中小房地产企业融资渠道分析

中小房地产企业融资渠道分析

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在要紧来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直截了当投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直截了当国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅专门大。行业资金来源结构存在严峻缺陷，银行贷款数量庞大。

图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重

（二）本期不同渠道融资金额变化

图2.17 不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直截了当投资和其他资金均出现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策阻碍，金融机构、专门是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是专门多。

1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的要紧融资渠道。尽管央行121号文件规定，银行贷款现时期从紧，关于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。然而，关于企业而言，便利，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更况且，其还债压力大等缺点还能够通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。

2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的重量远不足以支撑行业的进展，之因此大受青睐，要紧是它在串接多种金融工具方面独具优势：一能够引入海外基金，二能够充分国内的产业投资信托基金，三能够以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四能够在适当的时候将项目公司包装上市，五能够完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务治理公司、投资公司等形式介入。海外基金尽管前景远大，但关于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更况且，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透亮，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务治理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合看起来给房地产融资开创崭新的渠道。然而，股权投资尽管能够充实自有资金，但一样房地产企业注册资金额较小，可不能轻易出让控股地位，也不情愿将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场都市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业猎取资金，实行资本运作的要紧方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情形下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为依照《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度庞大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房

地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的进展。

(四)房地产企业融资新动态

1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得专门积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采纳股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施时期，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发看起来成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品

1.典当融资:

典当以其快速、短期、便利的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续进展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便利的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

一些手中差不多有新项目开工的进展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也专门难度过。因此为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚同意一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到２０００万元。“土地典当”的方式也受到许多都市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发专门不规范，存在风险较大，可不能轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务关于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一）NASDAQ上市融资

优点：假如上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业进展的资本瓶颈；

难点：1）从已在NASDAQ上市和预备上市的中国企业来看，均为处于行业上升时期的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资爱好与估值预期难以判定，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ 上市，可临时躲开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判定：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二）香港上市

优点：1）假如IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业进展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念可不能成为上市障碍；