某房地产项目年度营销策略报告

总理第十次会议的讲话
回归到合理的价格。
国务院副总理李克强在河北省 明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固
2011-11-27 廊坊市召开保障房建设现场座 继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建
谈会并讲话
改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供
经济背景
国内经济增速放缓，通胀压力依
购这种行政色彩浓厚的办法。
温家宝主持召开国务院常务会 坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步
2011-10-29 议，分析当前经济形势，部署 加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
近期经济工作
温家宝在上海合作组织成员国 对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的
2011-11-6
1月
2月
2.28 房产税
3月
4.6 上调存贷款利率
3.25 上调存款准备金率
4.21 上调存款准备金率
4月
5月
5.18 上调存款准备金率
6月
1.26 新国八条
2.24 上调存款准备金率
3.2 苏州限购令
4.2新建住房价格控制目标 ，苏 州为10%
5.1 商品房销售明码标价
上调
4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）
12000
▲全市酒店式公寓成交走势一
四季度吴中区酒店式公寓成交
力；
◄部分项目10月及时做出价
从成交走势看，效果并不理想
市场部分
1
成交回顾
2 宏观背景分析研判
3
市场表现
4
竞争态势
5
市场小结
非住宅市场存量
2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字楼），市场存量呈稳步上升态势 截至12月29日市场存量已达159万方。
说明：为对在相同市场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份
数据来源：苏州市区房管局网签系统
市场部分
1
成交回顾
2 宏观背景分析研判
3
市场表现
4
竞争态势
5
市场小结
政策背景
2011年政策持续收紧，整体调控决
2011年主要政策回顾
1.20 上调存款准备金率
2.9 上调存贷款利率
11年国内经济增速明显放缓，
国内经济不景气指数升高；
同时，今年CPI增长率持续高位，
近期虽暂时得到缓解，但通胀压力 依旧较大。
市场部分
1
成交回顾
2 宏观背景分析研判
3
市场表现
4
竞争态势
5
市场小结
苏州全市成交分析
受宏观调控影响，今年全市成交量较去年出现明显下滑， 价探
——数据源自同策市场部数据
全市整体供求层面，截至2011年11月，苏州全市商品房供应量约为590万方，成交量 万方，供求比为1.5:1，供过于求。
11年苏州酒店式公寓成交套数排行
区域
项目名称
9月
吴中区
玩美天地
123
高新区
赛格又一城
69
相城区
中环百汇广场
45
高新区
东渡银座
Baidu Nhomakorabea14
园区
都市VIP
24
高新区
香缇商务广场
22
园区
君地商务广场
20
园区
金沙富都
-
园区
东方之门
22
吴中
太湖天城
4
吴中
睿峰商务广场
-
相城区
合景峰汇国际
-
吴中
壹公馆
19
主城区
银都商务广场
限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐 在严峻的大市市场环境影响下， 苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场
政策背景
明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不 间内调控并不会得到
时间
事件
关键讲话内容
2011-7-12
吴中区酒店式公寓市场分析
项目名 都市VIP 君地新大陆 平江双悦 建屋乐活城 东渡银座 中润苏州中心
酒店公寓项目价格变动监测
9月折后均价（元/㎡） 10月折后均价（元/㎡）
12000
10500
10000-11000
9000
12000
11500
12000-13000
12000
11000
10500
13000
玩美天地
2012年年度营销策略报告
目 录 Contents
PART 1 市场篇
PART 2 销售篇
PART 3 企划篇
PART 1
市场篇
市场部分
1
成交回顾
2 宏观背景分析研判
3
市场表现
4
竞争态势
5
市场小结
市场回顾
首次开盘至今，本案成交总量稳居全市酒店式公
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要 国务院常务会议，部署继续加
房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房 强房地产市场调控工作
要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
2011-10-21 温家宝总理在广西南宁考察
房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政 进一步巩固调控成果。
十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表
努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试
住建部部长姜伟新：个人住房 是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快 2011-10-27
信息系统建成即可取消限购 。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系
一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，
酒店式公寓供求表现
受全市市场影响， 今年10月份至今苏州酒店式公寓市场
— —数据源自同策市场部数据
2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方，成交量仅为29.8万方，供求比达1.9，酒店式公寓市场供求严重失衡； 在限购的利好因素下，酒店式公寓入市量直线上升； 从实际成交看，受到大市环境影响观望氛围浓厚，成交并未能够得到较好的释放。
3
吴中
珠江新城
7
相城区
漕湖之星
8
吴中
中润苏州中心
7
吴中
城南印象生活广场
0
吴中
蜜蜂城
2
吴中
港龙·财智国际
6
10月
11 24 28 1 22 21 12 10 17 0 0 12 5 9 0
4
11月
44 5 5 19 19 2 7 2 4 26 24 6 9 3 8 1 15 12 2
12月1-29日
12 8 1 44 9 2 1 39 3 9 7 6 3 15 2 3 1 2 1 2
区域 园区 主城区 高新区
吴中区
相城区
项目名称 都市VIP 恒润后街 紫金东方商务广场 君地商务广场 环球188 东方之门 金沙富都 银都商务广场 干将金克拉 平江双悦 浒新158生活广场 赛格又一城 新地公寓 香缇国际 金都城 东渡银座 永诚国际广场 蜜蜂城 财智国际 悠尚生活广场 珠江新城 中润苏州中心 城南印象生活广场 壹公馆 睿峰商务广场 太湖论坛城 金枫时代广场 惠润中环时代 大筑房产综合楼 玩美天地 德诚嘉元广场 中翔丽晶 常润佰尚广场 中恒广场 合景峰汇国际 顶峯上一广场 漕湖之星 阅湖湾 派客公寓 中环百汇广场 百购广场 金艺百汇广场