中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析
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Ｐｏｌｉｎｓｋｙ等”１利用美国联邦房屋署（ＦＨＡ）３１个 大城市的１００５４份数据较系统地对房地产需求价格 弹性、收入弹性进行了研究。他们假设房地产消费 者的需求函数满足：
ｌｏｇＱ＾＝／３０＋卢ｌｌｏｇＹ＋卢２ｌｏｇＰ＾＋卢３ｌｏｇＰ。＋移 其中，Ｑ。表示对房屋的需求量，ｙ表示持久收 入，Ｐ＾为房屋价格，Ｐ。表示除房屋之外其它产品的 价格。在建立上述函数的基础上，使用加权最小二乘 法对参数进行估计，得到房地产需求价格弹性是一 ０．６７、收入弹性为０．３９。 Ｔｏｎｇ Ｈｕｎ Ｌｅｅ和Ｃｈａｎｇ Ｍｉｎ Ｋｏｎｇ”ｏ利用１９６８— １９７２年美国一些代表性家庭的面板数据分别分析 了屋主和房屋承租者的需求价格弹性、收入弹性。 并且，他们认为收入的稳定性对房屋需求的影响是 有差别的，因此，他们把收入分为持久收入和暂时收 入两部份，在房屋需求上也分为持久和暂时两部份。 在进行回归分析的时候还考虑了家庭人口特征。回 归的结果表明，房屋所有者的价格弹性为一Ｏ．５７、收 入弹性为０．８７；租赁者的价格弹性为一０．５５５、收入 弹性为０．６９５。
９６１６．４６５ ８６２２．０００ ２７５９６．４０ ５０１９．０００ ３７９９．７２６ ３５９．１６０５ Ｏ．ｏ（）ｏＤ００
２０００，…，２００６。
（一）数据说明与检验 Ｐｏｌｉｎｓｋｙ等∞１研究表明，在避免了模型设定错 误以后，用于实证分析的数据质量对模型系数估计 有重要影响。结合他们的研究经验和我国的实际情 况，对本文所用到的数据说明如下： 首先，之所以使用３５个大中城市的数据来进行 分析，是因为它们具有广泛的代表性。中国社科院 研究表明，２００５年３５个城市房地产投资额占全国 的６０．５％，施工面积占全国５２．２％，商品房销售面 积占全国５０．６％，基本反映了我国房地产市场的总 体情况①。 其次，用一个城市的房屋销售总面积除以当地
根本因素。基于此，国际上往往用房价收入比来粗
略地表示一国居民的房地产购买力。房价收入比越
大，表明人们购房负担越大，反之，人们购房越容易。 在房屋总价一定的情况下，收入增加会导致房价收 入比变小，居民对房地产购买力增强。因而，房地产
需求与收入呈正向关系。 ３．人口因素。人口因素既包括人口总量因素，
也包括人口结构因素，其中人口总量是主要的影响
比较充分，而我国学术界对房地产需求弹性的测算和解释仍缺乏系统研究。本文通过对我国３５个大中城市房地
产需求弹性的实证研究，结果发现我国房地产需求弹性的特征是：（１）房地产需求价格弹性总体上缺乏弹性，而收
入弹性是富有弹性。（２）房地产需求弹性具有显著的地区差异性。因此，我国的房地产业政策，必须根据房地产 市场的地区差异性而进行调整，在增加房地产有效供给而满足人们房地产消费需求的同时，打击房地产投机需
性和收入弹性。
三、房地产需求弹性的实证分析
依据上述理论模型，利用我国３５个大中城市 １９９９至２００６年的面板数据对我国房地产需求价格 弹性和收入弹性进行估计。设我国房地产市场需求 满足下列计量模型：
ｌｎｑｎ＝Ｃｎ＋ＯＬｄｌｎｐ“＋卢ｎｌｎｍｎ＋秽“ 其中，ｑ。表示第ｉ个城市第ｔ年人均房地产需求 量，Ｐ。表示第ｉ个城市第ｔ年的房地产平均销售价 格，ｍ。表示第ｉ个城市第ｔ年居民可支配收入，ｃ。表 示除价格、收入因素之外的其它因素对房地产需求 的影响，％表示随机误差，服从白噪声过程，ａ。与为 卢。相应变量的系数。ｉ＝１，２，３…．，３５；ｔ＝１９９９，
