珠海ISC首座公寓市调报告

2018年建成通车。
珠 海 交 通 规 划
珠机城轨项目分两期建设。一期工程为拱北至横琴段，预计2019年完工;二期工程为横琴至珠海金
湾国际机场段。项目建成通车后，从拱北到珠海机场只要半个小时。而且除珠海站为高架站外，湾
仔北站、湾仔站、十字门站、金融岛站、横琴站、长隆站均为地下车站。预计2020年通车。
商业性质项目不限购、不限贷
1月22日，珠海住规建局官网公布了《关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见》的通知。
公示显示，从1月17日开始，珠海市的商业、办公建筑不得以公寓、家园、花园、花苑等住宅性质的名称， 不得采用以租代售等方式销售商业、办公建筑项目。该意见适用于我市行政区域内商业用地、商务用地、 总部经济用地、旅馆用地、新型产业用地、物流用地以及混合用地上的商业办公建筑的规划建设管理。 此次出台的《意见》强调，商业、办公建筑的内部平面不得采用类似住宅、别墅等居住建筑的平面布置
加强差别化住房信贷政策 珠海市房信贷政策作以下调整： （一）在本市无房且无房贷的，首付款比例不低于30% （二）在本市无房但有已结清的房贷，或有1套房且贷款已结清 的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房首付款比例不低于40%； 购买非普通住房的最低首付款比例不低于60%。 （三）居民家庭拥有1套房且贷款未结清的，再次申请商业性个 人房贷购买普通住房首付款比例不低于50%；购买非普通住房的最 低首付款比例不低于70%
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珠海市 --- 行政区划
香洲区
辖狮山、湾仔、拱北、吉大、 香湾、梅华、前山、翠香8个 街道和南屏镇,共126个社区。
珠海市 设有香洲区、金湾区、斗门区 3个行政区 下辖15个镇、9个街道，并设 立珠海市横琴新区、珠海高新 技术产业开发区、珠海保税区、 珠海高栏港经济区、珠海万山 海洋开发试验区5个经济功能 区。 斗门区
总层
总户数 主力户型 开售时间 户型比例 备注
楼层状况
装修状况 面积段 余货
36：45:55:70㎡；2:4:8:12
项目由三栋楼组成，1#为酒店式办公；2#为办公写字 楼；3#为4层创新服务基地；带下沉式商业街；世界 500强入驻
项
目
区
位
斯越云谷 珠海百家达 国际广场
港珠澳ISC 首座
龙光玖 龙汇
保税区
十字门 商务区
横琴新区
珠 海 交 通 规 划
2010年8月，《珠海市轨道交通线网 规划》规划到2050年，珠海将要建设 9条轨道交通线，包括6条城际轨道线
和3条城市轨道线。
2017年2月，珠海市政府常务会议通 过了《“十三五”期间珠海市交通基础 设施建设大会战推进工作方案》，其 中提到，珠海的轨道交通工程正式提 上了日常，地铁1、2号线计划在2019 年开工建设，2024年通车。
珠海房地产政策
商业性质项目不限购、不限贷
https://mp.weixin.qq.com/s/LMU2yBXa64QlVMlgqzPNDQ
2018年6月19日，关于《加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理》的通知： ① 酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米／间，标准层层高控制在3.3至3.9米之间。 普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米／间，标准层层高控制3.6至4.5米之间。 ② 对在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管
珠中江 都市圈
市地处珠江口西岸的地区，珠中江经济圈南 连澳门，北接广佛都市区，东通香港，西承
粤西地区，扼西江黄金航道出海口，是广东
省的重要门户和珠江三角洲地区的重要一极。
珠 海 市 概 况
珠海市
位于广东省珠江口的西南部，东与香港隔 海相望，南与澳门相连，西邻江门市新会 区、台山市，北与中山市接壤。 设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、 斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家 一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛 屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛 之市”之称。
