从房产税试点实施浅析我国房产税改革

从房产税试点实施浅析我国房产税改革
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，带动了我国经济的迅猛发展，但近年来在房地产业发展的过程中也出现一系列问题。

自上海、重庆两试点正式宣布开始征收房产税以来，房产税越来越受到人们的关注。

为推进我国房产税制度的进一步完善，促进房地产市场平稳健康的发展，文章对上海、重庆两地的实施细则与原房产税暂行条例进行比较，分析目前我国房产税的征收特点。

对我国房产税的实施效果进行了分析，指出了房产税制度改革中存在的问题，并依据国内外房产税的发展动态对完善我国的房产税征收制度提出了几点建议。

Key words：House property tax；Experimental unit measure；interpretation；implementation effect；reform
引言：
在我国市场经济快速发展的时期，房地产行业的发展对我国经济以及民生都产生了重要影响。

在房价居高不下，房地产市场问题层出不穷时，规范房地产市场，使其持续稳健的发展就显得尤为重要。

因此政府对房地产行业的调控不断加强，宏观调控涵盖了土地、税收、利率、信贷、控供给需求、住房保障、限购等一系列手段。

房产税制度做为政府宏观调控的一种，旨在挤压投机性需求，从而保证房地产市场健康发展。

房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》[1]，从当年10月1日开始实施。

2010年5月，国务院同意并转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。

2011年1月28日，上海、重庆正式宣布开始试点征收房产税，并公布了相关细则。

自沪、渝两试点房产税的细则的颁布以来，外界对房产税从房价调控、收入调节、税收支柱等方面寄予了很多期望。

对沪、渝试点细则进行解读以及与原条例的对比，深入了解和把握现行房产税的特点，通过试点实施效果分析其产生的内外部原因，同时为我国房产税模式的进一步推进提出意见，以促进我国房地产市场的健康发展。

1.房产税试点办法解读
上海[2]、重庆[3]两地房产税试点办法与《中华人民共和国房产税暂行条例》（简称原条例）的细则比较：
2.试点房产税办法特点
通过对上海、重庆两地房产税试点与原条例的细则比较可以看出，目前我国房产税制度存在以下特征：
2.1征收范围进一步扩大
1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》的所规定的征收范围，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村房产，且事业团体、个人居住房等被列为免征对象，不在其征收范围内。

但由此次上海、重庆两地的房产税细则可以看出，房产税的主要征收范围扩大到个人居住的商品住宅。

在原有的条例的基础上扩大了房产税征收范围，个人非经营用住房和事业单位用房都纳入了房产税征收范围。

2.2打击投资投机性需求，保护刚需试点两地的主要区别在于，房产税征税对象的不同：上海主要是对市域内家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非该市居民家庭在上海市新购的住房，而重庆则主要针对“高档住房”征税。

尽管如此，但从两地的征收对象以及征收的参考标准均可以看出上海、重庆两地房产税征收目的旨在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加其住房持有成本，引导购房者理性选择居住面积。

同时持有成本的增加，将有利于抑制投资投机需求，一定程度上调节收入分配。

此外，两地都规定了集中退还、免征房产税的情况，如上海实施细则规定人均不超过60平方米的新购住房免征房产税，进一步确保了我国房地产市场老百姓的刚性购房需求。

2.3计税依据以市场评估为基础
此次试点的计税依据采取了国际惯例，以房地产评估值为计税依据，尽管在暂行的初期阶段重庆市住房的计税价值为房产交易价，但待其条件成熟时，仍会以房产评估值作为计税依据，而不在采用原条例的从价计征和从租计征。

以房地产市场的房地产评估值为计税依据，有利于缩小资产价值评估和资产实际价值之间的差距，是房产税改革的重点[4]。

此举既保证了税收收入随房产价值的上升而增加的机制，确保地方财政收入的稳定增长，又有利于解决不同地段级差收益问题，体系税制的公平。

2.4税率和起征点的差别实行
原条例采用的是固定、单一的比例税率，而上海、重庆试点的房产税率，采用的是灵活的地区差别比例税率。

实行地区差别税率，是将同一类房产所处的区域、地理位置、房屋价值、用途以及其在经济活动之中的收益不同，所导致的其所能接受和承受税负能力也是不同的考虑在内。

在起征点确定问题上，上海市征收对象为家庭新购第二套及以上住房（包括新房和二手房），重庆市市为高档商品住宅。

这是由于个人拥有的房产越多其支付能力就越强，所以房产是衡量纳税人支付能力的重要依据。

从收入的角度看，个人房产的增加意味着收入的增加或者隐含收入的增加。

起征点的不同可以发挥房产税调节收入分配差距和优化资源配置的功能[5]。

因此各地根据经济情况和房地产市场特点，因地制宜的确定适合本地的适用税率和起征点，增强了房产税的弹性，既保证中央的宏观调控，又能体现和照顾到各地房地产市场不同的实际情况。