① 其主要原因是我国利率水平市场化程度较低，利率机制对房地产市场的调控不够完善。 ②弓Ｉ白ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｈｅｂ．ｃｈｉｎａｎｅｗｓ．ｃｏｒｎ．ｃｎ／ｎｅｗｓ／ｃｊｂｄ／２００６—０４—２６／６４２４．ｈｔｍｌ。
３
万方数据
的户籍人口来大致反映人均房地产需求量。当常住 人口占户籍人口比例很高的时候，以常住人口来计 算。房屋年销售面积数据是根据国家和各地相应年 份统计年鉴整理得到。人口数据根据各地统计公报 和２０００年人口普查资料得到。
收稿日期：２００７—１１—１１ 基金项目：本文系教育部人文社会科学研究规划基金项目（０５ＪＡ７９００３６）和国家社会科学规划基金项目（０６ＢＪＹ０８４）的阶段性研究成果，并 获得教育部哲学社会科学创新基地“南京大学经济转型和发展研究中心子课题经济增长和结构转型研究”项目资助。 作者简介：高波（１９６１一），江苏省泰兴市人，南京大学经济学院、南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授、博士生导师，研究方 向：房地产与城市经济学；王斌（１９８２一），广西自治区全州县人，南京大学经济学院，硕士研究生，研究方向：房地产与中国经济发展。
第三，房地产价格是根据各地历年房屋价格指 数和２００３年各地房屋平均销售价格推导得到；居民 收入用城镇居民人均可支配收入来表示，数据均来 自各地历年的统计公报。
对房地产需求、房屋销售价格、居民可支配收入 的统计性质进行检验（如表２所示）：三个指标都服 从正态分布。利用Ｂｒｅｉｔｕｎｇ单位根检验法④分别对 房地产需求、销售价格、可支配收入进行单位根检验 （如表３所示）：拒绝原假设，表明数据是平稳的。
Ｅｒｍｉｓｃｈ…的分析是基于享乐价格模型（Ｈｅｄｏｎ— ｉｃ Ｐｒｉｃｅ Ｍｏｄｅｌ）。他们认为影响房价的因素是多重 的，在考虑了多种因素的基础上，利用１９８２—１９８９ 年英国六大主要城市群区域的数据，使用二阶段最 小二乘法对需求价格弹性和收人弹性进行了估计。
此外，Ｃａｒｌｉｎｅｒ旧１以实际收入、房屋相对价格、肤
二、房地产需求理论模型
弹性衡量的是自变量变化一个百分点所导致因 变量变化百分比的比值。需求价格弹性和收入弹性 分别指的是价格和收入变化一个百分点所引起房地
２
万方数据
产需求量变化百分比的比值。一般情况下，商品的 需求价格弹性是一个负数，收入弹性为正。
要测度房地产需求价格弹性和收入弹性，就必 须知道房地产需求函数。如前所述，影响房地产需 求的因素很多，如房价、居民收入、财富、利率、人口、 预期、其他商品价格、肤色、种族、气候等等，但最基 本的因素是房价、居民收入和人口总量。
色、性别、年龄为回归变量，使用最小二乘法对需求 价格弹性、收入弹性估计的结果分别是：一０．９２、０． ４１。还有学者，如Ｆｒａｎｋ ｄｅ Ｌｅｅｕｗ¨１分析了不同家 庭规模、不同种族条件下的租房者需求价格弹性的 差异。
综上所述，国外学者的研究有两方面的特点：一 是使用微观数据。由于在数据采集上的便利和优 势，他们通常使用的是对单个家庭的调查数据，覆盖 面广，直接反映消费者的需求特征；二是研究细致深 入。他们不仅仅考虑收入和价格对房屋需求的影 响，还考虑了不同肤色、年龄、时间、消费者相对房屋 的身份、家庭规模、收入的稳定性和物价等因素对房 地产需求价格弹性、收入弹性的影响（如表１所 示）。这些丰富的研究思路和方法为研究我国的房 地产需求价格弹性和收入弹性提供了有益的借鉴。
