中国Reits存在的法律障碍

中国REITs发展的法律障碍与建议

[摘要]房地产信托投资基金（REITs），是一种创新的房地产金融产品，并且吸引着越来越多房地产企业和投资者的关注。通过研究国外REITs发展建设的过程及我国引进房地产信托投资基金产品所面临的法律障碍，分析并提出建设并完善中国REITs法律制度的切实建议。

[关键词]REITs；法律障碍；建议

[中图分类号]D922 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）25-0157-02

1 REITs的发展

人们可以消费房地产，也可以投资房地产，并且投资房地产能够产生可观的经济收益。这一特性使社会资金投资的一大重要领域就是房地产。发达国家通过较为成熟的证券市场逐步发展成了房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs），并不断完善。简而言之，一个房地产投资信托就是一个房地产经营公司，在大多数情况下，其目标是致力于持有并经营收益性房地产，例如公寓、酒店、购物中心、办公楼和厂房仓库等商业地产。有些房地产投资信托也同时从事房地产融资业务。REITs通过发行股份或收益单位，吸引社会公众投资者的资金，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行多元化的组合投资，最终将经营活动中所得收入以派系形式按比例分配给股东。

在最近的几十年里，以美国为主导的金融发达国家中，涌现着许多金融产品创新及制度创新，就房地产金融而言，已经建立了一套较为健全的房地产金融市场体系。大致分为四个主要市场，公开的证券市场，银行间市场，银行间融资市场，场外交易市场。其中最主要也是发展最快的就是以REITs为主的公开证券市场。

房地产投资信托分为三种：收益型、按揭型、混合型。收益型是指拥有和经营收益型房地产，业务包括出租，开发和出租后服务。房地产投资信托绝大部分属于收益型。按揭型是指直接贷款给房地产业主和经营者，或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。当今市场上的按揭型房地产投资信托，一般只为现成的地产提供融资，很多现代的按揭型房地产投资信托，通过使用证券化的按揭投资，和有效的对冲手段来控制其利率风险。混合型主要指既拥有地产，又能够提供信贷的混合型信托公司。

2 REITs在中国

中国房地产金融业发展滞后这一点已经持续多年，并且已经成为了影响中国房地产业发展的一大主要因素，加大房地产金融业建设、推行REITs成为了市场的必然选择。REITs 在发达国家是一项重要的信托形式，而现今的《信托法》及其他有关法规中却没有明确的规定。通过研究海外的REITs制度，尤其是REITs市场最大的美国，对于发展和建设中国化的REITs制度将会有很大帮助。

在中国，REITs的试点运作已经开始，2008年开始逐步扩大的保障性住房建设中，资金的需求问题逐步凸显，需要完成如此巨大的财政投入，地方政府毕竟能力有限，通过REITs 方式引入社会资本参与保障房的建设也是地方政府和中央政府的共同想法。REITs在这种背景下渐渐开始了中国化试点。

国内正在进行的REITs主要分为两种模式：央行模式与证监会模式。央行于2009年颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方案更偏向债券化，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，房地产信托受益权通过信托公司在银行间市场发行，此受益券收益固定。

证监会模式下的REITs则是以股权类产品的方式建立一支房地产投资信托基金，将地产所有权转移到该REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者都可以通过持有REITs 份额间接拥有该地产所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与投资。

3 中国REITs的法律障碍

REITs是最早从美国发展起来的。纵观美国REITs的发展历程，可以发现法律为REITs 的健康发展提供了大力支持。从性质上看，REITs属于产业投资基金，自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，而我国目前缺乏产业投资基金的相关法律，因此我国的REITs很难享受到税收优惠。

3.1 产业基金缺乏专项法规

REITs在本质上属于产业投资基金，但是中国现行的法律中没有专门的《产业投资基金法》，而只是出台了《证券投资基金法》，其中的规定只设立了《设立境外中国产业投资基金管理办法》这一行业规章，因此，中国化REITs在创立阶段和实际的运作过程中将会面临法律障碍。

如果将REITs划入现有法律，根据《信托法》，对信托产品有200份合同、投资者数量为50的要求，并规定购买的最低金额为5万元，有些产品在实际的发行过程中门槛更高，而相对的，我国社会个人投资者的购买力相对不足，财富积累程度较低，所以可能会造成基金需求不足而加重了基金的发行风险。

3.2 税收制度缺乏配套法规

税收优惠的缺乏。国外房地产投资信托业务在税务方面有一定的支持，如可免除利得税。使信托可分派收益较多，信托投资人的回报率也相应上升。中国这方面的优惠税收政策还没出台，税收上存在双重征税等问题。对营业税、租赁税等的征收，政府表现出不鼓励长期持有基金的态度，这在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍REITs的发展。

配套法规的缺乏还表现在财务体制上，财务的不透明严重影响了投资者的利益，但是

对于财务不透明却没有切实可行的法律法规来遏制。REITs要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资者的利益。但我国房地产行业多年存在的不规范操作，造成会计制度严重的不透明和信息披露严重不对称。我国房地产行业的短期收益模式以及高负债率，使其在与基金这一高度制度化和专业化的创新金融方式的接轨上，缺乏系统性的准备。

3.3 土地制度存在风险

相对于国外而言，中国的制度决定了土地并不是所有人拥有产权，土地实际上是归集

体和国家所有，而且产权规定并没有进行细化。所以，在市场中进行交易的地产都是有着使用时期（70年或其他）上的限制的。

《物权法》第149条规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规办理。根据规定土地使用权续期的，需补交土地出让金，提前收回土地使用权的，则需补偿，并退还相应的土地出让金。”但是相应的《土地管理法》的修订

尚未完成，土地期满后如何进行补偿，补偿的依据和标准更无从谈起，土地使用期限将可能会是REITs运行中一个巨大的不确定风险。

3.4 缺乏其他配套法律

相关法律和政策不完善。REITs兴起于美国，成熟于欧美国家，这主要因为这些国家

的法律意识非常强。20世纪70年代后期，欧美政府就通过一系列法律，鼓励退休基金谨慎投资现金流好且稳健的品种。我国目前已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》等法规，监管的相关法规也不完善。因REITs运作流程较复杂，本身

不可直接经营管理所属资产，要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。在信托过程中，受托人侵犯委托人利益的情形也经常发生。

4 完善中国REITs相关立法的建议