珠海百家达国际广场
地址 开发Байду номын сангаас 占地面积 业态类型 层高 总层 总户数 主力户型 开售 时间 户型比例 备注
宝湾路791号
珠海百家达置业有限公司 25744平方米
建筑面积 均价 优惠 楼层状况 装修状况 面积段 余货
123986平方米
酒店式办公
3.5米 28层
26000元/㎡
一口价 0.98*0.99折 3梯10户
形式，不得设置居住空间以及为居住配套的设施，并应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点。
按照《珠海市城市规划技术标准与准则》，《意见》再次重申办公建筑除集中设置的配套餐饮区域外， 其它区域不得设置厨房及相应的燃气管道，并不得预留加建、改建卫生间、厨房或夹层的相关构造及设 施。 《意见》还规定，主管部门在拟定项目规划条件时，应明确项目用地性质、建筑功能比例以及建筑设计 要求等，并将规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同，明确项目是否禁止或限制分割转让（销售） 以及相关注意事项等。
地址 开发商 占地面积 业态类型 层高
横琴大桥旁· 宝湾路与富林东路交汇处 珠海市哈希网络科技有限公司 23376平方米 酒店式办公；写 字楼 3.9米loft 23层 572户 一房、两房 预计8月底
建筑面积 均价 优惠
143439平方米 预计26000元/㎡ 诚意登记 7梯26户 精装 45-70㎡ 待售中
十字门 商务区
利是达星 际广场
奥园观山海 商务广场
保税区
富力优派 广场
泰禾中 央广场
朗廷 湾区星座
3
市 场 数 据
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市场数据分布图
斯越云谷 待售 百家达国际中心 均价26000元/㎡
保税区
港珠澳ISC首座 预计26000元/㎡
利是达星际广场 均价41000元/㎡
建筑面积
均价 优惠 楼层状况
占地面积
业态类型 层高 总层
205519平方米 26000元/㎡ 7万抵15万+0.98折 2梯户数往高层递减 精装 40-72㎡ 剩余40套左右
总户数
主力 户型 开售 时间 户型比例 备注
装修状况
面积段 余货
每层不同主要40-58㎡居多
绿化率40%保税区最高；酒店托管（一呆）；5年约按 5-8%递增，后期3/7分红；2019年12月交楼；#6、7、 8栋带风情商业街奥园自持。
保十琴一体化政策
保税区融入“大桥经济区”，直达港澳核心
一体化区域的目标是，经过5-10年的奋斗，将区域打造成特色突出、功能带动明显的 “大桥经济区”，建设成为粤港澳深度合作示范区，发展成为珠海城市新中心。
《方案》提出，一体化区域将全面发挥
“大桥经济区”和横琴自贸试验区、保税 区独特的区位优势和政策优势，加快口岸 一体化建设，推动涉港澳的人流、物流、 资金流和信息流等各类要素便捷流动。
32：42：63:72㎡；4:10:4:4 品牌地产；D/E栋酒店式办公；铂涛酒店托管2-8F、2627F；人脸识别系统；智能系统；共享汽车；物管费4元/ ㎡；
备注
奥园观山海商务广场
地址 开发商
保税区南湾大道北侧、宝利路西侧
中国奥园地产集团有限公司 51379平方米 退台式酒店 公寓 3.3米 9层 179户 一房 2017年12月23日
辖井岸、白蕉、斗门、乾务、 莲洲等5个镇和白藤街道， 有100个行政村、23个社区。
金湾区
斗门区
实际管辖陆地面积268.9 平方公里。直接管辖珠海 航空产业园和三灶、红旗 2个镇
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珠 海 交 通 规 划
广佛江珠城际轨道项目起于广州芳村站，途径广佛 江珠4个城市，覆盖广州主城区、佛山、鹤山、江 门滨江新区及新会，经珠海市西部中心城区(斗门、 金湾)至珠海机场。 广珠城轨是广东省境内一条连接广州、佛山、中 山、珠海和澳门的客运专线铁路。 马骝洲隧道横琴岛的第三通道，位于珠海市 南湾城区和横琴新区，海底隧道横跨马骝洲 水道，横琴新区总投资约26亿元，预计于
保 税 区 概 况
保税区---珠海保税区位于位于横琴新区