这一因素对我国房地产需求总量影响不显著。
基于以上分析，考虑到数据的可获取性，假设我
国房地产需求函数满足下列函数：
ｑ＝ｔｐｐ“舻
（１）
其中ｑ＝Ｑ／Ｎ，Ｑ表示房地产需求总量，Ⅳ为人 口总量，因而ｑ表示人均房地产需求量；妒是一个正
常数，Ｐ代表单位房地产价格，ｍ表示消费者的可支
配收入，仅够为幂指数。当ａ＜０，卢＞０时，该函数满 足需求法则，因而该假设符合经济学含义。
涨也会带来财富效应，即从投资的角度来看，房价上
涨意味着房屋升值，家庭财富的增加，这样房价上涨 会引发更多的投资需求。因此，房价上涨对房地产
需求究竟影响如何，关键要看上述两种效应孰大孰
小。
２．居民收入因素。收入是影响房地产需求最根
本的因素，居民没有收入就没有购买力。家庭财富
对房地产需求也构成影响，但从动态角度来看，财富 是收人积累的结果，因而收入是影响居民消费的最
表１ 国外学者关于房地产需求价格弹性和收入弹性的实证研究
就我国而言，学术界对我国房地产需求弹性的测 算和解释仍缺乏系统研究。姜春海旧１测得２０００— ２００４年我国房地产需求价格弹性分别为：９．５，７．４、 ５．３、５．３、０．９。况伟大一１计算了１９９８—２００２年我国的 房地产需求价格弹性分别为：１０．５３、１２３．９１、５．６１、 ５．７３、５．０８。与国外的相关文献相比，这些结果显得 比较高，甚至有些年份过高。杨帆等¨叫测得我国收 入弹性为１．５５，与国外的相关研究结果相差不远。至 于他们使用的数据和方法，在文献中都没有提及。
对（１）两边取对数得：
ｌｎｑ＝ｃ＋ａｌｎｐ＋／３１ｎｍ
（２）
其中，ｃ＝Ｉｍｐ。
对（２）式两边对Ｐ偏微分，并整理得：
Ａｑ／ｑ＝必ｐ／ｐ
（３）
占占２＝ｉ铧７＝＝ＯＬ
（Ｌ４， １－）
ｚｉｐ／Ｐ
由（４）知，需求价格弹性ｓ＝ａ。同理可知，卢就 是房地产需求的收入弹性。可见，只要通过计量分析
得到（２）式中的ｄ弗，就知道了房地产需求价格弹
１
万方数据
Ｈａｎｕｓｈｅｋ等怕１利用美国菲尼克斯５５６户和匹 兹堡７９９户屋主的调查数据，通过构建简单调整模 型直接对两地的需求价格弹性进行估计，发现时间 的长短对弹性有显著影响。短期（１年）来看价格对 需求的影响是不显著的，两地需求价格弹性分别只 有一０．１２和一０．１６；但长期来看菲尼克斯和匹兹堡 房地产需求价格弹性分别为一０．４５和一０．６４。同 时他们通过建立扩大调整模型（Ａｕｇｍｅｎｔ Ａｄｊｕｓｔ Ｍｏｄｅｌ）也证实了这种效应的存在。
的ｕｐｓｉｚｅｒｓ，因而年轻人多的城市其房地产需求旺 盛，且需求具有刚性（婚配房需求）。而老年人是房
地产市场中的ｄｏｗｎｓｉｚｅｒｓ，即老年人会以大房换小
房，或移居城市郊区，因而老龄化城市，其房地产需 求相对不景气。
４．其它因素。利率对房地产需求的影响一直存
在争议，我国的实证研究表明其作用不稳定①。种 族歧视和肤色歧视问题在我国基本上不存在，因而
求，适当抑制房地产投资需求。
关键词：房地产需求价格弹性；收入弹性；地区差异
中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ
文章编号：１００２—２８４８—２００８（０１）一０００１—０７
一、引言和文献回顾
房价和居民收入是影响房地产需求最基本、最 重要的两个变量。需求价格弹性和收入弹性可以反 映出房地产市场需求的特征，并对房价变化进行解 释，从而为把握房地产市场运行规律和制定相关政 策提供参考。在国外，房地产需求价格弹性一直是 评估政策变动效应的一个重要参数，如财产税、住房 补贴、人口等政策变动的长期效应ｕ Ｊ。收入与房地 产需求之间的关系同样是经济学家和政策制定者们 很感兴趣的问题，大量文献基于弹性理论对这方面 进行了研究¨１。
