我国房地产价格上涨原因、危害及抑制措施研究【开题报告】

毕业论文开题报告
经济学
我国房地产价格上涨原因、危害及抑制措施研究
一、选题的背景和意义
选题的背景：
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产投资于消费的双向拉动是当前我国经济持续快速增长的重要推动力量，同时，也是房地产业也是我们温州GDP 中的重要组成部分。

但是，近年来，温州房地产价格的持续上涨已经成为社会中突出的问题，不仅制约了普通居民居住权益的实现，也成为了温州经济持续健康发展的不稳定因素，连中央电视台也曾报道。

温州房地产价格的上涨不仅增加了城市的生产、生活的成本，阻碍了城市经济的发展，降低了城市的竞争力。

房地产价格持续上涨这一不健康的现象迫切的需要解决。

选题的意义：
1.完善房地产市场体系，建立市场运行机制。

要建立房地产市场运行机制，政府首先就应该退出房地产的直接交易。

政府的职能主要是制定规则、监督规则的实施和对违反规则者的处罚。

2.为地方政府积极落实调控措施创造制度条件。

可以通过改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。

同时改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。

3.同时要建立科学的消费模式。

4.健全房地产信息披露制度。

可以使得居民不会盲目的受舆论所欺骗。

二、研究目标与主要内容（含论文提纲）
研究目标与主要内容：
针对温州炒房团越来越活跃的市场行为，从而带动房价上涨对温州经济带来的影响。

从各个方面分析房地产价格上涨的原因：
（一）房地产开发的成本上升
房地产开发的成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。

1.土地费与日俱增。

由于土地的垄断和有效供给。

国家出售土地的方式是用公开投标的方式竞卖的。

在土地有限，势必有部分开发商是不能买到土地，从而导致在土地标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。

2.拆迁安置费上涨。

房地产公司在征用的土地地理位置不同也将会影响成本。

比如熟地与生地的费用差距就高达5倍以上。

在熟地居民密度远远高于生地，这也造成了拆迁安置费用也要高于生地，同时因为拆迁造成的各种补偿费用也要比生地高出不少。

3.前期工程费用上升。

在温州，开发商在工程开始前，还要给多个部门缴费，这笔费用也比过去上涨了很多，这也是一方面的因素。

(二)人们对房地产的炒作.
房地产的真正价值与房屋价格的严重背离，这不是市场经济发展的正常现象。

1.地方政府炒房，政府大量囤积土地，待价而沽，不断拉动地价的升值。

政府为了获得更多的土地出让金，囤积土地，这使得房地产商为了竞标得一块土地，不得不出得更高的的价格，地价就这样在越炒越高，也是好地，距离市中心越近，卖的价格也就越高，政府获益也就越大。

2.舆论炒作。

人们总是有从众的心理，舆论大肆报道，从而让人们预期房地产价格势必会上涨，从而对房地产产生心理价格上涨。

3.温州富裕阶级中投机炒房，不断推动着房价的上涨。

温州近10年的房地产价格上涨的速度非常快，从而也有相当一部分人因此而发家致富，产生了一批由炒房而迅速成为富翁的新阶级。

他们在看准了房地产是发财和暴富的机会。

在楼盘开盘时低价买进，高价时卖出，这样不断下去，就造成了市场上的房价不断上涨。

（三）供求因素的影响
1.城市化快速发展必然会形成强大的住房需求，自然房价就会上涨。

工业化是我国经济发展的源泉，是提高农民收入的根本途径。

而城市化是现代化的必由之路，是推进工业化的源动力。

这势必就会加快我国的城市化进程，而我国还是发展中国家，这城市化还将持续相当一段时间。

城市化进程是一种多元素糅合的过程，它包含了人口因素，经济发展因素，人文因素，社会因素、政府行为因素等多个方面。

恰恰是这些因素，直接或间接影响了房地产价格的上涨。

2.人均收入的持续增长与住房条件的改善。

近年来经济的持续快速发展，增加了居民的可支配收入，城市居民需要改善房屋条件，提高住房水平，用于购房的消费比例也越来越高。

同时由于住房制度的改革，取消了福利分房，也导致工薪阶级进入商品房销售市场，拉动市场的需求。

3.个人住房贷款是房地产需求的巨大支撑。

自1998年以来，个人住房贷款发展迅速，成为我国商业银行重要的贷款业务之一，也成为大多数居民购买房屋的首选付款方式。

个人住房贷款方式分为三种：公积金个人住房贷款、商业性个人住房贷款和个人住房组合贷款。

自1998年以后，个人住房贷款在金融机构贷款的比例中每年都在增加，就2004年而言，就比1998年翻了20倍多。

可见，个人住房贷款已经成为支撑房地产市场需求的重要因素，这也是国家在房地产调控中频频调整住房贷款利率的原因之所在。

（四）国家为刺激经济所采取的政策。

由于宽松的货币政策及信贷的扩张给房地产开发商提供了足够的资金，从而使得开发商有足够的资金进行房地产炒作，同时，房贷款利率的下调，使得居民更加愿意购买房屋选择购房首付款的方式，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。

