青浦区域市场报告

478
500
城镇居民可支配收入
居民收入不断提高，人均可支配
2008
21133
收入已经由05年的1.52万元，提升
到2008年的2.11万元。平均年增长 幅度高达12.9%
2007 2006 17106 19188
2005 0 5000 10000
15234 15000 20000 元 25000
2008 2007 2006 2005 2004 2003 0
52.60
106.4 87.30 112.3 86.50 98.8 63.20 131.4 103.40 133.6 100 150 200
241.4
44.40 50
250
300
350
400
450
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市场概述：近期走势
公寓：8993 联排：12130
联排：15186 独立：26080
公寓：10000 联排：14563 独立：17146
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二级市场：商办市场供求及价格走势
商业
商业近期发展较快，但供应 主要集中在个别月份，成交 则相对平缓，价格主要随成 交项目的不同而变化，整体 表现为稳中有升。
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青浦规划：结构布局—一城五片
一城：青浦新城，占地约 110平方公里、居住人口50 万左右，体现居住、休闲旅 游、工业和商贸等城市服务 业的集聚功能。 东片：指徐泾、赵巷和重固 地区，重点发展现代商贸服 务业、房地产业和都市型工 业。（赵巷4平方公里的上 海西郊现代超级商业中心） 北片：指华新、白鹤地区， 集中发展汽车配件和摩托车 整车制造业。 西片：指环淀山湖的金泽地 区，适度发展休闲旅游业和 特色居住区。 西南片：指练塘地区，重点 发展现代农业、林业和劳动 密集型工业。
70 60 50 40 30 20 10 0 Y09Q3
竣工面积（万平米） 50 40 30 20 10 0 Y08Q2 Y08Q3
销售面积（万平米）
Y08Q4
Y09Q1
Y09Q2
Y09Q3
一级市场：土地成交情况
年度 土地幅数 （幅） 土地面积 （平米） 建筑面积 （平米） 总价 （万元） 地价 （元/平米） 楼板价 （元/平米）
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二级市场：住宅市场供求及价格走势
公寓
楼市回暖以来，青浦公寓市 场交投活跃，量价齐升，近 7个月月均成交量为8.3万平 米，价格自6月突破10000元 /平米后，基本维持在 10000-11500元/平米的水平。
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 供应量 成交量 成交价 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
01
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11
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08ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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房产板块
青浦新城：是青浦的行政、商业中心，产品主要以公寓为
主，联排为辅。代表楼盘仁恒运杰河滨花园 、新城盛景园 、
公寓：7050 联排：12549 公寓：13194 联排：20373 独立：23918
地块：徐泾镇3号地块 范围：东至联西路，南至牛 桥港，西至西向阳河，北至 砖窑泾； 用途：普通商品房 土地面积：83645平米 可建面积：100374平米 容积率：1.2 成交总价：56000万元 楼板价：5579元/平米 竞得公司：金地集团
地块：赵巷镇特色居住区 10号地块 范围：东至嘉松中路，南至 规划道路，西至老崧塘河， 北至规划道路； 用途：普通商品房 土地面积：210228平米 可建面积：210228平米 容积率：1 成交总价：304800万元 楼板价：14499元/平米 竞得公司：金地集团
2008 2007 2006 2005 2004 2003 0 10 20 30 34.8 40 50 60 70 80 55.2 69.5 66.2 65.7
82
90
100
施工（万平米）
新开工（万平米）
竣工（万平米）
销售（万平米）
区域房地产开发量持续保持 在高位运行，随着市中心供 地的日益稀少，区域逐渐成 为房地产市场供销的热点区 域。
顺驰.蓝湾锦都 朱家角 ：上海著名的别墅板块。上海“一城九镇中的一镇， 主要为度假型产品，以别墅为主，近年来也开发了一定数 量的公寓产品。代表楼盘朱家角新城、东方庭院、绿洲江 南园 。 徐泾：上海著名的别墅板块，近年也开发了大量的公寓楼 盘。代表楼盘新虹桥雅苑 、绿中海明苑上海豪都国际新城 赵巷：上海著名的别墅板块，公寓较为稀缺。代表楼盘龙 湖滟澜山、合生朗廷园 、恒联名人世家 。 青浦北部：与昆山花桥相接，较多的青年公寓。代表楼盘， 启航城 、绿地逸湾苑 、夏阳金城
白鹤镇
华新镇
重固镇 徐泾镇 赵巷镇
新城城区 朱家角镇
金泽镇
练塘镇
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青浦规划：交通体系
高速公路：五横二纵。 五横指沪宁高速公路、苏虹 高速公路、沪青平高速公路、 东塔高速公路、沪杭高速公 路； 二纵指嘉金高速公路、同三 高速公路。
沪宁高速（A11)
轨道交通：R2线的延伸。 近期建设从轨道交通九号线 闵行七宝站，向北出线至徐 泾的铁路枢纽停车场，再转 向西延伸至朱家角； 远期东接虹桥机场，西与江 浙两省的轨道交通线路相衔 接，从而形成省际轨道的快 速干道。
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超级商业中心
青浦规划：城镇体系—一城五镇
新城城区：全区政治、经济、文 化和信息中心，具有居住、工业、 商贸、旅游等综合功能，规划人 口45万； 朱家角镇：全国历史名镇，青浦 新城的重要组成部分，以古镇旅 游、文体休闲为主导产业，规划 人口6万； 华新镇：以摩托车制造为主导产 业，规划人口6.5万； 练塘镇：以劳动密集型工业、现 代农业为主导产业，大力发展生 态林业，规划人口5.5万； 金泽镇：以休闲旅游业为主导产 业，适度建设发展特色居住区， 规划人口7万； 徐泾镇：以生物制药和电子信息 为主导产业，是上海城郊重要的 生活居住区和现代商贸服务区， 规划人口17万； 赵巷镇：重点发展现代商贸服务 业和特色居住区，规划人口10 万； 重固镇：发展为工业园配套的房 地产业、都市型工业和现代服务 业，规划人口2万； 白鹤镇：以汽车零部件加工为主 导产业，规划人口6万。
