我国房地产价格上涨原因、危害及抑制措施研究【开题报告】

毕业论文开题报告

经济学

我国房地产价格上涨原因、危害及抑制措施研究

一、选题的背景和意义

选题的背景：

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产投资于消费的双向拉动是当前我国经济持续快速增长的重要推动力量，同时，也是房地产业也是我们温州GDP 中的重要组成部分。但是，近年来，温州房地产价格的持续上涨已经成为社会中突出的问题，不仅制约了普通居民居住权益的实现，也成为了温州经济持续健康发展的不稳定因素，连中央电视台也曾报道。温州房地产价格的上涨不仅增加了城市的生产、生活的成本，阻碍了城市经济的发展，降低了城市的竞争力。房地产价格持续上涨这一不健康的现象迫切的需要解决。

选题的意义：

1.完善房地产市场体系，建立市场运行机制。要建立房地产市场运行机制，政府首先就应该退出房地产的直接交易。政府的职能主要是制定规则、监督规则的实施和对违反规则者的处罚。

2.为地方政府积极落实调控措施创造制度条件。可以通过改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。同时改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。

3.同时要建立科学的消费模式。

4.健全房地产信息披露制度。可以使得居民不会盲目的受舆论所欺骗。

二、研究目标与主要内容（含论文提纲）

研究目标与主要内容：

针对温州炒房团越来越活跃的市场行为，从而带动房价上涨对温州经济带来的影响。

从各个方面分析房地产价格上涨的原因：

（一）房地产开发的成本上升

房地产开发的成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。

1.土地费与日俱增。由于土地的垄断和有效供给。国家出售土地的方式是用公开投标的方式竞卖的。在土地有限，势必有部分开发商是不能买到土地，从而导致在土地标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。

2.拆迁安置费上涨。房地产公司在征用的土地地理位置不同也将会影响成本。比如熟地与生地的费用差距就高达5倍以上。在熟地居民密度远远高于生地，这也造成了拆迁安置费用也要高于生地，同时因为拆迁造成的各种补偿费用也要比生地高出不少。

3.前期工程费用上升。在温州，开发商在工程开始前，还要给多个部门缴费，这笔费用也比过去上涨了很多，这也是一方面的因素。

(二)人们对房地产的炒作.

房地产的真正价值与房屋价格的严重背离，这不是市场经济发展的正常现象。

1.地方政府炒房，政府大量囤积土地，待价而沽，不断拉动地价的升值。政府为了获得更多的土地出让金，囤积土地，这使得房地产商为了竞标得一块土地，不得不出得更高的的价格，地价就这样在越炒越高，也是好地，距离市中心越近，卖的价格也就越高，政府获益也就越大。

2.舆论炒作。人们总是有从众的心理，舆论大肆报道，从而让人们预期房地产价格势必会上涨，从而对房地产产生心理价格上涨。

3.温州富裕阶级中投机炒房，不断推动着房价的上涨。温州近10年的房地产价格上涨的速度非常快，从而也有相当一部分人因此而发家致富，产生了一批由炒房而迅速成为富翁的新阶级。他们在看准了房地产是发财和暴富的机会。在楼盘开盘时低价买进，高价时卖出，这样不断下去，就造成了市场上的房价不断上涨。

（三）供求因素的影响

1.城市化快速发展必然会形成强大的住房需求，自然房价就会上涨。工业化是我国经济发展的源泉，是提高农民收入的根本途径。而城市化是现代化的必由之路，是推进工业化的源动力。这势必就会加快我国的城市化进程，而我国还是发展中国家，这城市化还将持续相当一段时间。城市化进程是一种多元素糅合的过程，它包含了人口因素，经济发展因素，人文因素，社会因素、政府行为因素等多个方面。恰恰是这些因素，直接或间接影响了房地产价格的上涨。

2.人均收入的持续增长与住房条件的改善。近年来经济的持续快速发展，增加了居民的可支配收入，城市居民需要改善房屋条件，提高住房水平，用于购房的消费比例也越来越高。

同时由于住房制度的改革，取消了福利分房，也导致工薪阶级进入商品房销售市场，拉动市场的需求。

3.个人住房贷款是房地产需求的巨大支撑。自1998年以来，个人住房贷款发展迅速，成为我国商业银行重要的贷款业务之一，也成为大多数居民购买房屋的首选付款方式。个人住房贷款方式分为三种：公积金个人住房贷款、商业性个人住房贷款和个人住房组合贷款。自1998年以后，个人住房贷款在金融机构贷款的比例中每年都在增加，就2004年而言，就比1998年翻了20倍多。可见，个人住房贷款已经成为支撑房地产市场需求的重要因素，这也是国家在房地产调控中频频调整住房贷款利率的原因之所在。

