商业营销策略报告

1/5-1
规划业态
规划有1.8万方主 题运动场馆及4 千平现代农贸市 场，集餐饮休闲 娱乐为一体 月均走量300㎡
统一招商
销售情况
7号楼
2F 1F
2F 3F 4F 1F 2F
166－314 36－155
143－383 139－238 139－335 32－106 211－290
2 7
3 3 3 6 3
鞋都风尚 首信红星国际 广场
6.7
综合体
15-300㎡
45-70㎡
3-10M
1/3-1/1
60
综合体
20-500㎡
20-50㎡
——
1/3-1/2
君雁金梧桐
1.9
社区底商
1F：16111㎡； 2F：18278㎡； 3F：31286㎡
30-600㎡
31-47㎡
——
——
直接售卖
1F:3.5-4W; 2F:2-2.5W; 3F:0.7-1.2W 1F：4-5.5W 1F：4-5W； 2-4F：2W
1号楼
在售
2号楼
在售
11号楼
2F
44－84
6
1.5－2
典型在售项目
金悦城
项目有主题规划，但招商情况未能确定，底商划铺面积小，前期依托于项目开盘热销 去化7套，之后去化艰难，目前处于停滞状态
开发商 商业类别 商业体量 开间进深比 销售模式 项目定位 四川蓝光和骏实业股份 有限公司 社区底商＋独栋 0.9万平米 1/3-4/5 直接售卖 项目区位（商圈） 烟道设置 面积区间 建议业态 销售情况 成双大道福锦路二段（簇桥工商所旁）， 临蓝润广场 无 25－64㎡ 两栋大型品牌餐饮+1栋儿童主题会所+两 条法式风情商业街 在售2、3#，依托于该项目4月火爆首开次 月销售2#底商合计7套，约300㎡，均价 40575元/㎡，之后至今无走量
2 4－5
2 2 2 4－5 2
休闲消费公园商业综合体 8号楼
9号楼
典型在售项目
中铁金花国际城
该项目规划为皮革城，先期进行统一招商，目前虽为现铺且商家陆续开业，但业态过 于局限加之规模不足以支撑吸引人流，经营状态不佳，月均走量约350㎡
开发商 商业类别 成都润宏府置业有限公 司 综合体 项目区位（商圈） 烟道设置 武侯区金花镇簇桥街（武兴路与金凤街交汇 处） 无
报告框架
客户分析
3C分析
项目定位
本体分析 产品定位 客户定位
市场定位篇
业态定位
形象定位 业态主题定位
业态配比建议 规划建议
业态规划篇
规划及划铺方案
营销策略篇
推售攻略
划铺方案
推广策略
壹
1
市场分析
整体市场特征 区域市场概况
典型项目分析 市场小结
2 3
4
整体市场特征
区域内商业放量较大，目前以专业市场为主，预计未来将与综合体及主题性消 费商业街区呈现“多中心”的商业格局
1
中筑西府兰庭（兰 1.7万方 庭集） 保利悦榕郡 双楠尚品广场 （万达广场） 蓝光金悦城 蓝润广场 0.8万方 50万方 0.9万方 35万方
7 8 9 1
2 X X
1
在售 待售
3
2
3
珑熙郡
时代锦绣
18万方
1.1万方
区域市场概况
区域商业形式多样且面积区间丰富，社区底商多为划铺直接售卖，综合体及专业市场 多为包租，整体定价虚高，1楼主力价格在3.5万-4万元/㎡，但有价无市走量不佳
社区商业、临街金铺、法式风情商业街（该项目未做商业针对性推广，目前主要依托住 宅做附带宣传） 2栋楼售卖情况图
3＃在售
2＃在售
在售楼栋 2号楼
楼层 1F
面积区间 （㎡） 31－62
套数 15
价格 （万元/㎡） 3.5－4.2
3号楼
1F
25－55
7
3.4－3.9
典型在售项目
兰庭集
该项目有主题规划进行统一招商但不承诺包租，得益于现铺及主力店开业呈现的商业 氛围，月均走量可达到约300㎡，铺面面积分布及去化较为均衡
没有
金花皮革城 中筑西府兰庭 （兰庭集） 保利悦榕郡 双楠尚品广场 （万达广场） 蓝光金悦城
5 1.7 0.8 50 0.9
专业市场
38-63㎡
3.4-7M 1/4-7/12 3-10M —— 2-6M 1/5-1 1/3-1/2 1/4-1 1/3-4/5
社区底商+独 33-393㎡ 150-270㎡ 栋 社区底商 综合体 20-84㎡ 20-999㎡ 30-45㎡ 20-60㎡
开发商 保利（成都） 项目区位 （商圈） 实业有限公 司 类别 体量 开间进 深比 销售模 式 项目定 位 沿街商铺 0.8万平米 1/3-1/2 直接售卖 烟道设置 面积区间 建议业态 销售情况 万兴路及福锦路交汇处，紧邻 中筑兰庭集主题商业街 有 30－80㎡ 1F为零售、轻餐饮及服务类 2F为轻餐饮、服务及培训类 已推1、2、11栋三栋底商，目 前1、11号楼底商基本售罄
