2019中国亳州龙湾御景项目营销报告46p

南部新城发展区域
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2019年亳州商品房销量稳步增长
涡北区： 京九铁路以西及涡河以北地区，以谯城区政府北迁为动力推动涡北 区的发展。该板块学校较多，区域内目前开发项目较少，随着谯城 区政府的北迁该区域必将成为亳州地产开发的新市场 。该板块也是 下一步亳州城市发展的热点区域。板块内现有项目来看户型面积较 其它区域小，主要面积在80—110㎡区间，价格相对比其它板块价 格低，均价区间在3800—4200元/ ㎡ 。
➢泛公务员和生意人（城区&周边乡镇）构成现阶段亳州房地产消费主力，外出务工人员、 乡镇居民及本地生意人购买力强劲。
4、市场大势分析总结
12年市场现状
现状剖析
一级市场 ※ 土地市场供应集中在南部新区； ※ 中心城区内的净地供应逐步减少； ※ 新增土地供应主要集中在中心城区边缘。 二级市场 ※ 商品房销售面积同比增长60.5%； ※ 房地产投资额同比增长63.2%； ※ 商品房销售额同比增长70.3%。
涡北区版块
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房地产进入快速发展阶段，产品处于升级换代阶段
房地产 市场
宏观市场
➢亳州房地产市场正进入一个快速发展的阶段，市场潜在需求较大。
➢整体市场处于启动阶段，品质、开发水平已开始重视，2009-2019年销售价格上涨15-20% ，市场销售普遍看好。
住宅市场
➢亳州住宅正由起步发展向快速发展及产品升级阶段演进，市场表现为单体小盘向大盘、规 模化社区集中发展，今年下半年至明年项目集中供应较大、大盘项目上市也相对较为集中， 根本原因在于市场供应存在结构性失调，将面临较为激烈的市场竞争。
4390 3700 450 160
80
4600 3900 520 100
80
5050 4140 710 100 100
5050 4140 610 100 200
5635 4845 490 100 200
24725 20725 2780
560 660
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2019年-2019年亳州市市区住房建设空间分布
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2019年亳州商品房销量稳步增长
老城区版块：
京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，此版块属亳州老城中心 房地产项目开发时间较早,居住条件较其他区域成熟,周围生活十分便 利,商业氛围较浓厚 。整体而言, 此板块内的开发水平较为落后，主要 以单体建筑或几栋楼样式的小体量开发模式面积大都在120平米以上 大户型为主。从销售价格来看, 此板块平均价格在3500元/㎡至4000 元/ ㎡之间。
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第二篇 亳州房地产发展分析
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第一章 城市概况
1、毫州城市发展规划
亳州城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展， 控制向东跨铁路发展。 城市空间结构：
一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史文化及 现代环境艺术大道，数条滨河绿化带。 用地功能结构：
一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区 ，六个居住区。
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人均可支配收入：
自2019年以来，亳州市城市居民人均可支配 收入加速增长，城市居民消费能力稳步增强。
2019 年 居 民 收 入 达 18099 元 比 上 年 增 长 16.5%。人均消费性支出11350元，增长10.5%。 城镇居民家庭恩格尔系数为38%，比上年提高2.5 个百分点。城镇居民人均住房建筑面积46.8平方 米，比上年增长7.3平方米。
客运专线2019年动工，许昌-亳州-淮安铁路已经铁道部同 意。3年后，亳州将形成到合肥1.5小时，到上海3小时， 到杭州3.5小时，到北京4小时的立体交通体系。
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第一章 城市概况
2、经济特色
经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段 ）： ❖ 全国最大的中药材集散地：
亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。从事种植、加 工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市区内建有 全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(亳州)中药材交易中心”。亳州中药材 市场年交易额达150亿元以上，已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济 已成为当地富民强市的重要支柱。
其中
商品住房（万平方米） 旧房改造（万平方米）
廉租房（万平方米）
34.0
40.0
40.0
40.0
45.0
199.0
3.0
3.5
4.8
4.0
3.4
18.7
0.8
0.5
0.5
0.5
0.5
2.8
经济适用房（万平方米）
0.5
0.5
0.7
1.4
1.4
4.5
其中
新建住房套数（套） 商品住房（套） 旧房改造（套） 廉租房（套） 经济适用房（套）
❖全国最大的黄牛产区： 亳州是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛三县是全国黄
牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛“金三角”，其中蒙城被誉为“全国第一养牛大县” 。 ❖ 皖北地区的老工业基地：
亳州亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、 化工、建筑建材、印刷等十几大门类。
老城区发展版块
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2019年亳州商品房销量稳步增长
南部新区：
京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，属亳州政务区， 南部新区是亳州目前重点发展区域。此板块规划为行政中心及居住区, 独具的城市发展优势使得此板块成为近年房地产开发的热点, 此板块 发展项目较多,房地产开发水平在亳州也相对较高。尽管此区域开发量 较大,但此板块内的项目仍炙手可热。从建筑形态来看,主要以小高层 、高层住宅为主, 从户型面积来看,面积跨度较大, 住宅主力面积为 80—130㎡。从价格来看,住宅价格较高,均价集中在4200—4600元/㎡ 左右，现已有项目均价突破4600元/ ㎡。
可以看出目前市场供应 量小于需求量
亳州08年至2019年五年住房规划总开发量为225万平米，主要集中在两个版块： A. 涡北新区规划80万平米的开发量，涡北新区主要借助谯城区的北迁，以区行政中心来带动整个区域的发展； B. 南部新区规划75万平米的开发量，南部新区主要借助亳州市行政中心的地理优势，以新城建设为依托来带动其整Fra bibliotek政经总结：
∮ 国民经济持续快速增长，社会事业全面发展。 ∮ 人民生活水平稳步提高，消费水平及消费观念都有很大的变化，这些的改变都会潜移 默化的带动房地产市场的进步。 ∮ 整体经济良好且迅速发展，未来前景看好。 ∮ 亳州地区总体尚处于工业化发展期，城市化加速发展、城市聚集效应大于扩散效应。 ∮ 随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境的需求，城市居民的住房购买力将进一 步提高。 ∮ 亳州房地产开发处于起步阶段，开发水平低、开发规模较小，具备较大的发展潜力。 ∮ 亳州住宅空置率较低，2019年以来销售面程大幅性增长，市场呈供求两旺状态。
