怀化黔城世纪广场下阶段营销推广案

世纪广场下阶段营销

推广方案

一、现状分析

房地产市场持续低迷，消费者持紧缩策略，观望谨慎态度，形势依然不容乐观。东方广场，枫林，芙蓉春天的入市对本案形成直接冲击，而本项目又不存在顶端优势，而且价格不菲。另黔城人气严重不足，入住率低，消费人群有限。前阶段招商成果不明显，难以带动销售，现来访量少，成交量低。

世纪广场从去年4月26日开盘至今年2月份，只销售住宅70多套，占总售套数比例的60%销售面积约为9580㎡，商铺销售20套占总售比例的13%。目前的销售本应属尾盘销售阶段，所剩住房楼层及区位都较差，商铺受大局势的影响，且商铺面积总价都高于黔城市场价格，以当地的居民的生活水平，相当一部份是没有能力承受的，鉴于种种原因，现交房在即，为了尽快完成销售任务，保障资金及时回笼，进一步展开招商，以租赁带动销售。

二、商业竞争分析

目前，城市虽然人气不是很足。但从走访中也可发现，大型商业及品牌店的经营情况也是非常乐观的，例如（七匹狼、柒牌、以纯等）。从本项目所在的片区人口来看，本片区属于新城区，附近政府机关云集，在1000米内也存在部分品牌店及主力超市，本片区实际居住人

口已达10000人，占城镇总人口的43％，如果全部入住，则占到全镇人口的60％以上。因此，居民居住的重心已在东移，大部分综合消费能力强的有地位、有钱人已成为该片区的主人。

现将本案与其他商业对比如下：

从以上竞争分析中我们可以得出结论，在未来2—3年内，芙蓉路商圈辐射范围内入驻大型零售业有非常大的可能性，而处于珠山区域中心地带——开元大道范围内，由于强大的消费人群的进入，加之政府的高度重视（政府90%都在此范围内），势必将形成新的商圈。

三、营销策略

1、以招商带动销售

A、项目定位

项目被列为洪江市人民政府重点项目，本商业中心10万平米的黔城龙头地王，旨在打造一个集衣、食、住、行、娱乐于一体的综合性城市生活中心，引领一种便利，舒适，时尚，新颖和物有所值的mall生活新方式，庞大的购物休闲规模，无可媲美的市场经营环境，美不胜收的空中花园以及景色优美的绿化带，使这里成为无可替代的最具活力的商业中心和商住两用小区，成为黔城商贸发展的中心地带。

B、业态分布

* 品牌生活超市：日常生活用品

* 百货：珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、家居、主题性专卖、皮具、箱包

* 餐饮：冷饮.咖啡馆、酒楼、茶艺馆、美食、小吃一条街

* 娱乐：超级影院、卡拉ok厅、歌舞厅、游戏城、保龄球馆、酒吧等

* 休闲：书店、音乐城、文化廓、水族馆

* 服务：美容美发、桑拿、洗衣店、旅馆、摄影冲印、健身、药

店、足疗保健等

* 修理：家电维修、电脑、手机维修

* 商务：商务服务中心、银行、证券、基金

C、功能分区

一层百货商务修理

二层超市餐饮娱乐

2、抓节点，搞促销

以即将交房为主题，推出10套特价商铺，让客户有利可图，提起兴趣

四、推广形式

由于本案开盘时间较长，广告热度已经很低，项目急需集聚人气和散播知名度，本司建议通过以下途径带动现场人气。

1 市内派单和邻近县城，乡镇广告车宣传。主要传播招商优惠政策和促销活动

操作 1）派单时间2月23日—24日地点：黔城洪江区

2）广告车宣传时间2月25日—27日地点：安江邻近乡镇

2 短信传播

在怀化市/洪江区/黔城/安江区域投放短信，内容以招商和优惠活动为主题

3 户外大牌投放

更换黔城区内户外广告大牌，内容以招商和优惠活动为主题，再次引发受众对项目的关注

4 电视或电台

洪江区电视及电台投放，内容以招商以及优惠活动为主题（视工期的完成度以及招商的具体情况而定发布开业信息）

建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（黔城本地大中型零售商）的入驻来带动人气。

五、目标定位

1、招商对象定位

因本项目定位于“市政府唯一规划的情景步行街”，经营者应定位为：

次主力店+品牌店+社区配套

2、招商对象分析

次主力店：品牌超市大卖场

超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用，零售业全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。

品牌店：国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌

招商范围锁定在中国一线知名品牌。只要主力店确定进驻，就为本地区的大投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。

项目配套性商业：黔城本地大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店（鉴于本项目现在的特殊性，建议以此类客户为主，以求达到人气的聚集）

六、招商策略

1、分行业招商

根据项目的业态划分，商业整体包含超市大卖场、餐饮和娱乐、服装、美容美发、通讯产品、日用品、食品等社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商。

2、加盟招商

品牌有拓展需求，需要发展加盟，而黔城及附近地区的投资者亦希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可设立品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。

3、定向招商

周边商业氛围不浓厚，而本项目业态划分当中，一层的主题性较强，因此对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。

4、总量控制

实现有效的招商控制将成为项目关键。在项目招商过程中，通过分批推出货量的控制，制造分批次推出的单位供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们的对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。

5、优惠招商

招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引