龙华商业竞争点对点分析

物业
酒店
五星级酒店 酒店式公寓
建筑面积
百分比
5.0
3.2%
4.0
2.5%
鸿荣源
鸿荣源旧改项目定位—市场领导者，未来龙华老城区 域旧改标杆
以住宅为核心驱动因素，集商业、公寓、酒店于一体的195万平
米大规模综合体项目，商业体量开发商基本认可，项目的容积率仍
有提升的空间，提升部分为住宅性质。
意象图
物业
容积率5.0 建筑面积 百分比
国鸿清湖旧改项目规划打造成中高端住宅产品以 及集“购物、休闲娱乐、餐饮”为一体的综 合型、体验式特色业态商业。
重点竞争项目6：星河盛世
集居住、购物、休闲、娱乐等综合性项目，以120-140㎡的中大户 型为主，2019年中期入市.
项目位置：民治大道与梅龙路交汇处
占地面积：约6万㎡
建筑面积： 30.21万㎡（住宅24万㎡，其中保障 房1.9万平、公寓2.4万平；商业6.9万㎡，社区公 共配套设施3000㎡ ，幼儿园3000㎡）
重点竞争项目1：鸿荣源龙华综合体旧改项目
占地约39万平米，容积率为5，建面约200万平米的大规模综合体 项目，由于折迁难度大，预计最快2019年入市。
鸿荣源项目
住宅：指标上该项目主要以住宅为主，住宅总体量约162万平方米， 占比约83.1%。
物业
容积率5.0 建筑面积 百分比
纯商业
集中式商业 街铺
入市时间为2019年。
占地 容积 建面 住宅
商业
学校 安居房
总指标(㎡)
集中式 商街
48126.21 4.5 23.6万
12.4万 41000 9000 8800 53000
23524
1#(㎡)
123220 78920 41000 —— 3300幼儿园 53000
分项指标
28815
2#(㎡)
96680 87680 —— 9000 5500小学 ——
配套 1700平米 0.7%
大型品牌主力店：天虹 体验式趣味购物场所 餐饮娱乐综合配套服务 极具城市感的公共场所 ……
中航天逸项目占位市场的挑战者，以商业+超 高层打造地标型城市综合体为核心竞争力，确
立新城中心地位。
重点竞争项目5：国鸿清湖项目
项目占地约4.8万，容积率为4.5，总建面约23.6万平方，项目预计
A
合正克的克
住宅：该项目住宅体量约为16.7万，住宅定位以中大户型为主， 中小户型为辅。
物业类型
面积（平 米）
面积比
住宅
167411.8 80.7%
集中商业 （租赁）
36000
商业
街铺（出 售）
4000
17.3% 2%
项目位置
商业：项目商业定位为社区级商业，体量为4万平米，分为集中 商业和街铺两种形式出现。
10.0 6.0
6.3% 3.8%
商 业 本项目
商务公寓
酒店
五星级酒店 酒店式公寓
8.0
5.0%
5.0
3.2%
4.0
2.5%
商业总计
33.0
20.8%
住宅
125.7
79.2%
本项目总计
158.7 100.0%
其他地 块
住宅（总计）
36.9
商业（总计）
33.0
16.9%
总计
住宅（总计）
162.6
83.1%
物业类型
面积（平 米）
面积比
住宅
167411.8 80.7%
集中商业 （租赁）
36000
商业
街铺（出 售）
4000
17.3% 2%
项目位置
合正克的克项目通过打造特色差异化的商业形 成城市更新亮点，提升项目价值，市场的挑战者。
重点竞争项目4：中航天逸项目 占地5.3万平方，容积率4.6，龙华新城北部中型综合体项 目，预计入市时间为2019年底。
1
14.5万㎡ 写字楼10.2万㎡ 商业 4万㎡
2
11.4万㎡ 住宅10.8万㎡
商业0.1万㎡
3
20万㎡ 写字楼19万㎡
商业1万㎡
4
41.2万㎡ 写字楼37万㎡
商务公寓3.5万㎡，商业 0.5万㎡
5
10.5万㎡
酒店、公寓共 10.5万㎡
——
6
7.5万㎡ 写字楼7.5万㎡ ——
写字楼：项目以写字楼为主，总体量约为105万平方，分为甲级写 字楼和生态写字楼两类。
商业：项目商业定位为社区级商业，体量约为3-5万平方，分为 集中商业和街铺两种形式出现。
物业
住宅
商业
集中式 商街
学校
安居房
面积
12.4万 41000 9000 8800 53000
面积比
52.5%
21.2% 3.7% 22.6%
C B
C
A
A+
集“购物、休闲娱乐、餐饮”为一体的综合型、体验式商业 档次：中高档次，区域升级版的商业 辐射客户群：以老城客户为主流消费客
物业 体量
住宅 商业
172678 平米
