第三章 物权法的基本原则

• （4）违反物权公示的法律后果
• A、物权存在不公示，不能期待广大义 务人对物权的义务的履行
• B、物权变动不公示：
•
或不发生物权变动的结果
•
或有关结果不能对抗第三人
讨论案例
• 1.某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将 该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲， 甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居住， 但没有进行过户登记。后来，由于房屋价格上涨，甲就背信 弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述 房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。 这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房 在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于 是拒绝搬出。
• 3．设定的物权虽无效，但该法律行为符合其他法律行为 的生效要件的，在当事人之间发生该法律行为的效力。
讨论案例
• 1.甲与邻居乙订立眺望地役权合同，约定：乙不得加高建 筑，使甲尽情观瞻风景，作为对价，甲每年向乙支付金钱 若干。但合同成立后，双方未进行登记。后乙将土地使用 权转让给丙，丙重修房屋，加高建筑。
定。” • 注意：物权法定中的“法”，不是指广义物权法的一切渊
源形式，在通常情况下仅仅是指民事基本法与民事单行法 （物权法）（未来的民法典）
• 2．包括： • 类型强制：物权的种类只能由法律规定， 当事
人不得创设法律没有规定的物权类
型，如当事人设定不动产质权
• 类型固定：各种具体物权的内容也由法律规定， 当事人不能任意变更，如当事人创设不移转占有 的质权
• 【问题】 • 甲的权利如何维护？
讨论案例
• 2.1998年某单位实行公有住房改革，将单位的房子出售给 职工并在合同中约定了限制性条款：“职工出售房屋时， 单位在同等条件下享有优先购买权。”2003年，购房职工 甲欲以20万元的价格出售该房屋给乙，单位知道后向法院 起诉主张优先购买权。法院受理后认为约定的优先购买权 并非法律规定，认定该条款不发生物权效力，驳回了单位 的诉讼请求。
物权法学
单邦来 讲师、律师 2020年2月
第三章 物权法的基本原则
第一节 第二节 第三节 第四节
物权法定原则 公示公信原则 物权区分原则 平等保护原则
第一节 物权法定原则
• 一、物权法定原则 • （一）含义 • 1．含义 • 物权法定原则，是指物权的种类、内容等事项均由法律规
定，当事人不得任意创设或变更。 • 《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规
• 如甲先与乙订立A房的买卖合同，但未登记，后又与丙订 立A房的买卖合同，则甲与乙的房屋买卖合同就可产生物 权移转的法律效力，只是不得对抗第三人丙，丙可以甲、 乙未经登记为由，否认甲、乙间的物权变动。
• ②公示要件主义：公示为物权变动的必要条件，当事人间 的合意未经公示，不仅不能对抗善意第三人，而且在当事
• 4．公示的效力
• （1）公示的效力，即公示会对物权变动产生何种效力。
• （2）两种立法例；
• ①公示对抗主义：公示并不决定物权变动的效力，仅使物 权变动产生对抗第三人的效力，当事人间关于物权变动的 意思表示，即可导致物权变动，如未公示，仅在当事人间 发生物权变动效力，并不能对抗善意第三人。此立法例的 典型为法国、日本。
• 问题：
• 争议如何解决？
分析
• 这是典型的一房二卖行为。显然，由于乙购买了房 屋后没有进行过户登记，该房屋的所有权并没有转 移，因此乙虽然交付了房屋价款，但并没有从法律 上取得房屋的所有权。相反，丙虽然没有实际占有 房屋，但由于他已经进行了过户登记，根据物权法 第9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的所有 权。这就是不动产登记的效力。
• （3）我国的公示效力
• A．动产：以要件主义为原则，对抗主义为例外；
• 《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交 付时发生效力，但法律另有规定的除外。 ”
•
第24条规定：“ 船舶、航空器和机动车等物权的设
立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人
。”
• B．不动产：要件主义为原则
