对房地产市场发展的思考

对房地产市场发展的思考

[摘要] 近年来我国的房地产市场发展有目共睹，全国商品房住宅价格节节攀升，作为具有居住和投资双重属性的房地产包含了太多的内容，百姓为之思虑，对其高度关注，国务院的规范措施也接连不断地推出，上涨了数年的我国房地产价格究竟会有怎样的走势，一直是大家所关注的焦点问题，由于房地产市场的风吹草动关系到太多的利益群体，所以关于房地产市场的分析，观点多如牛毛。本文从房地产基本的价格问题入手，对我国房地产市场的发展进行探讨，并分析城市中不同群体对房地产价格的影响。

[关键词] 房地产；市场发展；思考；价格影响

近年来，我国的房地产市场可以用“轰轰烈烈”来形容，既有价格上涨势头依然不减的一线城市房地产的火爆，也有如鄂尔多斯市油尽灯枯型一蹶不振的地产市场，还有二、三线城市温水煮青蛙式的只涨不降慢热型的地产市场。可谓泾渭分明，涨价为主，高端地产纷纷涌现的格局逐渐显现。

国务院针对房地产市场的调控措施不可谓不多，推出的调控政策也一次比一次听着有力度，看着也解渴，用着却不管用，最后都被房地产市场现实无情地化解掉了。

投资房地产，似乎已经成了我国百姓财富保值、增值的主要途径，而且基本上只要购买了房地产的人，都得到了不错的增值收益，所以才会出现全世界都罕见的房叔、房婶、房嫂现象，当然，我国恐怕也有世界上数目最大的房奴队伍。

可是我们是否也应该想一想，为什么中国的房地产市场如此令人疯狂，如此令人纠结，是哪里出了问题呢？

首先，我们分析一下，看看我们买房时是真正缺房子住吗？

一般城市中独生子女家庭是不会真正缺房子的，而且在若干年以后，作为遗产给子女留下两套以上房产的现象会逐渐增多。

城市内房产价格的急剧升温，需要有大量购买力作为支撑，居民手中的积蓄是不足以长期支撑房地产价格的，所以银行的信贷资金介入其中，为房地产开发商和购房者提供贷款，大量的源源不断的资金投入支持了房地产市场的膨胀，扩大了地产市场的发展规模，庞大的楼盘项目被轻易启动。实际上银行成为最大的房东，而且双向赚取利润。

原本百姓改善性的购房需求被无限放大，购房贷款的大量投放最终推动房地产价格开始上涨，投资和投机需求开始涌现，房地产价格被逐渐推高，地方政府开始在土地出让中尝到巨大的甜头，地价水涨船高，土地出让金成为地方政府财政资金的主要来源之一。

房价上涨的另一个动力是部分高收入阶层的投资性购买力过于庞大，经常能听到或者见到身边好多高收入者买了多少房产，动辄几百万元出手，毫不犹豫，令人羡慕嫉妒恨。收入差距的悬殊造成了真正想买房子居住的群体难以承受被推高的房价，所以对高房价的抱怨和不满就大量产生了。而现实是房价还在一个劲地上涨，买不起房的失去了买房的希望，而地方政府、房地产开发商、投资房产的高收入者和炒房者却希望房价继续上涨，这种现实情况一时难以改变。

尤其在省会城市会有一种独特的现象，农村人口大量涌入城市，被城市生活的丰富多彩和硬件设施所吸引，来了就不想回去，开始买房置业，买不起的就租，这些涌入城市的人口更是房产的刚性需求者。买房子开始成为几乎所有百姓最关心的大事，起早排队，托人买团购房，四处看房，全民为之疯狂。

国务院在如此火爆的房地产市场上下了大力气进行调控，可效果却不明显。

央行2013年3月发布的城镇储户问卷调查显示，一季度68%的居民认为目前房价“高，难以接受”，在这种情况下，居民的购房意愿出现下降，而同期国家统计局3月18日公布的统计数据显示，2月份全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个，其中北京和广州环比涨幅最高达3.1%。

以上是2013年的数据，回顾2010年，国务院推出了“国十条”，3年后的今天，房价涨势依然未见停止的迹象。

现在国务院又推出了“国五条”对房地产市场进行调控，而且这次在2013年推出的“国五条”被称为“新国五条”，看来以前老的政策和措施每条都不管用啊！

“新国五条”推出后，各地涌现离婚潮，为了能规避购房限制，全国各地花样百出，甚至有的地方政府在琢磨如何“对付”“新国五条”。可见这“新国五条”的具体效果恐怕也不会理想，时间会验证措施的效果的，但我对此不报任何希望。

真正的调控措施如果能见效，也不会超过12个月的时间就会显现出真正的效果，不过我担心真正的效果不一定会怎么好。

房地产归根结底是一种商品属性，大家都知道，我国的房地产供应量并不紧缺。根据国土资源部公布的2013年全国住房用地供应计划，今年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。需要指出的是连续两年，全国住房用地供应一直处于高位，这进一步表明未来全国住房供给理应有所保证。

房屋的商品属性，终将体现出买方市场的铁定规律。顾客永远是上帝的真理也一定会在房地产市场中体现。

我国的房地产市场在政府不断的调控下，在居民购房能力逐渐枯竭的情况

下，最终会由盛转衰，房价会逐渐平稳，过高的房价一定会出现全面的下跌。

但上述情况只会最终体现在二、三线城市的地产项目上，一线热点城市的房价能够不上涨就是最好的结果，下跌的可能性如同中彩票。