5A甲级写字楼能耗评估及节能降耗措施五大行报告

写字楼能耗评估及节能降耗措施之建议
xxx中心」项目运行已一年余，项目能耗数据采集已按年度完成，但是在能耗分析方面工作不够完善，对 2017 年年度预算所提供数据不完整，戴德梁行本着符合项目管理模式、满足客户需求、降低管理成本等方面的原则，特对「xx」项目提出以下建议。

写字楼能耗主要由电力消耗、水资源消耗、天然气消耗三部分组成，以电力消耗为主，电力消耗中中央空调机电梯耗能较大，是节能降耗的重要控制重点。

一、写字楼能耗组成
电能：主要由中央空调机末端设备、公共区照明（走道、楼梯、地下室、设配用房照明）、电梯（电梯用地、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设配（电话网络机房、设备用电，手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、其他机房设配用房等。

水耗：绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水，其他用水（如设置洗车场、消防用水）等。

天然气：主要中央空调用气、食堂用气等。

能耗组成中，电能消耗占比较大，电能消耗中主要以中央空调耗能为主，一般能占电能消耗的40%-65%，电梯耗能是电能消耗的第二大户，其次是公共区照明，其他系统用电基本恒定。

二、能耗统计及测量
写字楼主要能耗主要有电力、自来水、天然气，一般针对耗能系统分别统计计算其各个系统的耗能情况，便于把控各耗能系统及对整体耗能折算做准备。

包含：电力能耗测量、水资源能耗测量、天然气能耗测量
电力：照明系统能耗测量
照明电耗=功率*运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数
功率=照明功率密度*面积，（照明密度功率一般依据《建筑照明设计标准》）
照明系统能耗测量表
电力：建筑设备及动力能耗测量
设备及动力电耗=设备数量*设备单台容量*年运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数
通风电耗=通风量*单位风量耗*需要系数*负荷系数*每天运行小时*运行天
其他设备及动力耗测量表
通风能耗测量表
电力：暖通空调能耗测量
暖通空调能耗=面积*冷（热）负荷指标*能效比*需要系数*日运行时*年运行天数*负荷系数
暖通空调能耗测量表
电力：变电器能耗
变压器电耗=损耗（空载/负载）*数量（台）*每天运行时*年运行天
变电器能耗测量表
水耗：水资源各项能耗
年用水量=用水量标准*使用基数*时间
水资源耗测量表
天然气：水资源各项能耗
天然气耗测量表
三、节能分析及建议
（一）中央空调系统
1、管理节能（进出水温度调节）
一般来讲，冷冻水的温度每升高1℃(或是热泵供热水温度每降低1℃)能耗下降3%.长期以来,人们将制冷工况7-12℃作为中央空调系统的标准工况, 有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的”遵守”了这一标准工况,这就无端耗费了大量的能源。

建议在过渡季节期间，因末端设备相对有较大的换热余量,通过提高冷冻水的出水温度，完全可以在不牺牲舒适度的前提下,达到节能的目的。

制冷主机冷冻水出水温度设置建议按下表执行，如当月气温变化较大，可根据情况适时调整冷冻水出水温度。

2、管理节能（时间）
一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟。

这个时间可根据实
际运行经验进行微调。

比如，写字楼九点上班，那么员工一般在8点半到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适。

在春秋两季温度较为合适的季节。

我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统那个，或缩短空调的开启时间。

制冷主机启停时间建议按下表执行，如当天气温变化与前一天较大时，可根据情况适时调整启动时间。

3、空调新风机及公共区域末端风机盘管启停的节能建议。

大厦配套的楼层空调新风机及公共区域末端风机盘管启停合理设置有利于大厦的
节能降耗工作。

空调新风机建议主要在换季维保及制冷季节分时段间歇性运行，主要是4月至10月上旬（7个月），周六周日及重大节假日不开启，既能满足大厦楼层新风的需要同时做到有效控制用电能耗。

公共区域末端风机盘管的启停需严格控制电能的使用，中央空调换季维保季节4月及10至11月中旬不开启，周六周日及重大节假日不开启，避免浪费。

启停设置标准见下表：
（二）电梯系统
1、电梯的运行管理方式
在客流量很小的“空闲状态”，空闲轿厢中有一台在基本待命，其他所有轿厢被分散到整个运行行程上，为使各层站的候车时间最短，将从所有分布在整体服务区中的最近一站调度发车，不需要运行的轿厢自动关闭，避免空载运行。