；淡
表２所用数据统计特征分析
人均需求量
销售均价
人均可支配收人
平均值０．６１ １０４６
中位数 最大值 最小值 标准差
姒 Ｏ １ ３挎 擞 ２ ２３ ｎ 科 Ｏ ４１弭 研 ０ ７３ 酷
Ｊａｒｑｕｅ—ｂｅｒａ值 显著水平
卫 朋７３两
删 ０ ０Ｏ∞
２５２５．９４７
２抬乱 咖 弼 ６斛Ｅ ｌ 拍孓 Ⅲ ｍ ｌ 盯 Ｌ ２∞ 卫 ；晷 Ｏ砌∞咖
１．房价因素。房地产价格是影响房地产需求的 基本因素之一。由于房地产既具有消费品性质，又 具有投资品性质，因而房价变动对房地产需求的影 响方向是复杂的。从消费的角度来看，房价上涨将 给消费者带来预算约束效应，即房价上涨将增加消 费者的购房负担，消费者将减少房地产需求量，因而 房价上涨对房地产需求是起抑制作用的。但房价上
２００８年１月 第３０卷第１期
当代经济科学 Ｍｏｄｅｒｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｓｃｉｅｎｃｅ
Ｊａｎ．，２００８
Ｖｄ．３０ Ｎｏ．１
中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析
Βιβλιοθήκη Baidu
高 波，王 斌
（南京大学经济学院，江苏南京２１００９３）
摘要：房地产需求价格弹性和收入弹性是反映房地产市场需求特征的两个主要指标。国外在这方面的研究
因素。住房需求是人的基本需求之一，也是人们从 事生产活动的物质基础。因而，社会对房地产需求
量与人口总量成正向关系，即人口多的国家或城市， 其房地产需求量自然就大；反之，房地产需求量就 小。国外学者在进行实证研究时常常把人口作为影
响房地产需求的一个重要变量。同时，人口结构对
房地产需求也产生影响。如年轻人是房地产市场中
ｌｏｇＱ＾＝／３０＋卢ｌｌｏｇＹ＋卢２ｌｏｇＰ＾＋卢３ｌｏｇＰ。＋移 其中，Ｑ。表示对房屋的需求量，ｙ表示持久收 入，Ｐ＾为房屋价格，Ｐ。表示除房屋之外其它产品的 价格。在建立上述函数的基础上，使用加权最小二乘 法对参数进行估计，得到房地产需求价格弹性是一 ０．６７、收入弹性为０．３９。 Ｔｏｎｇ Ｈｕｎ Ｌｅｅ和Ｃｈａｎｇ Ｍｉｎ Ｋｏｎｇ”ｏ利用１９６８— １９７２年美国一些代表性家庭的面板数据分别分析 了屋主和房屋承租者的需求价格弹性、收入弹性。 并且，他们认为收入的稳定性对房屋需求的影响是 有差别的，因此，他们把收入分为持久收入和暂时收 入两部份，在房屋需求上也分为持久和暂时两部份。 在进行回归分析的时候还考虑了家庭人口特征。回 归的结果表明，房屋所有者的价格弹性为一Ｏ．５７、收 入弹性为０．８７；租赁者的价格弹性为一０．５５５、收入 弹性为０．６９５。
９６１６．４６５ ８６２２．０００ ２７５９６．４０ ５０１９．０００ ３７９９．７２６ ３５９．１６０５ Ｏ．ｏ（）ｏＤ００
２０００，…，２００６。
（一）数据说明与检验 Ｐｏｌｉｎｓｋｙ等∞１研究表明，在避免了模型设定错 误以后，用于实证分析的数据质量对模型系数估计 有重要影响。结合他们的研究经验和我国的实际情 况，对本文所用到的数据说明如下： 首先，之所以使用３５个大中城市的数据来进行 分析，是因为它们具有广泛的代表性。中国社科院 研究表明，２００５年３５个城市房地产投资额占全国 的６０．５％，施工面积占全国５２．２％，商品房销售面 积占全国５０．６％，基本反映了我国房地产市场的总 体情况①。 其次，用一个城市的房屋销售总面积除以当地
