城市住宅特征价格定价法探讨

的各个特征之间有明显的差异 。特征价格模 型的思路是消费者 决策理论 ，认为消费者愿意为一件商 品支付的价格取决于他能 够从商品的各种属性 中获得何种程度的享受。国外普遍采用该 理论模 型来反映住宅价格 的影响 因素 ，揭示 住宅价格 空间差异 形成 的原 因 。 对 于 成 本 投入 法 、 场 比较 法 和 收 益 还 原 法 等传 相 市 统方法，特征价格理论 对于各种属性因素的权重的确 定完全从 市场数据得到 ， 更为客观。 特征价格理论认为商品住房虽然不 同质 ，但组成这些不 同 质的“ 素” 元 是相同的， 区别 只是 “ 素” 元 量的不同。 尽管不同区位 上的住宅价格差异很大 ， 但住宅的 同一 “ 数量” 同一属性 的特征 值却有着相同的价格 ， 通过 多种属性特征的集 合 ， 以每种属性 乘 对 应 的价 格 ， 和 确定 该商 品 的价 格 。 求 假设整个城市构成统一的住房 市场 ，每个消费者可 以充分 获取信息 ， 自由选择不 同区位 上的住房 ； 可以消费不 同的商 品 ， 并 为 不 同商 品支 付 不 同 的 价格 ＿ ２ ｌ 。
技 经 济市 场
城 市住 宅特 征 价 格 定 价 法 探讨
邱爱保 王 美 能
（ 宜春 学院数 Biblioteka Baidu 与计算机 科 学 学院 ， 江西 宜春 ３６０ ） ３００
摘 要 ：城市住宅作为一种商品， 其核心问题就是价格问题。 商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成
更具复杂性。本 文通过对城 市住宅价格形成机 制的研 究， 寻找一种科学合理有效 的商 品房定价方法 ， 而达到定价 有据 可 从 循 ， 合 市 场 需 求。 通 过 运 用城 市住 宅特 征 价 格 定 价 ， 以调 节 市 场供 需 ， 而 形 成健 全 的房 地 产 市 场 秩 序 。 符 可 从
关键词 ： 商品房； 定价方法； 特征价格
１ 问题 的 提 出 随 着我 国城 市 的 高 速发 展 ， 市 化进 程 进 入 加 速 期 ， 地 产 城 房
业成为了许多地济发展 的支柱产业 ，极大的促进和带 动了其他 相关产业 的发展。 对于城 市住宅价格问题的讨 论 ， 如房价是 否合 理 ， 否存 在房地产泡沫等 ， 是 近年来 一直备受政府部 门 、 房地产
ｍａ ｕ ｚ ｙ ｘ （，
ｓｔ ．． Ｍ ≥ Ｐ＋Ｙ
他影 响价格 的常量之 和 ， ｉ０ 为特征变量 的特征 价格 ， ， Ｃ（ ） ＞ ｘ 为 特 征 变 量 ， 为误 差 项 。 ｓ 具体应用 时 ，选择哪一种函数形式应通过统计分析和假设 检验确定 ， 且进入模型的变量应符合统计显著性 、 符号 与假设一 致 性 等 原则 ［ ４ １ 般来 说 ， 多 数研 究 者 都 是 凭 经 验初 步设 定 函 。一 大 数形式 ， 然后不断地 尝试 和修正 ， 到认为 函数形式能够解释样 直 本 数据的差异 ， 使得模 型对样本数据的拟合满足要求。 并 ４ 应 用 价 值 通 过 对 特 征 价 格 理论 的研 究 与 应 用 ，可 以在 各 个 方 面 找 到 平衡 ： 第一 ， 可以为政府部 门制定相关政 策和评价提供依据。 第二 ，房地产开发商 或房地产评估公司可 以通过住宅的特 征 价 格 来 进 行 产 品 的 定价 ， 住 宅 的建 筑 面 积 、 活 配 套 等 特 征 从 生 因素进行综合考虑 ， 合理定价。 第三 ， 消费者选择购房时 ， 以运用住宅的特征价格来进 行 可 产 品的估价 ， 避免 了从众心理 ， 为消费者提供 了决策依据 ， 助 有
