区位因素对商业房地产选址的影响

物业管理市场调查

指导老师：党超

调查时间：12.12-----12.31

姓名：

学号：

班级：物业管理1001

联系方式：

区位因素对商业房地产选址的影响

——以肯德基门店为案例

调查人员：

李倩刘平

调查内容：

房地产业有句行话，叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。与住宅不同，商业房地产所处的区位至关重要。大到一条街的

区位，小到朝南朝北、街头还是街尾，大有讲究。影响商业地产的区

位因素有：人口数量、人流量、同类商业的行业氛围，如服装、餐饮、百货、饰品等各类商品都有其传统区块。

每个商圈都有自己的市场功能定位，投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内，商圈的发展前景又如何？有人戏称选商铺

要跟着“麦当劳”、“肯德基”走，因为这些百年老店选店面的经验

十分丰富，同时为选址所做的市场调查、人流监测、周边行业影响等

分析不是一两个月就能决定的事。

现在我们选取碧沙岗站附近的肯德基门店为调查对象，调查其单位时间段内门前的人流量，车流量，店内入座人数，人均消费情况，

流动率及周边商业环境，以此来考虑对其选址的影响。

调查方法：

1.去实地调查，在其门前统计人流量，车流量和店内人数和流动

率，及人均消费情况。

2.询问相关人员，了解其营业面积和地价

3.查询资料，看周围有哪些公交路线经过

4.上网查询，看周围有哪些公共建筑和大型商业房地产

调查过程：

12月19日查阅资料，了解到共计有24条公交线路经过碧沙岗：

112 路130路23路 45路273路566路

559路1路32路K52路99路101路

565路315路52 路83路104路302路

322路919路211 路T101路101西线区域254

12月22日（周四）实地调查，调查过程：

时间段人流量车流量初始人数结束人数流动人数363 349 8 11 16

10：00—

—10：20

12：10—

441 297 21 24 34 —12：30

484 368 35 33 21

15：40—

—16：00

通过询问店内的营业员和经理了解到此门店的经营面积大约为250平方米，

12月23日上网查资料

碧沙岗地区的商业房地产价格大约为9000元/每平方米

图中标记“A”即为调查对象的位置

结合实地调查，周围有：

100米以内碧沙广场，隆泰大厦，天龙商务，迪信通，国美电器，五星电器，永乐生活电器，中原商贸城，郑州艺术宫

100米——200米碧沙岗公园，苏宁电器，丹尼斯百货，嵩阳饭店，鑫苑国际广场，郑州市二手房交易市场等

200米——500米郑州市商务局，郑州市民政局，郑州市财务开发有限公司中讯邮电设计院，五一公园，市委，市政府等

12月24日（周六）实地调查，调查结果：

时间段人流量车流量初始人数结束人数流动人数10：00—

—10：20

401 413 9 13 22

12：10—

—12：30

517 360 23 25 38

15：40—

—16：00

540 496 41 38 31

通过调查我们了解到在店内人均消费额为15元左右;每天的营业额有11000元左右；

调查分析:

地点是饭店经营的首要因素，餐饮连锁经营也是如此。连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、简

单化、专业化的前提条件和基础。因此，肯德基对快餐店选址是非常

重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个

是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德

基的的核心竞争力之一。

通过以上调查数据显示，我们不难发现肯德基门店的选址必然是处于一个商圈的中心地带。

碧沙岗位于建设路与嵩山路交叉口处，有二十四路公交车路经此地，郑州市在建的一号地铁线也经过此地，建成后必定会带来更大的人流量。周围也没有什么大的长途客运站，因此经过此地的人多是长期居于郑州市内的人，有一定的消费能力。

碧沙岗周围有碧沙岗公园，五一公园，市委，市政府等一系列公

共建筑，每天都会有很大的人流量，还有一些写字楼和大型商场，有

一个很好的商业氛围和消费环境。

不仅要考虑人流量，还应该考虑车流量，车流量从侧面反映了一个地方的经济繁荣程度和当地居民的人均消费水平。

此外结合周四和周六的实地调查，我们会发现纵使地点不变，单位时间内的人流量和车流量也并不是相同的。周末和节假日的人流量

明显要高于平常。碧沙岗周围的一些大学也是影响其选址的因素。

调查结果：

一个好的商业房地产必定取决于它的区位因素，区位因素决定了商业房地产的价值和收益。

商业房地产在选址时首先要选择商业圈。即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐

馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，

在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店3年以后效益会多好，对现今没有帮助，这3年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家

成功一家。