根本因素。基于此，国际上往往用房价收入比来粗
略地表示一国居民的房地产购买力。房价收入比越
大，表明人们购房负担越大，反之，人们购房越容易。 在房屋总价一定的情况下，收入增加会导致房价收 入比变小，居民对房地产购买力增强。因而，房地产
需求与收入呈正向关系。 ３．人口因素。人口因素既包括人口总量因素，
也包括人口结构因素，其中人口总量是主要的影响
比较充分，而我国学术界对房地产需求弹性的测算和解释仍缺乏系统研究。本文通过对我国３５个大中城市房地
产需求弹性的实证研究，结果发现我国房地产需求弹性的特征是：（１）房地产需求价格弹性总体上缺乏弹性，而收
入弹性是富有弹性。（２）房地产需求弹性具有显著的地区差异性。因此，我国的房地产业政策，必须根据房地产 市场的地区差异性而进行调整，在增加房地产有效供给而满足人们房地产消费需求的同时，打击房地产投机需
性和收入弹性。
三、房地产需求弹性的实证分析
依据上述理论模型，利用我国３５个大中城市 １９９９至２００６年的面板数据对我国房地产需求价格 弹性和收入弹性进行估计。设我国房地产市场需求 满足下列计量模型：
ｌｎｑｎ＝Ｃｎ＋ＯＬｄｌｎｐ“＋卢ｎｌｎｍｎ＋秽“ 其中，ｑ。表示第ｉ个城市第ｔ年人均房地产需求 量，Ｐ。表示第ｉ个城市第ｔ年的房地产平均销售价 格，ｍ。表示第ｉ个城市第ｔ年居民可支配收入，ｃ。表 示除价格、收入因素之外的其它因素对房地产需求 的影响，％表示随机误差，服从白噪声过程，ａ。与为 卢。相应变量的系数。ｉ＝１，２，３…．，３５；ｔ＝１９９９，
① 其主要原因是我国利率水平市场化程度较低，利率机制对房地产市场的调控不够完善。 ②弓Ｉ白ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｈｅｂ．ｃｈｉｎａｎｅｗｓ．ｃｏｒｎ．ｃｎ／ｎｅｗｓ／ｃｊｂｄ／２００６—０４—２６／６４２４．ｈｔｍｌ。
３
万方数据
的户籍人口来大致反映人均房地产需求量。当常住 人口占户籍人口比例很高的时候，以常住人口来计 算。房屋年销售面积数据是根据国家和各地相应年 份统计年鉴整理得到。人口数据根据各地统计公报 和２０００年人口普查资料得到。
收稿日期：２００７—１１—１１ 基金项目：本文系教育部人文社会科学研究规划基金项目（０５ＪＡ７９００３６）和国家社会科学规划基金项目（０６ＢＪＹ０８４）的阶段性研究成果，并 获得教育部哲学社会科学创新基地“南京大学经济转型和发展研究中心子课题经济增长和结构转型研究”项目资助。 作者简介：高波（１９６１一），江苏省泰兴市人，南京大学经济学院、南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授、博士生导师，研究方 向：房地产与城市经济学；王斌（１９８２一），广西自治区全州县人，南京大学经济学院，硕士研究生，研究方向：房地产与中国经济发展。
第三，房地产价格是根据各地历年房屋价格指 数和２００３年各地房屋平均销售价格推导得到；居民 收入用城镇居民人均可支配收入来表示，数据均来 自各地历年的统计公报。
对房地产需求、房屋销售价格、居民可支配收入 的统计性质进行检验（如表２所示）：三个指标都服 从正态分布。利用Ｂｒｅｉｔｕｎｇ单位根检验法④分别对 房地产需求、销售价格、可支配收入进行单位根检验 （如表３所示）：拒绝原假设，表明数据是平稳的。