3.房产税试点实施效果及分析
3.1房产税试点实施效果
上海、重庆两地试点实行以来，各地的实施效果备受关注。

从其对房价的作用上看，2011 年，全国楼市总体低迷，在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价仍然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨。

选取北京、南京非试点城市与上海作为比较，选取非试点城市成都与武汉与重庆相比，进一步考察房产税对试点地区房价影响。

如图1，图2所示，2012年1月到6月，这六个城市的住房综合指数整体出现前一阶段上涨，后一阶段下跌的趋势，2012年6月至12月总体成上升趋势，与全国房地产价格平均走势一致。

房价的波动并没有因为房产税的实施而在非试点城市与试点城市之间产生显著差别。

重庆房价的跌幅却小于未试点城市成都、武汉。

上海的房价波动幅度介于非试点城市北京与南京之间，房产税一定程度上影响了上海楼市，但却相当微弱。

由此可见，房产税对于试点房价的影响不明显，未达到预期效果。

对于房产税的征收额及对地方财政的影响，上海自征收房产税一年以来，截止2011年底，征收总额低于3亿元，仅为地方税收的1‰，而其当年的土地收入为1260亿元。

重庆虽然短期内促使高档房交易量下降并小幅降价，其对8791套房屋征收房产税，征收率达90%以上，也达到了年终房产税税收1个亿，但其房产税征收总额仍不足占重庆地方税收的1‰，重庆2011年的土地收入为784.4亿元。

但从大背景和趋势上看，其与预期仍有差距。

显然试点房产税在房价调控、收入调节、财政税收几个方面的预期效果并没有达到。

3.2房产税试点实施效果分析
3.2.1房产税产生作用的周期会比较长，在短期内很难达到其预期效果
房产税作为财产税的一种，属于其中的个别财产税，需要较长时间才能体现其效果。

此外，我国税基一直比较薄弱，与房产税的相关的法律法规也还未健全，人们对房产税的认识不足。

一个税种必须在政府管理、舆论宣传以及人民认知等几个方面同时具备才能产生作用。

因此若要使房产税像个人财产税一样发挥作用，必须要经历较长时间。

3.2.2国家宏观调控影响
我国自1993年开始对房地产行业实施宏观调控，先后尝试了包括土地、信贷、利润、税收、问责、控供给需求、住房保障、限购等一系列的手段保证房地产行业的稳健发展[6]。

上海、重庆两地房产税实施，洽处于国家对房地产行业进行宏观调控的时期，因此会受到国家宏观调控的影响，与全国房地产整体趋势相一致。

房产税作为一种新的税收制度，其对房地产的影响，短期内无法与国家
宏观调控相比。

国家宏观调控的狠、准、快会快速有效的影响到整个房地产市场，如此一来对房地产行业影响较为温和的房产税，则很难对房地产行业产生明显作用。

3.2.3对于房产税能否抑制房价，其存在的争议还很多
房产税作为一种财产税，其主要功能是调节财富分配，最终要达到的目的是使低收入消费者能够负担得起所必需的住房。

从税种设置的起源和目的来看，若使房产税对我国房地产市场产生影响，或者对房价起到抑制作用是难以实现的。

3.2.4目前房产税在我国只是试点运行，各方面条件还不成是熟
由于房产税在我国起步晚，相关的法律法规还不健全。

仅从上海、重庆两试点来看，其征收税源十分狭窄。

上海市房产税的征收对象是上海是市民在本上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

《暂行办法》出台之前无论个人拥有的房产有多少，都无须纳税。

重庆市征收对象为个人所拥有的独栋商品住宅以及新购的高档住房，存量房中只对个人拥有的独栋商品住宅。

这种税制设计一方面使税源缩小，另一方面也使纳税人的税收负担与其支付能力不相符，违背税收的公平原则，与实现调节收入分配的预期目标相差甚远。