绿城集团财务分析报告1113151533

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比分析，显示我们公司开发速度比样本公司平均
要慢。并通过周转速度对会计利润、负债率、利
息保障倍数、IRR等几项财务指标的影响分析，建
议公司基于上市公司对接资本市场的需要，在项
目选择和制定业绩考核体系时将现金流管理效率
作为重要指标之一。
本报告的第四部分为费用分析。通过对2007
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（4）各种税费支出27.05亿。其中：税金支出
预计15亿（根据下半年预售收入测算，还包括以
前缓交的税金）；管理费用支出4亿（上半年支出
是3.20亿）；营销费用1.20亿（全年预算2.20亿，
上半点年已支出1亿）；利息支出6.85亿（全年预
计12亿，上半年已支出5.15亿）。
年的存货周转速度指标并没有得到改善。
另外，公司从2006年初开始，根据各项目的 经营计划建立了财务模型，同时根据经营计划的 变化不断更新。每一次更新后的财务模型利润高 峰期都是在第四年，这也同样说明我们的项目从
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资金投入到产生会计利润的时间平均在四年左右。 3、同行存货周转率 房地产行业一些上市公司2006年、2007年存 货周转率如下表所示。样本公司的平均存货周转 天数2007年为1041天（2.85年），可比公司万科 的周转天数为890天（2.44年）。 财务指标分析.xls
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（1）集团公司加强与各金融机构的沟通与联
系，为项目融资创造更好的平台。目前正在争取
增加中国银行的授信额度。
（2）创新融资方式，开拓新的融资渠道。房
地产投资集合资金信托计划一直在努力进行中，
从目前情况看，有成功的可能性。
（3）要求各项目公司加快项目开发进度，为
项目贷款创造条件。从上半年情况看，只要项目
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力不大；通过与样本公司的相关指标的对比显示， 我们公司的毛利水平略低于样本公司平均数值， 说明公司在控制成本方面工作还需要加强。但我 公司的销售净利润率和资产净利润率都处于一个 较好的水平，主要在于联营公司已经产生了收益， 且此项收益在今后几年中将有较大幅度的增长。 本报告第三部分为资产管理效率分析。通过 与样本公司在存货周转率、预售周转率方面的对
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二、资本结构及盈利能力分析（以上市公司年 报为分析基础） 1、资本结构 这里的资本是指公司在运营过程中形成的负债 及权益，是资本市场常用的概念。我们在这里分 析资本结构，是为了让大家了解公司及一些同行 的资本构成。 财务指标分析.xls
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我们公司的总资本负债率为55%，虽然高于同 行样本公司的平均数42%，但是从公司的资本结 构来看，长期负债93.17亿，占总负债117.54亿的 79%，短期借款24.36亿，占总债的21％。同行样 本公司的平均数是：长期负债占总负债的比例是 77%，短期负债占总负债的比例是23%。我们的 资本结构优于同行的平均数，对我们的负债水平，
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从以上数据可以看出，我们的开发速度比同行 平均要慢将近一年。报表数据的分析与实际的工期 会有差异，但仍然可以反映出一个大体的情况。 （二）预售周转率 1．预售周转率的计算 预售周转率（周转次数）=预售金额/存货平均余额 预售周转天数=365÷（预售金额/存货平均余额） 2、公司的预售周转率 财务指标分析.xls
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（2）项目未能按期取得四证，这部份影响的
源自文库
金额5.2亿，具体见下表：
上半年融资计划完成情况.xls
（3）宁波太平洋项目由于合作方的原因，未
能完成3亿的贷款计划。
（4）超额完成贷款计划7.5亿，具体见下表：
上半年融资计划完成情况.xls
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（二）下半年现金流计划 1、下半年计划现金收入200.36亿，包括： （1）销售资金回笼109亿,根据营销策划部下 半年销售计划及年初确定的现金回笼率确定。 下半年销售资金回笼计划.xls （2）新取得贷款资金81.5亿，具体项目计
公司将加大这部分考核的权重。