让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转 让，应当依照法律规定交付。”
来自百度文库
• （1）物权存在的公示
• A、目的，在于使不特定的社会义务人知悉特定物权的存 在，以向特定物权人尽到物权法上的义务
• B、为达上述目的，要求物权人按物权法定原则之要求进 行公示，即采用占有（动产物权）、登记（不动产物权） 两种形式
• 4．有利于充分发挥物的效用：若允许自由创设，当事人 可能对物权进行各种限制，如设定房屋抵押权时，抵押权 人约定所有人不得使用或出租房屋，将妨碍物尽其用；
• （三）违反物权法定的后果
• 1．非依法律规定的物权种类创设的物权，不认定为物权 ，如不动产质权；
• 2．非依法律规定的物权内容创设的物权，无物权的效力 ，如在禁止抵押物上设定抵押权；
• 问题：
• 该案如何解决？
分析
• 在这个案子当中，甲和乙约定的对房屋的长期使用权具有物 权性质，而根据物权法定原则，物权的种类只能由法律规定， 而不能由当事人随意创设，由于我国现有物权中并不存在房 屋的长期使用权这一类型，所以甲和乙的约定由于违反了物 权法定原则，不能产生物权效力。在实践当中，当事人自行 约定的“终身居住权”、“优先购买权”等物权类型，由于 缺乏法律依据，如果当事人以其约定诉讼到法院，要求保护 他们所谓的物权时，法院都可以根据物权法第5条的规定， 驳回他们的诉讼请求，因为他们的约定违反了物权法定原则。
1. 当事人的合同是不能自由创设物权的，因此约定的优 先购买权不能产生物权效力。
2. 双方约定虽然没有产生物权效力，但只要不违反法律 的强制性规定、不损害第三人利益以及善良风俗，则 应当认定有效。
3. 单位若提起要求职工承担违约责任的诉讼请求，仍会 得到法律的支持。
• 3.甲和乙签订了一份书面合同，约定甲将其房屋的使用权长 期转让给乙，该长期使用权具有物权性质，作为对价，乙必 须支付给甲16万元。合同签订后，乙将16万元付给了甲。后 来，乙由于急需用钱，就将该房屋的长期使用权转让给了丙。 甲知道后，就向法院提起诉讼，要求解除其与乙签订的合同， 并要求丙返还该房屋。
• 《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效 力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的 自然资源，所有权可以不登记。”
• 第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事 人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登 记，不得对抗善意第三人。”
• 2.张先生夫妇拥有一套四合院，院内有6间房屋。l996年，张 先生以自已名义为6间房屋办理了房屋产权证。1年后，经公 证处公证，张先生夫妇自愿将l间南房赠与了女儿张平。但 张平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机 关办理产权过户手续。1998年，张先生的妻子病故。此后不 久，张先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿 的南房，全部赠与了儿子张丰的女儿张小小，此事经过了公 证，张丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此，张先 生与张丰一家在四合院内居住。2002年，张先生的女儿张平 将张先生、张丰告至法院，要求确认南房归自己所有，二人 腾退房屋。
列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈 赠给乙。下列哪一选项是正确的？
•
A.该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权
•
B.该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权
•
C.只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权
•
D.该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权
•
答案：D
分析
• （二）理论依据
• 1．物权本质使然：物权为支配权，除物权人以外的其他 一切人均为义务主体，若允许当事人任意创设物权，将有 害于他人行为自由，侵害公益；
• 2．物权公示的需要：只有采取法定原则，才能简化公示 ，否则物权种类繁多，内容各异，不易公示
• 3．维护社会基本经济制度的需要：若允许当事人自由创 设，则当事人创设个人土地所有权将改变我国土地公有的 经济体制；