Ｅｒｍｉｓｃｈ…的分析是基于享乐价格模型（Ｈｅｄｏｎ— ｉｃ Ｐｒｉｃｅ Ｍｏｄｅｌ）。他们认为影响房价的因素是多重 的，在考虑了多种因素的基础上，利用１９８２—１９８９ 年英国六大主要城市群区域的数据，使用二阶段最 小二乘法对需求价格弹性和收人弹性进行了估计。
此外，Ｃａｒｌｉｎｅｒ旧１以实际收入、房屋相对价格、肤
二、房地产需求理论模型
弹性衡量的是自变量变化一个百分点所导致因 变量变化百分比的比值。需求价格弹性和收入弹性 分别指的是价格和收入变化一个百分点所引起房地
２
万方数据
产需求量变化百分比的比值。一般情况下，商品的 需求价格弹性是一个负数，收入弹性为正。
要测度房地产需求价格弹性和收入弹性，就必 须知道房地产需求函数。如前所述，影响房地产需 求的因素很多，如房价、居民收入、财富、利率、人口、 预期、其他商品价格、肤色、种族、气候等等，但最基 本的因素是房价、居民收入和人口总量。
色、性别、年龄为回归变量，使用最小二乘法对需求 价格弹性、收入弹性估计的结果分别是：一０．９２、０． ４１。还有学者，如Ｆｒａｎｋ ｄｅ Ｌｅｅｕｗ¨１分析了不同家 庭规模、不同种族条件下的租房者需求价格弹性的 差异。
综上所述，国外学者的研究有两方面的特点：一 是使用微观数据。由于在数据采集上的便利和优 势，他们通常使用的是对单个家庭的调查数据，覆盖 面广，直接反映消费者的需求特征；二是研究细致深 入。他们不仅仅考虑收入和价格对房屋需求的影 响，还考虑了不同肤色、年龄、时间、消费者相对房屋 的身份、家庭规模、收入的稳定性和物价等因素对房 地产需求价格弹性、收入弹性的影响（如表１所 示）。这些丰富的研究思路和方法为研究我国的房 地产需求价格弹性和收入弹性提供了有益的借鉴。
这一因素对我国房地产需求总量影响不显著。
基于以上分析，考虑到数据的可获取性，假设我
国房地产需求函数满足下列函数：
ｑ＝ｔｐｐ“舻
（１）
其中ｑ＝Ｑ／Ｎ，Ｑ表示房地产需求总量，Ⅳ为人 口总量，因而ｑ表示人均房地产需求量；妒是一个正
常数，Ｐ代表单位房地产价格，ｍ表示消费者的可支
配收入，仅够为幂指数。当ａ＜０，卢＞０时，该函数满 足需求法则，因而该假设符合经济学含义。
涨也会带来财富效应，即从投资的角度来看，房价上
涨意味着房屋升值，家庭财富的增加，这样房价上涨 会引发更多的投资需求。因此，房价上涨对房地产
需求究竟影响如何，关键要看上述两种效应孰大孰
小。
２．居民收入因素。收入是影响房地产需求最根
本的因素，居民没有收入就没有购买力。家庭财富
对房地产需求也构成影响，但从动态角度来看，财富 是收人积累的结果，因而收入是影响居民消费的最
表１ 国外学者关于房地产需求价格弹性和收入弹性的实证研究
就我国而言，学术界对我国房地产需求弹性的测 算和解释仍缺乏系统研究。姜春海旧１测得２０００— ２００４年我国房地产需求价格弹性分别为：９．５，７．４、 ５．３、５．３、０．９。况伟大一１计算了１９９８—２００２年我国的 房地产需求价格弹性分别为：１０．５３、１２３．９１、５．６１、 ５．７３、５．０８。与国外的相关文献相比，这些结果显得 比较高，甚至有些年份过高。杨帆等¨叫测得我国收 入弹性为１．５５，与国外的相关研究结果相差不远。至 于他们使用的数据和方法，在文献中都没有提及。
对（１）两边取对数得：
ｌｎｑ＝ｃ＋ａｌｎｐ＋／３１ｎｍ
（２）
其中，ｃ＝Ｉｍｐ。
对（２）式两边对Ｐ偏微分，并整理得：
Ａｑ／ｑ＝必ｐ／ｐ
（３）
占占２＝ｉ铧７＝＝ＯＬ
（Ｌ４， １－）
ｚｉｐ／Ｐ
由（４）知，需求价格弹性ｓ＝ａ。同理可知，卢就 是房地产需求的收入弹性。可见，只要通过计量分析
得到（２）式中的ｄ弗，就知道了房地产需求价格弹
