浅析北京别墅市场

1992
1995
1999
2003
4
二、北京别墅市场的结构性特征
5
别墅市场结构性分析
►在售项目中50%为 2002年以来入市新 盘 ►10-30万平方米中 等规模项目为主流
60
50
40 21%
30
20
10
0 <5万平米
50
45
40
35
30
22%
25
20
15
10
5
0 2000年以前
41% 25%
13%
热销
0%
2000年以前 2000年
2001年
2002年
2003年
50
35%
45
30%
40
35
21%
30
25
13%
20
15
10
5
0 < 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平 >10000元/平米 米
9
三、产品特征演变
10
4代产品的并存与升级
位置型，单纯别墅形体，不重视细节；
解读北京别墅市场
2020/5/4
一、北京别墅市场的发展历程
2
别墅市场大事记
1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市
1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺
义
1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态
1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化
别墅地域分布
30 30
25
23
21
20
16 16
15
13
10
5
5
4
4
4
3
11
0
昌平 顺义 朝阳 大兴 海淀 通州 延庆 丰台 怀柔 密云 房山 门头沟 石景山
其他
昌平
16%
22%
通州 9%
海淀 11%
大兴 11%
顺义 16%
朝阳 15%
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主要别墅分布区域特征总结
区域名称 海淀 朝阳 顺义
别墅产品功能 第一居所 第一居所 第一居所
8
别墅市场供需总体特征
市场供应量集中放大
截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万 平方米
高档产品和中档产品 100% 成为市场两大主力
80%
总体市场需求旺盛
60%
40%
中产阶级郊区化进程 加快,小独栋和亚别墅 20%
< 5000元/平米 5000-8000元/平米 8000-10000元/平米 >10000元/平米
别墅产品形象 高档山地别墅 高档城市别墅 高档涉外别墅
加权平均价格
独栋别墅价格 平台
14200
16000
11000
16000
10000
15000
昌平
第一居所& 第二居所
景观型别墅/乡村别墅
7769
10000
大兴 通州
第一居所
性价比高的城市低密度住宅
第一居所& 第二居所
“低档别墅”
6300 4900
6000 6000
城市发展进程规律
城市化
郊区化
大都市
城市群
郊区化发展规律
2004年北京市住宅供应量对比
五环以 外 56%
五环以 内 44%
当一个城市的城市化水平达到70%及人均超过3000美元时，郊区 化进入快速发展阶段。
2004年北京人均为3478美元，城市化率为79.5％
14
北京的郊区化特征 郊区化的发展阶段
21
城市居住辐射圈层的走向
山后
昌平、亚北
马坡
香江 天竺
西山
中关村
亚运村 使馆区
西部政府集中区
黄村 亦庄
通州
22
香江天竺板块——独特的温榆河水景
丽斯花园 别墅
郊区化发展阶段
被动式 郊区化
主动式郊区化 初级阶段
完全主动式郊区化
郊区化三个阶段及 典型案例
1
2
3
发展阶段
受
价
被动式郊区化
格
影
响
主动式郊区化
程
初级阶段
度
完全主动式郊区化
典型案例 近郊低端住宅;经济适用房
亚北别墅区 欧美国家的郊区化
我国的郊区化发展进程的特点： 主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象
5-10万平米
10-30万平米
>30万平米
36%
18% 14%
10%
2000年
2001年
2002年
2003年
（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）
6
►在售别墅项 目分布最多的 六个区/县依次 为： ►昌平、顺义、 朝阳、大兴、 海淀、通州
►六个区县的 别墅项目占在 售总量的75%
15
16
别墅客户分布
财富阶层 准财富阶层／上层中产
豪宅别墅 小独栋
普通中产阶级
、叠拼、花园洋房
17
五、别墅市场的板块格局
18
板块格局形 成的基础—— 资源、交通与 城市同心圆
北京“一山二河三线四高”分布示意图
19
板块格局形成的基础—— 资源、交通与城市同心圆
城市居住的梯度辐射圈层
度假居所
低密度住宅区
社区型，重视社区空间设计、人文环境营造， 社区价值最大化
别墅产品的价值体系
景观价值
产品价值
别
墅
价
值
体
系
社区价值
创新价值
四个层次的开放空间 （4 )
规定动作与自选动作
交往空间 社区识别符号系统
精神堡垒 软性服务流线
产品及空间体验创新
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四、客户特征演变
13
北京的郊区化特征 北京已经进入郊区化的迅速发展期
1999～2002年：市场复苏转暖，人均稳步提高，入世、申奥成功等
众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项
目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩
大、巩固
1992
1995
1999
2003
3源自文库
别墅市场大事记
2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调
控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存 在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入 世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期
2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控
的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大 限后供应总量有所减缓的阶段
中密度住宅区 高密度住宅区
城市中心 土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层
20
北京别墅市场的十大板块格局
北京的别墅分布总体上 呈现板块式分布格局 各个板块依托不同的资 源形成各自鲜明的特征 项目的竞争从某种角度 上说也是板块的竞争
2 3
9 1
10 4
5
6
7 8
1 市区 2 亚北 3 京昌沿线 4 马坡 5 天竺香江 6 通州 7 亦庄 8 黄村 9 西山 10 怀柔密云
重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区 交通便捷 标签型，卖稀缺资源；
第二代 第三代 第四代
追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶 尔居住，保姆成为别墅的“长住者”
产品型，重视单体细节，而无户外空间的考 虑；
关注产品细节，重视生活，想用一种新的生 活方式来升级居住条件；与城市、工作快速 切换；第一居所