（5）加强应收款管理。从6月份营销策划部和
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和财务部一起组织的对重点项目应收款检查的情 况来看（具体调查情况在营销专题报告中体现）， 由于银行贷款规模或与银行沟通协调问题导致没 有及时取得按揭资金的情况并不多，主要问题还 是客户资料不全无法办理按揭、关系户及员工不 按时签约或支付首付款等。下一步集团将根据检 查的结果，出台相应的应收款管理规定。
具备贷款条件，以我们公司的信用及品牌，还是
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能取得银行的支持。
（4）加大融资在项目公司计划考核中的权重。
集团在《项目公司计划考核管理试行办法》中明
确了项目贷款完成率及完成时间的考核权重，同
时考核办法中也明确体现了对项目公司超额融资
的鼓励，但所占的权重比较小。根据当前的形势，
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一、2008年度现金流分析（不包括资金自求
平衡的绿景片区、与发展集团合作项目、上海华
浙项目、济南项目。以下同）
（一）上半年现金流情况分析
1、现金流平衡情况。
上半年公司整体资金运营情况良好 ，虽然公 司贷款计划未能按期完成，但由于良好的销售成 绩及公司通过寻求新的合作、利用信托贷款等形
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公司的预售周转率由2006年的0.32提高到
2007的0.47，周转天数从2006年的1141天提高到
2007年的777天。三年平均是849天，也就是说公
司从资金投入到预售资金回笼平均是2.33年。
3、同行的预售周转情况
财务指标分析.xls
样本公司平均的预售周转天数是537天（1.47
年、2008年上半年的管理费用、营销费用、财务
费用的同比分析，找出了这些指标变动的原因，
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提出公司将建立费用预算制度，对费用开支范围、 开支标准提出指导性控制标准；将费用考核纳入业 绩考核范围，督促各部门和单位节约开支；加强人 员编制管理，降低管理成本。
因专业能力、管理权限划分的原因，本报告未 能对经营成本进行分析，请公司领导理解。
式筹集资金，保证了公司业务扩张和营运的正常
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资金需求。
上半年公司现金流入134.32亿，包括销售回
笼66.08亿；新取得银行贷款46.02亿(包括不属于
计划考核范围内的委贷资金12.5亿)；其他收入
22.22亿。 上半年的现金流出136.03亿。包括：支付土 地款60.90亿；归还贷款20.55亿；工程款及前期
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3、下半年现金流计划完成的可能性分析
从收支计划看，下半年公司的现金流处在一 个正常的平衡状态，如果销售计划和贷款计划全 面完成，下半年资金可以在保持平衡的基础上，
为新增土地提供约10亿的资金支持。
结合当前的宏观形势，我们对销售回笼和贷款
计划作了保守的估计。如果销售回笼和贷款计划
划见下表：
现金收支计划附表.xls
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（3）其他收入9.86亿（合作方支付的 土地款），具体见土地款明细表 。
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2、下半年的现金支出193.48亿，包括： （1）土地款支出78.72亿，具体见下表： 现金收支计划附表.xls
（2）归还贷款21.71亿，具体见下表： 下半年贷款归还计划.xls
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当年的盈利。以2007年为例：没有开工的公司这
一块亏损有4.56亿元。
2008年初，我们压在未开工（以拿到开工许
可证为准）土地上的资金是117亿，按我们的权益
计算是71.41亿（因为我们承担的亏损是按股权比
例计算，所以这里要计算权益比例）。一个简单
的例子，如果一个项目投资15亿，每月影响资本
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（3）工程款及前期费用支出50亿。今年的平
均在建面积将达到612万平方米，按去年的工程费
用支出水平计算，预计下半年的工程及前期费用 支出约50亿（去年平均在建面积平395万平方，工 程支出是49亿，平均每平方在建面积支出1240 元）。这里未考虑原材料价格上涨引起的工程款 支出增量。
年）。说明我们公司从投入资金到预售的时间也
