物业管理及其概述

物业管理的概念

I二物业管理的分类

J三物业管理存在的问题

嚏议)

、四、完善物业管理的'

五、我国物业管理现状及前景)

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

针对性的专项服务 姝罡K Q 医程畐遊委托性的特约服务 粼

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e （一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的口當陈督.

②房屋毬备、设施的管理；

③环境卫生的管理；

④绿化管理；

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；

（二）是针对性的专项服务：

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类;

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

（三）是委托性的特约服务：

物业管理企业在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

■（一）物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，

■还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管

■理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、舌L、差;供暖、供热水温度低

■、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。

■（二）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托

■车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安

■责任的相关法律规左不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失■赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。

■（三）小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区M 内道路、窖井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。

四）无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发剧曾签

订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会立后，未能直

接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物■ 业管理企业向业主追讨

物业管理费而发生的纠纷。

' （五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引

起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类

纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的

制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部

分业主与物业管理企业物业管理纠纷。

（六）小区公用部位的岀租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物

业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或岀租用于设置广告位等进I行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一L步调整，因此发生纠纷时争议较大。

| （七）小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收

、取的

小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。

（-）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，

都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管

理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当

切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就

可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据

物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平

（二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主

委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维、护业主利益提

供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，k应当根据法律、法

规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物「业管理服务应及时予以审

查、监督，对于损害业主利益的物业管理 \、企业，应及时予以解除物业管理

合同或诉讼主张民事权益。

L（三）物业管理企业依合同提供物业管理服务。周到的物业’管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应

玄合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理

的水平，保证所提供的物业管理服

务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。.

（四）突岀物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势二方。但也不町否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

（五）业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前业主与物业管

理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合 \同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具

夢积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定L 来处理，避免争论不休的尴尬局面。