构成的。 • 购物中心经营的是业态，是由各种各样业态的商店构成的。 一个完整意义上的购物中心必须拥有多种不同业态的商店
1
1
22
城市综合体的业态开发价值链矩阵
1
1
20
商商业业业业态态概概述述
• 业态是以行业的经营形态为中心来区分的。
• 从零售学角度，中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方 式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标客户 等结构特点，分为九种零售业态：百货商店、超级市场、大型综合市场、 便利店、专业店、专卖店、仓储式商场、家居中心、购物中心。
1
1
8
商业综合体的分类1-区域位置
商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核 心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：中心商贸区、城市副 中心、CBD和交通枢纽
东方广场
1
城市中心
2
城市副 中心
华贸中心
国贸中心
商业综合体
3
城市CBD 中心
4
城市交通 枢纽
西环广场
1F 大 玩 家 2F K T V 3F 万达影城
综合楼
1F国美电器 2F 儿 童 城 3F 康体健身 4F 酒 楼
百货楼
万千百货1-5F
城市广场
城市主干道
，
16
购物中心设计生成模式示意 ，城市核心位置
17
购物中心设计生成模式示意 ，城市非核心位置
18
第三代城市综合体的特征
在选址上，第三代综合体选择在各城市核心区位，最为繁华的“龙眼”位置，而非 一代二代综合体选址在次中心或者城市边缘地带，虽然土地成本较高，但是其处 于城市核心的位置，无需商业氛围再度培养，加强了对开发商者的利益的保障。
城市综合体研究报告
目录
1.起源 定义 特征 2.城市综合目体的产品录类型
1 3.万达第三市代市场场城分分市析析篇综篇 合体简析 2 4.项目定位与本体产研品究配篇 比 3 5.国内开发定模位式营简销篇析
4
规规划划建建议议篇篇
5
销销售售保保障障篇篇
1
1
2
什么是城市综合体
20世纪30年代初原创于美国纽约曼哈顿。我国第一个城市综合体诞 生于北京
商业综合体的分类2-产品概念及功能
第一代综合体——单店模式
第一代万达综合体通过将主力店低价 出租给沃尔玛等知名品牌带来影响 力，再通过高价出售底铺盈利。以较 低的价格将大部分商铺租给主力店， 使成本压力过大，于是万达将部分压 力转嫁给购买铺面的小商户。第一代 综合体有 20%-30%左右的店面出售， 以回收部分资金。
城市综合体的实质是使用功能聚合而不是建筑空间 组合！
1
1
wk.baidu.com
4
城市综合体的特征
主体特征
高可达性
高密度、集约性
8
整体统一性
功能复合性
7
投资大
1 2
1
6
5
4 3
1
立体空间的连续性 景观特色明显 高科技设施
5
城市综合体的特征
关联特征
金融产品
长产业链
风险性强
部分开发过度
资金需求量大，资 本运作平衡困难。 商业地产需依托长 期向好的经济大环 境、成熟的融资环 境、及专业的经营
万达
关键词：向上；向下 向外 向内
目录
1.起源 定义 特征 2.城市综合体的产品类型 3.万达第三代城市综合体简析 4.业态定位与面积配比 5.开发模式简析
1
1
13
1
1
14
，第三代商业综合体规划示意 15
第三代商业综合体生成示意
五星级酒店
写字楼
城市广场
全天候室内步行街 室外步行街 商务酒店
娱乐楼
在产品规划，第三代综合体将集酒店、写字楼、百货、商铺等多重业态为一体 ，达成了消费、居住、办公的一站式要求，并通过建筑、空间、景观环境的营造 让这种诉求得以升级，而非一代二代产品单一的居住或者商业功能。
在运营方式上，第三代综合体更加重视专业化的商业团队以及国际化的商业理 念对项目的作用，推广本土化的商业综合体，定制化打造地标型产品，根据各地 区及各区域的特点因地制宜打造与此相匹配的产品。
商业地产在开发商、运 营商与终端消费者间增 加了物业投资者和物业 租赁者。整个产业链条 的复杂程度远胜住宅地
产。
项目存在法律政 策风险，这样的 打击可能是毁灭
性的
中国的商业地产发 展非常迅速，在十 年间就把国外几十 年的建设量完成了
城市综合体的作用
1
1
7
目录
1.起源 定义 特征 2.城市综合体的产品类型 3.万达第三代城市综合体简析 4.业态定位与面积配比 5.开发模式简析
第三代综合体与前两代综合体相比，最重要的不同还是表现在其对城市综合体商 业价值的重新理解，只有各业态均突破市场常有形态，并且业态之间有效联动， 达成强烈的内部效应，才可称之为全新第三代综合体，通过全新的一站式生活方 式，引领城市高端时尚新生活，价值实现最大化。
，
19
目录
1.起源 定义 特征 2.城市综合体的产品类型 3.万达第三代城市综合体简析 4.项目定位与面积配比 5.开发模式简析
商业综合体的分类2-产品概念及功能
第二代综合体——纯商业组合
万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主 力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面 积的 85%，单店只占 15%。
商业综合体的分类2-产品概念及功能
第三代商业地产城市综合体，就是把室内 外步行街与中国的商业大楼结合在一起， 同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓 、酒店等业态，商业中心里面增加文化、 娱乐、健身、餐饮等内容。