和十字门商务区的中心位置，南部紧靠 湾仔口岸，与澳门隔水相望，通过横琴 大桥和莲花大桥与澳门陆路连通。 距市中心约11公里；
十字门中央 商务区 澳门特别 行政区
距珠海港口44公里；
距九洲港18公里； 距珠海机场40公里； 距建设中的珠海火车站仅5公里； 距香港也只有36海里； 是广东省6个保税区之一。
982户
一房至两房 2017年12月
精装
47-71㎡ 3栋剩余40套左右 2栋剩余11层以上货源
47㎡：54㎡:71以上㎡；3:3:4 2019年底交房；中国电子商务港名企入驻；奥斯汀酒店 托管三七分红；2500㎡七星铂会所
朗 廷 广 场
保税区南湾大道北侧，宝利路东侧
珠海富力房地产开发有限公司 52000平方米 酒店式办公/写字 楼/普通办公 3.3米 28层 / 单间-两房 2018年5月
建筑面积 均价 优惠 楼层状况 装修状况 面积段 去化
开发商
占地面积 业态类型 层高 总层 总户数 主力户型 开售时间 户型比例
280000平方米 24600元/㎡ 6万抵10万 85*98*99*96折酒店让利 5梯22户 精装 32-72㎡ 5月开盘已售500多套
⑤ 本通知适用于横琴及保税区、洪湾片区、十字门中央商务区、湾仔区等一体化发展区域范围内 的产业项目与商业服务类项目。
珠海住宅政策---限购、限贷
http://www.zhzgj.gov.cn/xxgk/tzgg/201704/t2 0170408_22114102.html
2017年4月8日，珠海颁布《关于进一步做好我市房地 产市场调控工作的通知》， 全市全部户型纳入限购范围； 非本市居民连续缴纳5年及以上个税或社保才能买房； 拿证之后3年后才能上市交易(转让)； 房屋转赠后须满3年才能再次购买住房；接受赠与的， 必须符合本市的现行限购政策。
十字门 商务区
奥园观山海 均价26000元/㎡ 富力优派广场 均价24000元/㎡
龙光玖龙汇 待售
泰禾中央 广场 均价26000 元/㎡
朗廷广场 均价27000元/㎡
湾区星座 3.8米层高均价22000-25000元/㎡ 4.6米层高均价25000-28500元/㎡
横琴新区
富 力 优 派 广 场
地址
珠海公寓市调报告
港珠澳• ISC首座(公寓)
汇报部门：策划部
1
…… 珠海城市概况 …… 项目区位分析 …… 市场数据 …… 市场分析 …… 小结
目录
CONTENTS
2 3 4 5
1
城 市 概 况
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粤港澳大湾区 --- 珠中江经济圈
珠中江经济圈是指由 珠海 、中山、江门三
部门不予规划核实、建筑行政主管部门不予竣工验收等。
③ 产业项目和商业服务类项目建设单位应在售楼部现场醒目位置设置公示栏，公示项目的用 地性质、建筑功能、使用年限、水电气使用和收费标准等信息。 ④ 本通知执行之日起，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通 办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。
保十琴一体化政策
横琴区重点发展休闲旅游、金融服 务、商务服务、文化创意以及高新 技术等产业；
保税区和洪湾片区重点发展国际贸
易、仓储物流、跨境电· 商、信息服 务及先进制造业，并强化城市综合
服务功能；
十字门北片区重点拓展商务办公和 会议、会展服务功能。
保十琴
珠海房地产政策
http://www.sohu.com/a/124987994_124719
香洲区商圈分布
目前香洲区主要分布了七大商圈，分布为：
新香洲商圈
老香洲商圈
前山商圈 吉大商圈
拱北商圈
南湾商圈 未来横琴商圈
项目位于保税区，处于南湾商圈与未来
横琴商圈的中心位置。
2
项 目 区 位
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港珠澳 ISC 首座（本案）
横琴新区 珠海保税区
保十琴
澳门特 别行政 区
保十琴一体化政策
2017年10月，《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》 (以下简称《方案》)正式出台，《方案》提出，珠海将加快推动横琴与
保税区、十字门北片区、洪湾片区整体谋划一体发展，建成粤港澳大
湾区经济资源的聚集中心、粤港澳深度合作的重要平台，全面建成多 层次、宽领域、高水平对外开放门户枢纽。