72305平 米
配套 1700平米
比例 70% 29.3% 0.7%
住宅区域实际容积率 高达5.7
商业：项目商业定位为区域级商业，体量约为7.2万平方，分为集 中商业和街铺两种形式出现。
物业 体量
比例
住宅 商业
172678 平米
72305平 米
70% 29.3%
重点竞争项目3：合正克的克项目
占地约6.4万平米，容积率为4.79，总建面约20万平米的中等规模 项目，预计入市时间为2019年以后。
基本情况
经济技术指标: 项目总占地64070㎡，（其中包括小学占地11841 ㎡，停车场独立占地3200㎡、道路占地2128㎡）， 覆盖率30%； ➢住宅和商业占地共计：43301㎡ ➢容积率：4.79 ➢住宅＋商业总建筑面积：207411.79 ㎡ ➢住宅，限高100m ➢商业，限高24m
住宅：项目住宅体量约为10.8万平方， 以105-240㎡大户型产 品为主，预计2019年入市。
基本指标： •用地面积：23270.82㎡ •计容建筑面积：114027 ㎡ •地块容积率：4.9 •住宅面积：108478㎡ •商业：1000㎡； •幼儿园：3000㎡； •社区居委会：200㎡； •社区服务中心：1600㎡ •户数：672户
总规模
195.6 100.0%
重点竞争项目2：幸福城润园
总占地7万平方，总建面约37万平方，住宅为项目主体，中大户型 为主，商业体量2万平方，预计入市时间2019年。
项目位置 总用地面积 总建筑面积 容积率
龙华清湖片区，和平 路与龙环路的交汇处
总户数
——
约7万㎡
停车位 ——
37.6万㎡，商业2万， 住宅为主体
总规模
195.6 100.0%
鸿荣源
商业：该项目商业为区域型商业，包括集中商业10万平米，街铺为 6万平米。此外，有8万的商业性质指标以商务公寓的形式出现。
物业
容积率5.0 建筑面积 百分比
集中式商业
纯商业
本项目 商 业
街铺
商务公寓
10.0
6.3%
6.0
3.8%
8.0
5.0%
鸿荣源
配套：规划打造龙华首席商务五星级酒店，约5万平米，以保证自 身项目整体价值的提升
主力户型
125平米的中大户 型为主
5.3
开盘时间 预计2019年
户型配比
户型 3房 4-5房
面积 88㎡ 125-175㎡
优势
1、地铁口大盘 2、综合体建筑，商业、酒店、住宅的组合，价值大 比例 3、区域最大的楼盘 4、十字路口物业，对外影响力大
25%
劣势
75%
地块分散、商业体量小、大户近30%拼合
该项目产品定位与本项目相似， 但综合体定位与本项目干扰竞争 关系
住宅：项目住宅体量约为12.4万平方，项目受90/70限制，以90 平米以下产品为主。
C B
C
A
A+
物业
住宅
商业
集中式 商街
学校
安居房
面积
12.4万 41000 9000 8800 53000
面积比
52.5%
21.2%
3.7% 22.6%
纯商 集中式商业 业 街铺
10.0 6.0
6.3% 3.8%
商
商务公寓
业
五星级酒店
酒店
酒店式公寓
8.0
5.0%
5.0
3.2%
4.0
2.5%
商业总计
33.0
20.8%
住宅1
125.7
79.2%
本项目总计
158.7 100.0%
住宅2（总计）
36.9
商业（总计）
33.0
16.9%
பைடு நூலகம்
住宅（总计）
162.6
83.1%
容积率：4.4
物业类型 商业 住宅
社区配套 幼儿园
面积（㎡） 6.9万 24万 3000 3000
重点竞争项目6：星河雅宝项目
占地约69万平米，百万规模，集酒店、公寓、商业、写字楼为一体 大型综合体项目，预计入市时间为2019年。
2
住宅一期
1
写字楼、
3
商业一期
5
6 4
地 块
总建面
主要物业形态 辅助物业形态
项目 所处地段 建筑面积 商业面积 容积率 主力产品及面积区间
中航项目 二线拓展区北部 24.7万平米 7万平米 4.6 90/70限制，两房、三房为主
该项目位于二线拓展区北部，产 品定位与本项目相似，但综合体 定位与本项目干扰竞争关系
住宅：本项目住宅体量占总体量的70%，建面约17万平米， 受90/70限制，以90平米以下2-3房为主。
商业：项目商业体量约为10万平方，星河亲情打造区域级集中商业。
住宅 一期
写字楼、 商业一期
星河雅宝项目规划为未来深圳生态、复合、多功能、人性化 商务示范区，深圳城市未来30年代言人，市场的领导者