１
万方数据
Ｈａｎｕｓｈｅｋ等怕１利用美国菲尼克斯５５６户和匹 兹堡７９９户屋主的调查数据，通过构建简单调整模 型直接对两地的需求价格弹性进行估计，发现时间 的长短对弹性有显著影响。短期（１年）来看价格对 需求的影响是不显著的，两地需求价格弹性分别只 有一０．１２和一０．１６；但长期来看菲尼克斯和匹兹堡 房地产需求价格弹性分别为一０．４５和一０．６４。同 时他们通过建立扩大调整模型（Ａｕｇｍｅｎｔ Ａｄｊｕｓｔ Ｍｏｄｅｌ）也证实了这种效应的存在。
的ｕｐｓｉｚｅｒｓ，因而年轻人多的城市其房地产需求旺 盛，且需求具有刚性（婚配房需求）。而老年人是房
地产市场中的ｄｏｗｎｓｉｚｅｒｓ，即老年人会以大房换小
房，或移居城市郊区，因而老龄化城市，其房地产需 求相对不景气。
４．其它因素。利率对房地产需求的影响一直存
在争议，我国的实证研究表明其作用不稳定①。种 族歧视和肤色歧视问题在我国基本上不存在，因而
求，适当抑制房地产投资需求。
关键词：房地产需求价格弹性；收入弹性；地区差异
中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ
文章编号：１００２—２８４８—２００８（０１）一０００１—０７
一、引言和文献回顾
房价和居民收入是影响房地产需求最基本、最 重要的两个变量。需求价格弹性和收入弹性可以反 映出房地产市场需求的特征，并对房价变化进行解 释，从而为把握房地产市场运行规律和制定相关政 策提供参考。在国外，房地产需求价格弹性一直是 评估政策变动效应的一个重要参数，如财产税、住房 补贴、人口等政策变动的长期效应ｕ Ｊ。收入与房地 产需求之间的关系同样是经济学家和政策制定者们 很感兴趣的问题，大量文献基于弹性理论对这方面 进行了研究¨１。
；淡
表２所用数据统计特征分析
人均需求量
销售均价
人均可支配收人
平均值０．６１ １０４６
中位数 最大值 最小值 标准差
姒 Ｏ １ ３挎 擞 ２ ２３ ｎ 科 Ｏ ４１弭 研 ０ ７３ 酷
Ｊａｒｑｕｅ—ｂｅｒａ值 显著水平
卫 朋７３两
删 ０ ０Ｏ∞
２５２５．９４７
２抬乱 咖 弼 ６斛Ｅ ｌ 拍孓 Ⅲ ｍ ｌ 盯 Ｌ ２∞ 卫 ；晷 Ｏ砌∞咖
１．房价因素。房地产价格是影响房地产需求的 基本因素之一。由于房地产既具有消费品性质，又 具有投资品性质，因而房价变动对房地产需求的影 响方向是复杂的。从消费的角度来看，房价上涨将 给消费者带来预算约束效应，即房价上涨将增加消 费者的购房负担，消费者将减少房地产需求量，因而 房价上涨对房地产需求是起抑制作用的。但房价上
２００８年１月 第３０卷第１期
当代经济科学 Ｍｏｄｅｒｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｓｃｉｅｎｃｅ
Ｊａｎ．，２００８
Ｖｄ．３０ Ｎｏ．１
中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析
Βιβλιοθήκη Baidu
高 波，王 斌
（南京大学经济学院，江苏南京２１００９３）
摘要：房地产需求价格弹性和收入弹性是反映房地产市场需求特征的两个主要指标。国外在这方面的研究
因素。住房需求是人的基本需求之一，也是人们从 事生产活动的物质基础。因而，社会对房地产需求
量与人口总量成正向关系，即人口多的国家或城市， 其房地产需求量自然就大；反之，房地产需求量就 小。国外学者在进行实证研究时常常把人口作为影
响房地产需求的一个重要变量。同时，人口结构对
房地产需求也产生影响。如年轻人是房地产市场中