（四）国家为刺激经济所采取的政策。

由于宽松的货币政策及信贷的扩张给房地产开发商提供了足够的资金，从而使得开发商有足够的资金进行房地产炒作，同时，房贷款利率的下调，使得居民更加愿意购买房屋选择购房首付款的方式，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小，甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。

提纲

一、温州房地产的现状.

二、房地产价格上涨的原因

（一）我国的人口基数大

（二）居民收入增加，购买力增加

（三）供求不平衡

（四）通货膨胀

（五）国家为刺激经济所采取的政策

三、房地产价格上涨带来的危害

（一）居民购买压力增加，其他消费减少

（二）进一步扩大贫富悬殊

（三）容易产生房地产泡沫，引发金融危机

（四）外来民工住房压力大，易扰乱社会治安

（五）抑制城市化进程，增加城市管理成本

四、针对房地产价格上涨应采取的措施

（一）增加房地产贷款利率以及加大首付的比例

（二）切实落实人口计划生育政策

（三）完善金融体制，实现居民总消费增加

（四）做好宏观调控，抑制通货膨胀

（五）适时的调整好对房地产的经济政策

注释

参考文献

附录

二、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等

研究方法：用文献索引法、规范分析法、对比论证法、归纳总结还有引用分析方法等等。

研究手段：在网上和图书馆查阅房地产的资料还有相关的知识资料等，与同学和老师之间交流以及到网络上查看最近的新闻。

技术路线：收集到相关资料后，参阅并详细了解本课题的内涵，再理解了已有的结论和研究成果之后，按照本课题的研究方向，做出自己的结论总结。

实验方案：通过在各种不同的渠道收集相关资料后，了解已有的研究成果，分析温州房地产价格上涨的原因及存在的问题，提出改进的方案及有效措施。

三、参考文献

[1]陆中宝.长三角地区价格上涨成因与对策研究-以南京市为视角.南京工程学院学报，2008,8（2）：41.

[2]刑姝媛.房地产价格上涨的原因及对策分析.网络财富.2009,（5）:186-187.

[3]刘国亮.我国房地产价格上涨深层原因和对策.河北金融.2008,(9):17-18

[4]张健，张丽娟，王琛等.城市化对房地产价格上涨的影响和对策探讨.价格理论与实践.2008,（7）.

[5]马艳萍.浅析我国房地产价格上涨原因及对策.现代商业.2008,（8）：72-73

[6]马征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因.商业经济.2008,(9):103-104

[7]王明生，俞琰香.从房地产价格上涨透视我国的银行风险.物流工程与管理.2009,(6):99-100

[8]孙占芳.地方政府在房地产价格上涨中的作用.房地产市场.2008,（12）.

[9]李永权.房地产价格上涨的危害成因及对策.中国乡镇企业设计.2009,(8):51-52.

[10]张蔓蔓，张君，王昊，刘智等.房地产价格上涨的原因、危害及对策-基于武汉市房价上涨的分析.学习月刊.2010,(4).

[11]赵雅婷.房地产价格上涨问题研究.经济丛论.2009,(8).

[12]程思怡.福建房地产价格上涨的原因分析及对策.福建建筑.2008,(3):21-22.

[13]周余芳.我国房地产价格上涨对策分析.现代商贸工业.2009,（11）138-139.

[14]Yothin Jinjarak,steven M.Sheffrin.causality,real estate prices,and the current account.Journal of Macroeconomics.2010,(2)

[15]Feng Guo,Ying Sophie Huang.Does “hot money”drive China’s real estate and stock markets?.International Review of Economics and Finance.2010,(19)452-466.

