浅析地役权制度的应用

浅析地役权制度的应用

我国《物权法》中正式确立了地役权制度。这一制度源于罗马法，后为各国民法所接受，并随着各国社会的发展而发展。所谓地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权主要是在供役地上设定负担，以提高需役地的价值和效益，为人们的生产和生活提供便利，可以弥补物权法定原则的不足，实现资源的优化配置，保护人们赖以生存的环境。

一、地役权的适用范围

1.地役权的主体范围。

随着现代社会经济的发展，民法已经从保护土地所有权的重心转向了对土地利用权的重心的保护，所以地役权主体的范围也应当从土地所有人向土地的利用人扩展。我国《宪法》《土地管理法》《农村土地承包法》等法律都规定了土地归国家和集体所有，而《物权法》中关于用益物权的规定，进一步明确了建设用地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人的权利和义务，确定了他们作为土地利用人的法律地位。

《物权法》并未明确规定地役权的主体范围，但从《物

权法》关于地役权的具体规定来看，建设用地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人都可以设立地役权，成为地役权法律关系的当事人。

在我国，依照法律规定，土地和房屋都可以成为租赁法律关系的标的物，那么承租人是否可以设定地役权，成为地役权主体呢？《物权法》没有规定。现代民法的发展中，租赁权有物权化的趋势，承租人依法在租赁期限内设定地役权不仅不会损害不动产的所有人利益，反而会使租赁物的使用价值得以充分发挥，增加不动产所有人的利益。当然承租人可以作为需役地人享有地役权，但是承租人是不能作为供役地人的。因为设定地役权是为不动产设定负担的行为，而设定负担的行为应当属于物权的权能，而不是债权的权能。承租权虽有物权化的趋势，但它毕竟是债权。承租人不享有就其使用的不动产设定负担的权利，其自不能成为供役地人。

2.地役权的客体范围。

从我国《物权法》的规定来看，地役权的客体为不动产。我国《担保法》第92条对不动产界定为，“土地以及房屋、林木等地上定着物”。作为地役权客体的不动产应当以土地和建筑物为限。

土地是人类赖以生存的源泉，是人类社会最主要的物质资源。尤其在我们这样一个历史较长的农业大国，土地法律制度历来为立法者所关注，成为不同历史时期各种不同社会

形态的法律制度中最重要的内容。土地是物权的客体，包括已开发的土地和荒地，也包括林地、草原、滩涂、水面等自然资源的土地，不仅指土地的地标，也包括地表以上和以下的部分。随着社会的发展，城市进程的加快，地役权的设定涉及对建筑物的利用，业主的建筑物区分所有的出现使得建筑物之间、建筑物与土地之间提供便利的情况越来越多，如在邻人的墙上开窗以便通风和采光，两幢楼之间建设空中走廊，楼层之间管线的设置安装，风景眺望以开拓视野，汲水排灌等等。所以赋予当事人为自己不动产的便利而就他人的土地或建筑物设定地役权的权利。

《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”这一内容赋予当事人为提高自己不动产的利益，可以与对方当事人自由协商使用对方不动产的权利。可以看出，地役权的适用在于因不动产的利用而发生的利益关系问题，诸如土地利用、用水排水、通风采光、眺望等问题。

二、地役权的公示方法

《物权法》第158 条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未登记的，不得对抗善意第三人。”第169 条规定：“已经登记的地役权变更、转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”这些规定说明我国《物权法》在地役权设

立上采取的是登记对抗主义。登记对抗主义，又称为形式登记主义，以法国、日本等国为代表，是指当事人一形成物权变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只是在未依法公示前，不具有社会的公信力，不能对抗善意的第三人，即不知情的第三人，可以以当事人未公示为理由否认其物权变动的法律效果。这种把登记作为对抗要件，起着公示和保护善意第三人的作用，而对物权变动不起决定作用。

地役权变动是否进行登记完全取决于当事人的意思，法律不做强制性要求。如果当事人未对其地役权进行登记，则善意第三人取得供役地的所有权或使用权后，存在于供役地之上的地役权消灭。如果地役权进行了登记，则后续对该地役权的取得、变更、消灭都必须办理相应的登记手续，否则，地役权的变动不能生效。

三、地役权与相邻关系之分析比较

地役权与相邻关系是两种不同的法律制度，彼此有联系，也有区别。如果搞不清楚两者的关系，就有可能以此代彼，导致司法实践的混乱和困惑，为此，我们有必要弄清楚两者的关系。

地役权与相邻关系都以相邻人的不动产为自己不动产提供便利的权利，在内容上有所交叉重合，都涉及通行、用水、排水、通风、采光等问题，以调节不动产的利用为目的，不以对相邻人不动产的占有为目的，均解决相邻不动产的所

有人和使用人之间因不动产的使用所致的权利义务关系问题，并且，相邻关系所调整的范围也可由地役权加以调整，这是它们的共性。

相邻权虽具有法定性，但相邻人为满足自己的利益需求，是可以通过设定地役权来排除相邻权的适用。例如，按照相邻关系，相邻人不得设置屋檐将雨水泄于相邻的不动产，但当事人可以设立需役地屋檐之雨水直注相邻供役地的地役权。相邻关系是对相邻不动产利用关系的最低程度的限制。当这种最低限度的利用不能满足相邻人的利益需要时，相邻人可以通过设立地役权来满足自己的实际需要。然而，相邻关系与地役权有着本质的区别，具体表现在以下几个方面：

第一，价值取向的不同。

相邻关系又称为相邻权或法定地役权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系是由法律直接规定的权利义务关系，是对所有权内容的扩张或限制，制度设立的本旨在于谋求不动产相邻各方利害关系的平衡，减少纠纷，维护正常的生产生活秩序，保障相邻各方社会生活的基本实现。

法律对相邻关系的规定是人权保障的最低最基本的要求。而地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的