上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，乘客走出轿厢后，立即反向运行。

下班时，则可转入“下行客流方式”。

午餐时，上、下行客流量都相当大，可转入“午餐服务方式”，不断地监视各区的客流量，随时向客流量大的区域分派轿厢，以缓解载客高峰。

2、电梯的维修维护与日常管理
建议由专业电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的工作。

做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施。

这里因为涉及到更多的管理技术细节，不在累述。

3、电梯相关照明节能
对于井道照明，因为用时才开启，其能耗不大。

节能效果不明显。

只要做好相应的管理制度，不出现长明灯就行。

电梯轿厢照明是写字楼的节能重点。

现在通行的做法是电梯公司提供的做法：就是
电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。

根据以往经验，电梯轿厢照明推荐改用LED照明系统，可每年节能20%左右；适当控制轿厢照明的照度也能起到节能的作用。

电梯轿厢空调的开启可设定科学合理的时间（温度）定时开关机，根据每年季节气温变化可有一定的微调。

（三）公区照明系统
因其系统的特殊性，节能措施可从多个方面实施：
1、管理制度节能。

将节能降耗的思想融入到实际管理中。

对所有公共区域的照明及设备开关约定开启和关闭时间，划分负责的部门和责任人，严格执行从而实现降耗的目标，同时有力于延长设备或灯具使用寿命。

主要分为以下几个方面：一是地下停车场、立体车库照明：在保证车道照明，减少车位照明的原则下，调整地下停车场和立体车库的照明照度和灯具的数量，周六、周日及重大节假日可关闭大部分灯具，保留消防应急照明即可；
二是分户公区卫生间照明及空调用电：秩序部夜班值班人员每天在巡视过程中，注意关闭卫生间照明、镜前灯及排风扇开关；长假（如国庆、春节）期间，安排专人逐层进行关闭；
三是环形走道、电梯厅照明、消防电梯前和茶水间照明：周一至周五上班期间合理
开启部分普通照明，周六、周日及重大节假日保留应急灯具即可，普通灯具不开启，由当班楼层保洁员上班时开启，下班后，保证南北走道消防照明的情况下，楼层公区灯具由秩序部夜班值班人员进行关闭，关闭时间设为20∶00；
四是机房照明、空调：保证机房基本照明的前提下，可关闭部分灯具，参观或维修时可临时开启，不常进机房（如电梯机房）可做到“人到灯亮，人走灯灭”；机房空调根据季节温度变换适时调整开关时间，避免不必要的浪费，由工程部相应班组员工负责落实；
五是大堂吊灯照明控制：在非特殊节日或有特殊接待的情况下，大堂吊灯开启时间建议设置为16:00~21:30，平时开启灯带即可；
六是物业自用房照明及设备用电：包括机房、办公室、宿舍、食堂、仓库、保洁用房等的照明、设备用电，要求物业所有人员及保洁公司员工均需养成节约用电的好习惯，合理化控制空调开启的时间和温度设置，下班时随手关闭空调、电脑、照明、卫生间排气扇等用电设备，各部门最后离开的员工负责落实。

2、节能技术改造节能。

如将楼道照明改为声控或人体感应等措施。

3、加大节能降耗宣传，让节能降耗思想深入写字楼的每一个人，不但包括物业管理人员，还要包括写字楼办公室人员，让其养成人走灯灭、楼层不高时间不急是走楼梯等。

各部门可参考下表设定标准执行，如当天天气变化，可根据情况适时调整启动时间。

（四）、水能耗：
主要分为三部分，有生活用水、消防空调用水、绿化保洁用水。

通过以下四个方面对本大厦水能耗进行节能控制。

1、公区卫生间：保洁人员需密切关注脚踏阀和洗手池是否存在渗水、漏水现象，一旦发现，需立即通知工程人员进行维修，避免造成不必要的浪费；长假（国庆、春节）期间，安排工程人员对各楼层卫生间阀门进行关闭，并每季度对所有公共卫生间设施设备检修一遍；
2、各机房阀门：暖通、给排水值班人员在机房巡视过程中，需仔细检查各阀门是否存在渗水、漏水现象，发现问题及时处理解决；
3、绿化保洁及物业自用水：⑴、要对写字楼外围绿化区域用水采取严格的管理，合理控制用水量和用水次数；⑵、加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点和用水量，减少人为浪费；⑶、道路路面的清洗应根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少用水量；⑷、物业办公室、机房内用水点由各自部门管理区域负责人
落实节约用水管理宣传标识制作、巡查和督导工作；
4、运行抄表：给排水值班人员每天定期检查、抄表，对数据进行分析、对比，如有异常，立即检查维修，杜绝各种跑、冒、滴、漏现象，消除供水安全隐患并控制水损。

以上建议仅供「xx」物业服务中心参考。