五、研究的整体方案与工作进度安排（内容、步骤、时间）

2010年12月13日，指导教师与学生见面，布置毕业论文工作，对毕业论文的撰写要求进行初次指导。同学们当天将各自的邮箱，以个人名字为邮件主题发到老师邮箱里。

2010年12月15日，学生完成论文选题。（直接登录毕业论文网络平台进行论文选题）

2010年12月16至12月30号：学生大量搜集并广泛阅读与毕业论文选题相关的各方面资料。

2010年12月30日前：上报论文题目及论文提纲。（发到老师邮箱）。

2011年1月15日前：上交《文献综述》、《外文资料译文》。（发到毕业论文网络平台）

2011年1月30日前：上交《开题报告》初稿。（发到毕业论文网络平台）

2011年2月19日、20日：上交《毕业论文》初稿的打印稿。（返校注册时上交论文初稿的打印稿，同时将电子稿发到毕业论文网络平台）

2011年2月21日至2011年4月24日期间：修改论文。

2011年4月25日前：完成《毕业论文》及《文献综述》、《外文翻译》、《开题报告》等所有材料的定稿，并上交所有材料的打印稿。（同时将电子稿发到毕业论文网络平台）。2011年5月初：论文答辩。

六、研究的主要特点及创新点

宏观调控下的房地产营销模式创新开题报告

课题名称：宏观调控下的房地产营销模式创新 1.1选题的背景 1.1.1国家宏观调控的背景房地产在国民经济中占据着至关重要的位置，房地产GDP发展可以带动五十几个相关产业的发展，所以如果房地产不能够持续，稳定，健康的发展就会对市场经济引起巨大的波动甚是会产生一系列的瓶颈问题，所以近年来，国家针对房地产市场存在的问题，连续出台了一系列的宏观调控政策，而且力度在不断的加大，旨在抑制房价过快增长，国家主要从土地供应，银行信贷，机构监管和产业政策等方面对房地产进行逐步的规范和完善，今年又采取从紧的货币政策，而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或增速趋缓。这一切强硬的措施对房地产销售工作带来了首当其冲的影响：(1)国家宏观调控趋紧引致房地产市场持续低迷；(2)新政导致销售压力增大，(3)理性消费回归(4)随着多渠道住房供应体系的形成，商品房价上升受限；(5)国家宏观调控紧缩银根，房地产企业举步维艰；(6)房地产利润被压缩到一个合适的空间后，各大地产商之间的竞争趋于白热化等。总之，随着我国新一轮宏观调控的实施，面对各地持续上涨的房价和舆论压力，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。 1.1.2房地产市场营销背景我国房地产市场消费观逐步走向理性消费和绿色消费，那种争先恐后买房，整夜排队挤号的现象似乎已经成了过去。在经过新一轮的洗牌之后，房地产商意识到那种突飞猛进，高歌凯旋的市场氛围已经不复存在，房地产商传统上的战略优势，如资金，技术，人脉关系优势随着竞争的加剧正在下滑成为不在必然的优势。随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位，房地产市场需求向多档次，多元化，个性化发展，特别是住宅市场的需求变化尤其明显，消费者需求的多样化，各大地产商竞争的白热化，使得房地产商不得不静心思考从“以产品为中心”向“以消费者为中心”的模式转移，在传统营

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【论文关键词】高房价；成因；对策改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。一、住房价格上涨的成因分析近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

房地产上市公司盈利能力分析【开题报告】

开题报告房地产上市公司盈利能力分析一、立论依据 1．研究意义、预期目标研究意义：房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛。经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。预期目标：本文旨在通过对历年数据和指标的分析，对房地产上市公司的盈利能力进行定量、科学的评价，了解房地产企业发展的现状，找出影响房地产上市公司盈利能力的关键指标，从而为房地产企业的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。本研究通过分析房地产上市公司信息，找出影响房地产行业企业盈利能力的关键因素，指出提高企业盈利能力的对策，为企业增强企业竞争力提供指导作用，为行业发展和政策的出台提供参考作用。 2．国内外研究现状国内研究现状：杨琼(2004)认为我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。目前国内各学者和评估机构在对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核，按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重（李明伟，2007）。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标

浅析房地产价格上涨

浅析房地产价格上涨近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平

不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。房价上涨原因的剖析：（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主

导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道

房地产开发项目可行性分析开题报告

房地产开发项目可行性分析开题报告房地产开发项目可行性分析开题报告引导语：在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编收集整理的房地产开发项目可行性分析开题报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。一房地产开发项目可行性研究内容 1.1总论项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。 1.2市场调查和需求分析通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。 1.3开发项目场地的现状与建设条件分析原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。 1.4规划设计方案开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置