桐是谯城区的四大经济支柱.饮益国内外古井贡酒出产谯城区古井镇，谯 城区盛产中药材,全国最大的中药材交易中心坐落在谯城区。
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第一章 城市概况
城市性质： 国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一 。 面积及人口： 亳州市国土面积8374平方公里,人口600万；中心城区面积35平方公里 市区人口50万。 自然资源： 亳州地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。 历史文化资源： 亳州文物古迹众多历史悠久，被国务院批准为国家级历史文化名城；一代圣君商 成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道教至尊陈抟、巾 帼英雄花木兰等皆生于此。
根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规 划区内设5个住房片区。 ❖ 建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。 ❖ 城区东部及亳州经济开发区计划新建住房25万平方米。 ❖ 城区西部及亳州工业园区计划新建住房26.3万平方米。
❖ 涡北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、 北一环以南、魏武大道以东、铁路以西，新建住房60万平方 米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东 ，新建住房20万平方米。 ❖ 南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平 方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。
地理位置：
亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地 ，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中 部，向东南流入淮河。
行政区划： 亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、
利辛和谯城三县一区，其中谯城区为市委、市政府机关所在地。
谯城区概况： 全区辖22个乡镇和3个办事处共161.7万人口，城区主要以烟,酒,药,
2、毫州房地产发展概况
2019年-2019年亳州市市区住房建设和住房保障年度目标
规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。
项目
2019年 2009年 2019年 2019年 2019年 合计
新建住房面积（万平方米）
38.3
44.5
46.0
45.9
50.3
225.0
❖ 全国优质农副特产品生产基地： 亳州是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮油经济
作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万公斤以上，年交易额3亿多 元，辐射全国十多个省市。
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❖ 中国白酒大基地： 亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小
白酒企业250余家，其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知 名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集团、板 桥酒业等。
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2019年-2019年亳州市市区住房建设发展规划分析
旧城改造新建住房 东部城区及开发区 西部城区及工业园区
18.7万㎡
25万㎡
26.3万㎡
涡北新区 80万㎡
南部新区 75万㎡
2019—2019年合计总开发量 2019—2019年年均开发量
2009年商品房销售量
225万㎡ 45万㎡ 66.4万㎡
※ 亳州房地产市场进入快速发展阶段； ※ 市场供应持续增加，市场未来面临着供大于求的局面； ※ 需求持续快速增长，商品房成交金额同比增长61.8%； ※ 整体开发水平较低，产品供应单一、以高层和小高层为主 ；而且同质化倾向严重，停留在供应完全居住产品的初级阶 段； ※ 客户需求开始从单纯的居住需求向外围产品的追求转变。
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城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态
1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡 河文化旅游带。 2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城 区政府北迁为动力推动涡北区的发展。 3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口 ，整治环境，保护老城格局及历史街区风貌。 4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心 及火车站商贸区形成全市的公建中心区； 5、南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投 资节省，布置轻工业和居 住地，成为南部发展新区。 6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路 的交通优势形成开发区。 7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和 科研机构，形成文教科研区。 8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形 成工业园区。
个区域的发展。
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2019年亳州商品房销量稳步增长
3、毫州城区地产主要发展版块分析
目前亳州在建及在售房地产项目约30家左右，但整体 市场发展有个显著特点，大都是单体综合性项目或几栋楼 小体量的小盘项目居多，亳州当地缺少标杆性的大盘，很 多项目都是四五栋多层住宅，或者一两栋高层住宅，整个 市场目前面市的项目超过10万方以上体量的项目不多。并 且很多已建成小区的内部配套相对较落，所以当地很多人 对园林景观及内部配套比较完善的小区接受度比较高，并 且愿意承受同等地段下，200-300元/ ㎡的价格差。
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第一章 城市概况
航运交通： 亳州市地处华东腹地，位于安徽西北部。京九铁路、
徐阜铁路、南洛高速、济广高速、许泗高速和311、 105国道穿境而过。距郑州机场、徐州机场2小时车程， 距阜阳机场40分钟车程。涡河航运可达沪、杭。
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第一章 城市概况
陆路交通： 京九铁路电气化改造正在实施，商丘-亳州-合肥-杭州
2019中国亳州龙湾御景项目营销报告46p
谨呈：亳州房地产开发有限公司
中国亳州 龙湾御景项目营销报告
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