万科分析

图 3： 近 年 总 资 产 对 比 图 4： 近பைடு நூலகம்年 土 地 储 备 对 比
1、万科背景
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳 证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。 目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计60 个大中城市，截止2012年末，共开发项目320多个。 2012年公司实现营业收入1031.1亿元，净利润125.51亿。2008年至2012年，公司 营业收入和净利润年复合增长率分别达20%和25%，。截止2012年年末，公司总资产达 3788.01亿元。
5、管理层简介续
监事 丁福源，男，1950 年出生。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副主任；1991年 10 月任公司人事管理部经理； 1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。1995 年出任公司监事会主席至今。
吴丁，男，1965 年出生。2010 年起任万科监事。
5、管理层简介续
周卫军，男，1956 年出生。1993 年加入万科，1993 年任沈阳万科总经理，2004 年任北京万科总经理，2007 年任公司副总裁、北 京万科总经理，2009 年不再兼任北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。
毛大庆，男，1969 年出生。2009 年加入万科，任公司副总 裁、北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。 谭华杰，男，1973 年出生。2001 年加入万科，2003 年任客户关系中心经理，2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。 2008 年任公司董事会办公室主任，2009 年起任公司董事会秘书至今。
4、业务结构
万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2012年营业收入中，98.6%来 自住宅开发，达1015.7亿元，物业管理与其他业务收入占比分别为0.8%和0.6%。
图 8： 业 务 结 构 比 例 图
5、管理层简介
董事 王石，男，1951 年出生。1968 年参军，1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州 铁道学院给排水专业， 本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展 销中心，任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经理，1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 Inc 董事，华润置地有限 公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、建业地产股份有限公司、现代传播控股有限公司的 独立董 事。2011 年起王石主席在美国哈佛大学亚洲中心做访问学者。 乔世波，男，1954 年出生。2010 年起任万科董事，董事会副主席。 郁亮，男，1965 年出生。1990 年加入万科；1996 年任公司副总经理；1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001 年起任公 司总经理。1994 年起任公司董事至今。现任公司总裁。 孙建一，男，1953 年出生。2008 年起任万科董事，薪酬与提名委员会委员。 王印，男，1956 年出生。2002 年起任万科董事至今。 肖莉，女，1964 年出生。2004 年起任公司董事，2005 年起任董事会投资与决策委员会委员，2007 年起任公司执行副总裁。 蒋伟，男，1963 年出生。2001 年任万科监事，2005 年起任万科董事至今。2005 年 7 月起，任万科董事会审计委员会委员、投资 与决策委员会委员。 独立董事 齐大庆，男，1964 年出生。2008 年起任万科独立董事，薪酬与提名委员会召集人，审计委员会委员。 张利平，男，1958 年出生。2010 年起任万科独立董事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委员。 华生，男，1953 年出生。2011 年起任万科独立董事。 罗君美，女，1954 年出生。2012 年起任万科独立董事。
周清平，男，1969 年出生。1995 年加入万科，任万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都万科房地产有限公司财务总监， 2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审计监察部总经理。 高级管理人员 郁亮，简历请见“董事”部分。 丁长峰，男，1970 年出生。1992 年加入万科；1994 年任总经理办公室研究室副主任；1995 年任《万科周刊》主编；1996 年任万 科东北经营管理本部总经理助理；1997 年任万科东北本部副总经理；1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理；1999 年任公司 企划部经理；2000 年任上海万科房地产有限公司总经理；2001 年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。 解冻，男，1965 年出生。