国外四种房地产金融模式研究

国外四大房地产金融模式

房地产金融化是未来房地产业发展的主要趋势之一。纵观全球各国房地产金融市场发展，总结归纳出四种具有代表性的房地产金融模式：美国为代表的以证券融资为主导的房地产金融模式，德国为代表的以合同储蓄融资为主导的房地产金融模式，新加坡为代表的以社会福利基金为主导的房地产金融模式，日本为代表的以政府、民间和个人三结合的混合型房地产金融模式。

近期房企频频联姻银行，又引发一股关于房地产金融化的舆论热潮。但房地产金融内涵到底是什么，国际上主要的房地产金融模式有哪些，正是本文拟探讨的主旨所在。

一、房地产金融的内涵

房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。

具体来讲，房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。

其中住房金融是房地产金融的重要组成部分。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房债券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。

二、国外房地产金融的四种模式

不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。

（一）以美国为代表的证券融资型房地产金融模式

美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：

1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高

美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。

一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。

二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团（如AIG）和投资银行（如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等）。

表1：美国房地产金融市场上各类金融机构的分工

到20世纪90年代，抵押银行发起的贷款己远远超过商业银行和贷款协会贷款的总额。美国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如下图所示。

图1：美国房地产金融一级市场和主要金融机构

图2：美国房地产金融二级市场和主要金融机构

2、房地产金融市场的竞争性与开放性

美国国会通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始，联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》、《消费者信贷保护法》（即z条例)、《房地产交割程序法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。这些法规规定开发商、提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、总融资费用、年利率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。此外，美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务，不存在一个由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。但是在长期的充分竞争中逐步形成了从事不同种类金融业务的分工。譬如从事商业房地产金融业务的机构逐步形成了专业从事写字楼、医院、学校、大型超市等金融业务的机构。

3、房地产融资工具多样化

美国是全球房地产金融市场最发达的国家。尤其是二战以来，随着美国宏观经济环境的变化，金融创新工具在美国的房地产金融市场上层出不穷，各种不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生，也为不同时期美国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。

20世纪50年代以来，由于储蓄和贷款协会享有税收优惠，抵押贷款业务增长迅速，在房地产金融业务中占领先地位。到80年代，储蓄和贷款协会在房地产金融业务余额占全部抵押贷款余额的35%。

20世纪70末，除固定利率抵押贷款(FRM)外，还出现了渐进还款抵押贷款(GPM)和供享升值型住房抵押贷款(SAM)、可调整利率抵押贷款(ARM)、价格水平调整抵押贷款(PLAM)、逆向年金抵押贷款(RRAM)和附担保账户抵押贷款等多种房地产金融创新产品。

4、抵押贷款证券化程度很高

20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、

非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。

此外，2003年以来，随着美国房地产市场的复苏，商业房地产抵押贷款证券化发展速度异常迅猛。1992-2006年，美国商业房地产抵押贷款证券化以年均43.6%的速度增长，到2006年抵押贷款达2100亿美元。

（二）以德国为代表的储贷结合的房地产金融模式

德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统综合在一起。

1、德国房地产金融体系的三大特点

（1）广泛运用存款系统和抵押银行。存款抵押银行是德国最大购房贷款人。存款抵押银行一般金融机构子公司，面向各个经济部门贷款，其中住房贷款占贷款总额45%。抵押银行提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金。抵押银行发放的长期住房贷款占各种银行机构发放长期贷款总额近30%。另外，德国存款系统业务也比较广泛，其中德国储蓄银行占个人储蓄存款总额50%。

（2）运用配贷储蓄系统吸收存款。所谓配贷储蓄系统，是参加者按照合同储存一定数量金额以后，就得到了取得贷款的权利，贷款金额相当于存款金额。存款和贷款利率都低于市场利率水平。也就是用潜在购房者储蓄，对购房者提供贷款。配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因:一是有足够供私人租赁使用的住房，因此大多数住户可通过租房住很长时间，这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件；二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切，德国三分之一的社团活动由公共机构担保，而大部分私营社团归其他金融机构所有。因此，由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公众认可。

（3）德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵押银行进行。它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最大。