最新全国房地产市场发展趋势深度分析

最新全国房地产市场发展趋势深度分析

一、2016年上半年楼市整体较乐观

第一，人口结构分析，刚需减少，但改善性需求发展强劲，从而弥补了刚需的下降;第二，国家政策支持力度会越来越大;第三，中

国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想

的销售业绩。

二、一二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%

智库预测，2016年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：1)供应有限将推升销售均价，同时导致销

量受限;2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售

均价和销量;3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个

月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来

库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到：2014年土地购置面积

下降27%，今年前9个月继续下滑5%。库存水平的下降将支撑销售

均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售

均价上涨，并支持销量

未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下

调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续

上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效

应将抵消该影响而有余。

3、土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价

一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动

销售均价结构性上涨。

三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。

三、哪些城市有可能表现更好

第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月

以下。

第二，中心城市的情况比其他一、二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地

产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较

稳健。所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区

的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角)的三线人口流入最为强劲。

中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城

市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城

市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧

优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二

线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会

走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。

五、2016年依然会地王频出

六、改善性住房需求份额持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现

有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策

的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。

从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017

年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超

过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。

七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升

2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。

但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。一旦人们觉得房子值这

个价格，它就可以卖出相应的价格。

2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10—15%的回调，但随后仍将一路往上。

八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出

2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。

内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没

有刚需。

1、因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”

不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房;

2、许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，

往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。

2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变：

1、A许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。

2、许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，剩余的开发

商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。

二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一

步扩大。

九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销

明年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数

字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年

前就盖起来的。

产品差，核心在于思路，说白了，就是这些开发商把三四线的消费者当成啥好东西都没有见过的人，随便搞个房子就想赚钱。舍不

得前期多花设计费用，也舍不得用好材料，还舍不得精雕细琢花工夫。

三四线城市的消费者并不需要这样的产品

1、三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到

不买就没得住的程度。

3、三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出

发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是

这样的产品。

因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一些用心的

好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必

然带来“新需求”，实现畅销。