是比同行要慢。
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（三）周转速度对财务指标的影响 1、对会计利润的影响。周转速度快慢，直接 影响资金成本、现金流、收入确认的时间等，这 些不再展开。这里是想说明的是一个利息资本化 政策影响当期会计利润的问题。 根据国际会计准则的规定，项目在开工以前 的利息不能资本化，项目发生的行政管理费用也 必须计入当期损益。所以，公司有大量未开工的 项目，因为利息不能资本化，其亏损抵减了公司
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（5）合作方可能调回的资金16亿。部分项目 公司取得销售回笼及贷款后，需要先归还股东贷 款，然后按股权比例调回资金。我们根据这些公 司的现金流情况，估计合作方可能要求调回的资 金约有16亿（根据这些项目的销售、贷款计划扣 除正常支出后的余额，按照股权比例进行匡算出 来的金额）。
费用26.29亿；费用支出8.06亿；其他支出20.23
亿。
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2、贷款计划完成情况。 上半年集团计划新取得贷款48.46亿（调整后） 实际完成33.52亿，完成计划的69.17%。未完成 贷款计划的原因主要有： （1）银根紧缩，导致未能完成计划的有 14.24亿，具体见下表： 上半年融资计划完成情况.xls
绿城房地产集团有限公司
财务分析报告
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GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL
财务管理是企业管理的重要组成部份，企业
经营活动最终也以财务成果的形式体现出来。本
报告以公司2007年年报和2008年上半年年报（未
经外部审计）为基础，并选取了部分内房股上市
不能完全实现，到年底资金也能保证平衡。
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同时，按照现有项目的测算，2009年一季度 需支付的土地款约有17亿。根据以往的经验，一 季度是工程款的付款高峰、销售的淡季，所以年 底还需要保持比日常更多的资金留存。
4、为实现下半年现金流平衡，并为公司拓展 提供适量资金支持的几点措施。
徽百合公寓对本年度的整体毛利率有一定影响。
而2006年占比74.4%的项目是在杭州,所以整体毛
利率较高。
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2007年各地区各项目毛利率的明细表。 财务指标分析.xls 公司的毛利水平略低于样本公司的平均数，说 明我们的成本控制能力需要进一步提高。我们的 销售净利润率和资产净利润率都处在一个较好的 水平上，原因是联营公司已经产生了收益，而且 这个收益在今后几年中将有比较大幅度的增长。
外界有很多担忧，实际上由于我们的资本结构合
理，短期偿债压力并不大。
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2、盈利能力
财务指标分析.xls
子公司销售毛利率自2006年的44.29％减少至
2007年的36.06％（如果将联营公司也计算在内， 毛利率只有32%）。2007年新城市的新项目毛利 率一般较低，例如绿城青竹园、长沙桂花园、安
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三、资产管理效率分析（以上市公司年报为分
析基础）
（一）存货周转率
1、存货周转率的概念
存货周转率（周转次数）=销售成本/存货平均余额
存货周转天数=365÷（销售成本/存货平均余额）
2、公司的存货周转率 财务指标分析.xls
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从上表可以看出，公司的过去三年的平均存货 周转天数为1404天，也就是说我们公司的项目从 拿地到交付平均需要3.8年。根据项目公司在年初 上报的开发计划，我们进行了测算，公司未来两
公司作为对比样本，对公司的财务运行状况进行
简单的分析，旨在让公司领导了解公司经营效果
的同时，从财务的视角出发，为提升公司管理水
平和把控经营风险方面提供一些参考。
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本报告共分四个部分。 第一部分为现金流计划执行情况分析。通过对 2008年上半年的现金流实际发生情况及下半年现 金流入、流出的预测，匡算出下半年可以用于土 地储备的现金规模，并提出了实现收支平衡的建 议措施。 第二部分为资本结构和盈利能力分析。通过 与样本公司的对比分析，说明公司的资本结构优 于同行的平均数值，资本结构合理，短期偿债压