• 解析：《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产 或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。” 《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规 定。”本题中，甲在赠与合同中约定学校不得处分（转让） 该纪念册违反了物权法定原则，仅具有债的效力，不具有物 权效力。
• 因此D项正确。
第二节 公示公信原则
• 【问题】 1．单位对出售房屋约定的优先购买权能否产生物权效力？ 2．售房合同中的限制性条款是否有效？
分析
• 【法律关系】 • 1．单位与职工甲订立房屋买卖合同并约定“优先购买
权”条款； • 2．职工甲依法登记取得房屋所有权； • 3．职工甲与乙订立房屋买卖合同； • 4．单位向法院起诉主张“优先购买权”。
•
[注意]物权的种类和内容法定，这一点和债权是完全不
同的。债权奉行的是契约自由原则，当事人可以在不违反法
律和社会公共利益的范围内，创设任何种类的债权。法律往
往并不限制合同的种类和内容，允许当事人自由协商约定合 同的内容，承认并保障其效力的实现。
• 5.（07年卷三第11题）甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠 与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈
• 进一步思考：
• 物权种类法定的效力（法律层面和事实层面）
• 4.甲对乙负有50万元的债务，甲所提供的下列担保 方式中哪些是合法有效的？（ ）
•
A.甲将自己的一幢价值50万元的房屋不转移占
有质押给乙
•
B.甲将自己的一幢价值50万元的房屋抵押给乙
•
C.甲的朋友丙将自己的一幢价值50万元的房屋
抵押给乙担保甲债务的履行
•
D.甲乙约定若甲到时不能清偿债务，则甲的房
屋归乙所有
•
[答案]BC
分析
• 在本案中，B、C两项属于法律规定的抵押权，并且其内容也 符合法律的规定。而A则创设了一个法律没有规定的新的担
保物权种类，因为依据《民法通则》和《担保法》的相关规
定，质权的设定必须转移质物的占有，如果不转移占有，即 使名为质权，也是不允许的。D项属于流质条款的约定，也 是无效的。
人间也不发生效力。此立法例的典型为德国、我国台湾地 区。
• ③评价：公示要件主义较为可采，理由：
• A．公示对抗主义与物权性质矛盾：依公示对抗主义，未 经公示的物权变动仍发生物权移转的后果，只是新权利人 取得的物权不具有对抗力而已，这与物权的对世性矛盾；
• B．公示对抗主义易滋生纠纷：物权变动若不公示，第三 人无法知悉权利状况，出让人容易一物多卖，诱发纠纷。
• 占有：作为公示手段的占有，不是指物权的“占有权 能”，而是指对事物的事实管理，这种管理应达到社会观 念公认的直接、有效与可见的程度。
• （2）物权取得、变动的公示
• 交付（针对动产物权）、变更登记（针对不动产物权）。
• 对于不动产来说，其基于法律行为的物权变动模式为：有 效的债权行为+登记=不动产物权变动；
• 而对于动产来说，它的物权变动模式则为：有效的债权行 为+交付=动产物权变动。
例外规定
• 不动产物权设立登记生效是原则，但也有例外情形。 • 一是国有自然资源所有权，---《物权法》第9条第
2款 ：“依法属于国家所有的自然资源，所有权 可以不登记。” • 二是非因法律行为产生的物权变动，参考28-31条 • 三是大部分用益物权，都不需要进行登记，除建设 用地使用权外都自合同生效时设立。 • 例如土地承包经营权（127条），地役权（158条）
• 一、公示原则 • 1．含义 • 公示原则，是指依法律行为引起的物权变动，须以一定方
法加以表现，才能产生一定法律效果的原则。 • 2．公示方法 • 1）动产：以交付为原则，以登记为例外 • 一般动产以交付为公示方法，船舶、航空器、机动车等动
产以登记为公示方法； • 2）不动产：以登记为公示方法 • 《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转
• 3．理论依据
• （1）维护静态物权秩序的需要：只有将物的权属状况公 之于众，才能使义务人明确不作为的义务范围，保障物权 人的物权
• （2）维护动态交易安全的需要：只有将物的权属状况公 之于众，才能使他人知晓物上权利的真实状况，防止善意 受让人因权利瑕疵而受损；
• 如：甲以其房屋（价值20万）为债权人乙（债权额20万） 设定抵押权，又以该房为债权人丙（债权额20万）设定抵 押权，若物权变动无须公示，则丙对于乙的抵押权无从知 晓，依据物权优先效力，当甲不能向乙、丙清偿债务时， 丙的债权无法得到实现。