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理；2000 年任公司人力资源部总经理；2001 年任公司人力资 源总监；2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁。 张纪文，男，1967 年出生。2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总经理；2003 年任公司设计总监；2004 年任公司副总经理。 现任公司执行副总裁。 莫军，男，1967 年出生。1991 年加入万科。1996 年任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理；1999 年任深圳市万科房地产有限 公司总经理；2000 年任北京万科总经理；2000 年任公司副总经理；2001 年任公司常务副总经理。2003 年离开万科，任北京融科 智地房地产开发有限公司常务副总经理。2004 年重新加入万科，任副总经理。现任公司执行副总裁。 肖莉，简历请见“董事”部分。 王文金，男，1966 年出生。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。1999 年任公司财务管理部总经理；2002 年起任 公司财务负责人；2004 年起任公司财务总监。现任公司执行副总裁。
2、开发速度及周转率
标准化运营的直接结果是 高效的开发过程。根据数据来 看，万科从拿地到预售平均7个 月，开发速度位居行业领先地 位。高速的开发能力有助于资 金周转，并以规模化取胜。同 时市场占有率进一步提高。
图 9： 市 场 占 有 率 图
三、产品定位模式
万科住宅产品已刚需人群为主，万科的 长期战略是住宅产业化，包括装修房、工厂 化和绿色建筑。到 2012 年，万科交付的房 屋，装修房占比超过 80%。万科售出的房屋 中，144 平方米以下的中小套型占比则达到 了90% 。 而投资性购房者偏好大户型、偏好毛 坯房。这意味着，万科的客户中，基本都是 自住性购房者。无论政策环境或者市场景气 如何变化，自住需求总是最稳定，这已经被 2008 年以来完整的行业周期所验证。 万科对商业地产持 保留态度，做商业是为 了更好地做住宅，仅在 社区商业上着力。 万科 至2012年在52个城市中 获取了约600万平方米商 用项目，其中包括18个 购物中心项目，面积达 到150万平方米。
图5：近5年营业收入复合增长率
图6：近5年净利润复合增长率
2、股权结构
万科不存在控股股东与实际控制人，截至2012 年末，华润股份有限公司持有万科 A 股股份 1619,094,766 股，占公司股份总数的 14.72%，为公 司第一大股东。
图7：股权结构图
3、发展历程
万科自1984年成立发展至国内百强之首，主要 经历了以下发展阶段: 第一阶段（1984年-1988年），发展阶段，由经 营办公设备、视频器材的进口销售业务到工业加工 业务至1988年11月，以2000万元的价格投标买地， 进入房地产业。 第二阶段（1989年-1992年），奠定基础阶段， 由商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构 主导，确定综合商社之发展模式。1991年成为深圳 证券交易所第二家上市公司。 1992年正式确定大众 住宅开发为核心业务， 同年重点开发中国东南沿海 地区的房地产和股权投资业务。在上海、青岛、天 津等地项目发展顺利，为万科的规模化发展奠定了 坚定的基础。属下36家联营和附属企业，遍布国内 十五个重要城市。
3、发展历程续
第三阶段（1993年-1998年）， 加速发展阶段。1993年1月正式推出中档城市居民 住宅---上海万科城市花园，该项目占地面积37.6万平方米，建筑面积50.3万平方米，为 万科迄今为止投资规模最大的房地产项目。1994年4月北京万科城市花园破土动工。这 是继上海万科城市花园之后，万科独资开发的第二个城市居民住宅项目。1995年9月总 面积13万平方米的青岛银都花园竣工，为万科第一个全国竣工的大规模住宅区。1998 年5月与天津市北辰区规划土地管理局签约，受让土地800亩，用于兴建大规模的住宅 小区 -- 万科新城，这是万科目前开发的最大住宅小区。 第四阶段（1999年-2005年），加快全国扩张阶段。1999年万科加快房地产住宅业 务扩张，积极在主要投资城市进行土地储备。同年9月位于深圳梅林关外的万科四季花 城推出销售，引起市场热烈响应，1期7万平方米至年底全部售罄。根据市场发展趋势， 年内集团提出新市镇开发计划。2000年年内万科大举增加土地储备。 1月，确定天津东 丽湖土地储备项目。4月，签署上海春申项目和深圳锦绣花城项目。6月，签署成都万 科城市花园项目。10月，签署北京豆各庄项目（青青家园）。12月，签署深圳下沙项 目。全年新增土地储备438.8万平方米。2001年进入了南京、武汉、长春、南昌4个城市 进行房地产开发。2012年11月竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入珠江三角 洲市场。2003年万科积极开拓以深圳为中心的珠江三角洲区域、以上海为中心的长江 三角洲区域、以沈阳为中心的东北区域并进入中山、广州、大连和鞍山四个新的城市。 2004年万科基本完成珠江三角洲和长江三角洲的战略布局，并开始积极拓展环渤海区 域。 2005年1月万科受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60％ 国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。
百强企业研究
万科企业股份有限公司
一、万科成长
万科地产的高速发展，合约销售面积、合约销售金额、总资产和土地储备增长迅 速、销售面积、在建面积和销售额增长率等多个指标已处于国内第一。