房地产开题报告

亳州职业技术学院毕业设计（论文）开题报告课题名称：房地产项目成本管理的研究院（系）：建筑系专业班级： 09房地产经营与估价学生姓名：袁芳学号：050309113 指导教师：杨阳二○一二年三月二十日

山西工程职业技术学院论文开题报告学生姓名袁芳指导教师杨阳论文题目：房地产开发项目成本控制 1．选题的目的、意义，国内外研究动态选题的目的意义随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。在世界金融环境日益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本控制，最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。选题的研究现状经过20多年的发展，中国房地产开发竞争的关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造——综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产开发企业在想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。同时，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特性，而且随着房地产开发规模的扩大，使得成本管理的增减效应进一步放大，在日益激烈的市场竞争中，如果不能有效控制成本已难于保证企业在竞争中维持长久的竞争优势。因此，房地产开发成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于及其重要的核心地位。

房地产价格组成

房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产价格组成一、土地费用：土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂）二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）相关税费：三、税费影响房地产价格的因素一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖）四、供需状况五、自身条件；

1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）（一）通过对房地产行业经营状况的调查分析，探讨营销环境、市场特点、消费者行为等等因素对房产营销策略的制订所起的影响作用，加以分类和汇总，选择出适合房产公司发展的营销策略。地处浙西南中心要道，是一个经济欠发达，民营企业稀缺的地区。人民闲钱多，形成了万众集资的新“风尚”。加之从2000年撤地设市以来,政府为了加快城市建设的步伐迫切作出业绩。于是放弃了走工业兴城招商引资的策略。提出了“以房养路,以路养房”的口号。于是乎一夜间大大小小的房地产公司如雨后春笋般的冒然而出。到目前为止初步调查已有33家之多。这对于一个38万人次的中小型城市来说足以用饱和一词来形容。往年政府一圈地，房产公司排排坐分果果的局面已一去不复返。取而代之的是无尽的竞争和比较。这就要求房地产开发商遵守市场条款明确国家宏观调控政策发展方向的同时，需及时转变思维找出适合自己发展的策略，怎样能尽快把房子卖出去，怎样使自己的营销策略行之有效。这便具有了重要的探讨意义。另一方面，随着人民收入的日益增高，炒房热的兴起使不少人尝到了甜头。越来越多的人把钱投资到了房产上，一时间房产市场变的广阔无比，潜力巨大。单一的户型已经满足不了人们的胃口，人们变的愈加挑剔。不同大小和户型。内部小环境与外部自然,人文环境的相融合。价位的合理，物业管理的好坏无不成为消费者比较的关键，因此任何小小的因素可能都将成为售房成功与否的命脉。找出这些影响的因素并加以归类这将使我们的营销策略得以顺利贯彻事半功倍。我们将通过对问卷调查、网络调查、电话调查、直接访问等等方法取得房地产的市场的信息；并对这些信息进行科学和系统的分析，得出市场状况与影响营销策略制订因素的结论，探讨应对的措施和决策。

房地产价格上涨特征及原因综述

述：的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高１９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高文／刘琳

１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。（三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１，涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为１０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加了６个百分点（见表２）。（四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点，２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销售价格指数（见图２）。住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个百分点（见表３）。（五）房屋租赁价格保持平稳态势理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表４）。

房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素及对应政策研究影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆

迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

房地产项目可行性研究开题报告

表1 毕业论文（设计）开题报告论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。论文提纲：（1）摘要（2）项目背景（3）项目规划设计（4）项目销售市场分析及发展前景（5）项目开发与销售计划（6）财务分析（7）项目评估结果参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21

房地产营销策划毕业设计开题报告

本科毕业设计(论文)开题报告题目：贵阳“铜古岁月”总部基地营销策划方案课题类型：设计■实验研究□论文□学生姓名：学号：专业班级：学院：建筑工程学院指导教师：开题时间：2014年3月1日 2014年3月1日一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力

量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。2．研究现状（1）房地产营销策划的现状房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场

供求关系对房地产价格的影响分析

供求关系对房地产价格的影响分析摘要随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议

The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.