目前特征价格模型在具体应用过程 中通常采用 的函数形式
包括三种 ： （ ） 性 函 数 （ ∑ １线 ＝ ｂ＋ ８ 线 性 函数 中 自变 量 和 因 变 量均 以线 性 形 式 进 入 模 型 ， 回归 系数对应着特征 的隐含价格 ， 此时是一常数 。 （） ２ 对数 函数 ｌＰ Ｃ ｎ ＝ ｏ＋∑Ｃｌ ， － ｉＸ＋ｓ ｎ 对数 函数 自变量和因变量均 以对数形式进入模型 ，回归系 数 对 应 着 特 征 的 价 格 弹性 ， 时 是 一个 常数 。 此 （） ３ 半对 数 函数 ｌＰ Ｃ ∑Ｃ ＋￡ ｎ ＝ ｏ＋ ｌ － 函数 自变 量 采用 线 性 形 式 ， 变量 采 用 对 数 形 式 ， 因 回归 系数 对应 的是特征变量每变 动一个单位时 ，特征价格 随之 变动的增 长率 。 特 征 价 格模 型 中 ： 城 市 住 宅 价 格 ， 。 除 特征 变量 外其 Ｐ为 Ｃ为
学术 界和 实 务 界关 注 。
城市商品住宅价格形成的理论依据 主要是地租地价理论和 区位 理 论 ， 本 投 入 法 、 场 比较 法 和 收益 还 原法 是 评 估 城 市 商 成 市 品住宅价格的传统方法Ｉ， 这三种方法分别从不 同的角度揭示 了 １ 城市 商 品 住 宅 价格 形 成 的过 程 。 成本 投 入 法 立 足 于 房 地 产 的产 品属性 ； 市场 比较法侧重的是房地产 的商品属性 ； 收益还原法从 房地产的收益出发 ， 体现了房地产的投资品属 性。 些传统评估 这 城市商品价格的方法运用 比较广泛 ， 但存在很 大的局限性 ， 我们 应该寻找新的理论和方法来弥补传统方法 的局限性 ，使我们对 城市商品住宅价格 的研究更加深入。 ２ 特 征价 格 理 论 分 析 特 征 价 格 理 论 的研 究 基 础 是 认 为 住 宅 产 品具 有 耐 久 性 、 空 间固定性 等特点 ， 是一种异质性商品 ， 产品之间在构成使用价值
其中 ： Ｐ 指商 品特征 ｚ 的特征 价格 ， ； 函数 Ｐ Ｚ 就是特 征价 （） 格 函数 。 上式给出 了住宅特征束 的边际价格 ，表示在其它特征 未变 时， 该特 征 改 变 导 致 住 宅 价 格 的变 化 量 。在 住 宅 市 场 中 ， 宅 使 住 用 者 可 以选 择 一 系 列住 宅 特 征 边 际 价 格 的组 合 。 住宅 使 用 者将 会 调 整 每 个 住 宅 特征 的边 际价 格 ，从 而 在某 一 点 上达 到效 用 的 最 大 化 。 通 过确 定单 个 属 性 的 价 格 ，对 住 宅 属性 进 行 系统 的量 化， 不同属性按照不 同的计量方式 、 计量单位进行确定 ， 从而求 得的一个单位的属性价格 ，得到某处住 宅所对应 的该属性 的价 格， 最后将各属性束求 和 ， 得到商品房的整体价值【 ３ １ 。 ３ 特征 价 格 理 论 运 用 特征价格定 价方法近些年越来越 多的被许多统计机构所接 纳 ， 被 认 为 是 最 有前 途 的定 价 方 法 。 并