在供给弹性较小，甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。

提纲
一、温州房地产的现状.
二、房地产价格上涨的原因
（一）我国的人口基数大
（二）居民收入增加，购买力增加
（三）供求不平衡
（四）通货膨胀
（五）国家为刺激经济所采取的政策
三、房地产价格上涨带来的危害
（一）居民购买压力增加，其他消费减少
（二）进一步扩大贫富悬殊
（三）容易产生房地产泡沫，引发金融危机
（四）外来民工住房压力大，易扰乱社会治安
（五）抑制城市化进程，增加城市管理成本
四、针对房地产价格上涨应采取的措施
（一）增加房地产贷款利率以及加大首付的比例
（二）切实落实人口计划生育政策
（三）完善金融体制，实现居民总消费增加
（四）做好宏观调控，抑制通货膨胀
（五）适时的调整好对房地产的经济政策
注释
参考文献
附录
二、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等
研究方法：用文献索引法、规范分析法、对比论证法、归纳总结还有引用分析方法等等。

研究手段：在网上和图书馆查阅房地产的资料还有相关的知识资料等，与同学和老师之间交流以及到网络上查看最近的新闻。

技术路线：收集到相关资料后，参阅并详细了解本课题的内涵，再理解了已有的结论和研究成果之后，按照本课题的研究方向，做出自己的结论总结。

实验方案：通过在各种不同的渠道收集相关资料后，了解已有的研究成果，分析温州房地产价格上涨的原因及存在的问题，提出改进的方案及有效措施。

三、参考文献
[1]陆中宝.长三角地区价格上涨成因与对策研究-以南京市为视角.南京工程学院学报，2008,8（2）：41.
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[6]马征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因.商业经济.2008,(9):103-104
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[14]Yothin Jinjarak,steven M.Sheffrin.causality,real estate prices,and the current account.Journal of Macroeconomics.2010,(2)
[15]Feng Guo,Ying Sophie Huang.Does “hot money”drive China’s real estate and stock markets?.International Review of Economics and Finance.2010,(19)452-466.
五、研究的整体方案与工作进度安排（内容、步骤、时间）
2010年12月13日，指导教师与学生见面，布置毕业论文工作，对毕业论文的撰写要求进行初次指导。

同学们当天将各自的邮箱，以个人名字为邮件主题发到老师邮箱里。

2010年12月15日，学生完成论文选题。

（直接登录毕业论文网络平台进行论文选题）
2010年12月16至12月30号：学生大量搜集并广泛阅读与毕业论文选题相关的各方面资料。

2010年12月30日前：上报论文题目及论文提纲。

（发到老师邮箱）。

2011年1月15日前：上交《文献综述》、《外文资料译文》。

（发到毕业论文网络平台）
2011年1月30日前：上交《开题报告》初稿。

（发到毕业论文网络平台）
2011年2月19日、20日：上交《毕业论文》初稿的打印稿。

（返校注册时上交论文初稿的打印稿，同时将电子稿发到毕业论文网络平台）
2011年2月21日至2011年4月24日期间：修改论文。

2011年4月25日前：完成《毕业论文》及《文献综述》、《外文翻译》、《开题报告》等所有材料的定稿，并上交所有材料的打印稿。

（同时将电子稿发到毕业论文网络平台）。

2011年5月初：论文答辩。

六、研究的主要特点及创新点
研究的预期目标：
本课题主要研究我国温州地区房地产价格上涨对温州经济带来的改变，并且分析由于房地产价格上涨带来的问题，通过对问题的分析从而研究出合理有效的管理措施和政策。

同时我们也会警惕市民温州房地产价格上涨对市民生活带来的危害以及对本地的经济可持续发展带来的影响。

主要特点和创新点：
在参阅期刊文献和图书馆互联网上的查询后，不仅较全面的分析了温州房地产价格上涨的问题，也提出了相对应的措施和方法，同时也说明了房地产价格上涨对温州经济带来的危害，从而全面的分析和探讨了温州房地产价格上涨对温州经济影响的一系列问题。