2008
5
113962.10
127953.40
24455.00
2145.89
1911.24
2009 （1-10月）
8
550297.50
675988.30
441645.00
8025.57
6533.32
楼市的回暖同样反映在青浦的土地市场上，09年前三季度的经营性土地（包括住宅、商业、办公）的成交量已 经是08年全年的5倍，成交价格大幅飙升，接近08年的4倍，折合楼板价平均达到6533元/平米，必将导致后期房 价进一步走高。 从土地性质及用途来看，08年以普通商品房和商业为主，09年则以普通商品房和办公为主，整体来看，区域土 地市场供求的主要类型是住宅。
2000 1500 1000 500 0
成交量
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16000 12000 8000 4000 0
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THANKS
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青浦经济
地区生产总值（亿元）
近年来，青浦经济持续保持平稳 较快的增长势头，经济总量不断 放大，综合实力进一步增强。 2008年全区实现地区生产总值 （GDP）478亿元，比上年增长 15%。
2008 2007 2006 2005 2004 2003 0 50 100 150 200 207.1 250 300 350 400 450 258.9 306.2 358.4 415.5
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随着楼市的回暖，青浦房地 产市场销售表现强劲，09年 三季度创下61.26亿元的季 度销售额新高。 在房地产投资额保持相对平 稳的状态下，投资效用比 （投资效用比=房地产销售 额/房地产投资额）一路走 高，09年三季度突破性的站 上3.61的高点。 08年楼市的调整促使大多开 发商放缓了施工步伐，在楼 市迅速回暖后，市场旺盛的 需求超出预估，因此，造成 了商品房竣工面积远远赶不 上销售面积，实际供需比 （供需比=销售面积/竣工面 积）大幅上升，至09年三季 度达到3.71。
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R2延伸线
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嘉金高速（A5)
郊环高速（A30)
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►市场概述
Part 2 市场篇
►一级市场
►二级市场
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市场概述：历史回顾
房地产投资（亿元）
2006年以来，青浦房地产投 资持续增加。2008年全区房 地产企业预计完成开发投资 82亿元，比上年增长24.9%， 占全社会固定资产投资总额 52.9%，比上年提高了9.5个 百分点，其中土地款投资预 计为40.7亿元，占全部房地 产投资的49.6%。
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青浦规划：功能定位
规划期限
►2004-2020年，近中期至2010年。
功能定位
►体现地方文化特征的休闲旅游区； ►具有浓郁地域特色的水乡生态住区； ►具有集约性和都市型特征的现代农业区； ►与自然环境相协调的绿色工业区。
发展规模
►2020年青浦区实际居住人口控制在115万以内，城镇人口 达到105万，城市化水平达到92%。 ►2020年青浦新城规划人口约50.6万人，规划城镇建设用 地约44.4平方公里。 ► 2020年新市镇规划实际居住人口约64.4万人，规划新市 镇建设用地控制为67.5平方公里。
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一级市场：成交地块信息
地块：华新镇1号地块 范围：东至新府路，南至华 隆路，西至新凤路，北至规 划道路； 用途：普通商品房 土地面积：144933平米 可建面积：260880平米 容积率：1.8 成交总价：58880万元 楼板价：2257元/平米 竞得公司：上海维豪房地产 开发有限公司
房地产投资额（亿元） 房地产销售额（亿元） 投资效用比 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 Y08Q1 Y08Q2 Y08Q3 Y08Q4 Y09Q1 Y09Q2
供需比 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 Y08Q1
100000 80000 60000 40000 20000 0 供应量 成交量 成交价 20000 16000 12000 8000 4000 0
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成交价
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办公
办公市场不发达，新增供应 量极少，成交价格在1000011000元/平米。
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别墅市场成交量有所放大， 月均成交3.6万平米，但价 格表现平稳，在1800019000元/平米。
别墅
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
供应量
成交量
成交价 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0
青浦区域市场简报
►青浦简介
Part 1 宏观篇
►青浦经济
►青浦规划
本报告是严格保密的。
青浦简介
青浦地处上海市的西郊，西 靠上海市最大的淡水湖泊— —淀山湖，位于长三角地区 的核心地带，水陆交通发达， 已形成“三横二纵”的对外 交通主干网络架构，是上海 连接江浙地区的门户和重要 枢纽。 青浦城区距上海市中心40公 里，距虹桥机场25公里。 下辖盈浦、夏阳和香花桥3 个街道，朱家角、金泽、练 塘、徐泾、赵巷、华新、白 鹤、重固8个镇，土地面积 670平方公里，占上海市总 面积的十分之一。 户籍人口46万，常住人口84 万。