位置 商铺类型 经营类 型 餐饮 日化 餐饮 服装 餐饮 鞋业 鞋业 鞋业 服装 鞋业 餐饮 服装 家纺 服装 餐饮 服装 零售 汽修 餐饮 服务 服务 服务 餐饮 零售 服务 / 餐饮 服务 餐饮 餐饮 面积 (㎡） 80 10 50 18 12 30 25 90 25 120 12 25 50 20 30 35 28 30 40 8 5 30 40 20 10 80 30 45 60 35 租金 租金（元/ （元/ ㎡/月） 月） 11000 2500 9000 3400 1920 3400 3750 9000 3000 15600 3000 4500 7500 4000 3000 4900 3300 3900 4000 1200 600 3000 3400 2400 1500 19000 4500 8100 9600 7000 140 250 180 190 160 180 150 100 120 130 200 180 150 200 100 140 120 130 100 150 120 100 85 120 150 240 150 180 160 200 欧尚旁边街道铺 街道底商 子 商场入口一楼 商场 商场负一楼 商场 商场一层 商场 商场三层 商场 商场一层入口旁 商场 商场一层角落 商场 二层角落 商场 商场三层 商场 商场三层 商场 街边商场入口处 商场外街底商 百货超市门楼口 商场 商场三楼 商场 商场外底商 商场外街底商 商场周边街道底 街道底商 商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 旁边街道底商 临街底商 中铁骑士底商 社区底商 中铁骑士底商 社区底商 中铁骑士底商 社区底商 兰亭集底商 社区底商 兰亭集底商 社区底商
销售模式
项目定位
包租12年，综合收益93%
销售情况
西部首例·国际鞋包名店Mall 楼层 面积区间 （㎡） 套数 价格 （万元/㎡）
项目名 汇金成都国际 皮革城 体量 （万方） 23 商业形式 综合体 铺面面积 主力面积 开间 主力开间进 深比 销售模式 包租10年，10%保 底年收益 售价 销量 有无烟道 15-300㎡ 110-130㎡ 3.5－7M 1/2-2/3 1F：2.2-3W； -1F：0.95W 8月开盘销售约2000万，持 有 2－4F：自持 销期月走量约400㎡ 5F：0.8－0.9W 1F：4-4.5W； 8月开盘总销约5000万约 包租12年，综合收 2F：2W; 有（4、5 2000㎡，持销期走量约400益93% 3F:1.5W; 层有餐饮） 500㎡ 4-5F：0.8-1.2W 直接售卖 均价3.5-4万/㎡ 4月开盘至今卖出约三分之 一，月均走量约200㎡ 在售为1号楼，1楼前期去化 27套，约1500㎡，均价3.5 万 月均走量约350㎡/月 月均走量300㎡ 有
社区商业、临街金铺（该项目未做商业针对性推广，目 前主要依托住宅做附带宣传） 楼栋
沿街底商
在售
楼层 1F 2F 1F 2F 1F
面积区间 价格 套数 （㎡） （万元/㎡） 32－78 36－86 31－74 31－74 44－84 7 7 14 15 6 3.5－4 1.5－2 3.5－4 1.5－2 3.5－4
社区底商+独 1F：253.11F：32-37㎡ 栋 64㎡ 7.9M
1F：26社区底商+独 57㎡ 栋 2F：1685㎡ 20-50㎡ 2.354.25M
在售2、3#，2#前期去化7 套，约300㎡，均价40575元 /㎡
目前暂未入市
时代锦绣
1.1
¼-1/2
部分招商+直接售卖
有
区域租金水平
区域内以社区老街为主，租金水平集中在100－160元/㎡/月，部分商圈（如 欧尚、千盛及兰庭集等）可达到200元/㎡/月以上，新盘已售商铺空置率高。
楠汇坊商业营销策略报告
世联行 2015.11
本次汇报要解决的问题
购 买 者 经 营 者 消 费 者
因追求财富利益而购买商铺 根据资金回报判断商铺价值 因经营前景而做出购买决策
市场分析
营销策略
对经营者规划设定的根本目 的是做给购买者看
业态定位 划铺建议
通过形象定位引导消费人群
形象定位
包装建议
市场分析
商业体量
开间进深比 销售模式 项目定位
5万平米
1/4-7/12 先招商后销售，买铺送 车位
面积区间
建议业态 销售情况
30－600㎡
欧风体验式购物街区+城市精装主题酒店 月走量约350㎡，主力去化为70㎡以下的1楼 街区商铺
皮革城、临街金铺、托斯卡纳风情商业街 面积区 价格 规划套 已售套 层高 间 （万元/ 数 数 （㎡） ㎡） 4.5－ 30－170 6 4.5－ 6 110－ 200 133 40 63 43 12 11 3.5－4.5 3.1－3.5 1.2－2.3
160－220元/㎡/月
欧 尚
80－120元/㎡/月
100－200元/ ㎡/ 月 80－150元/ ㎡/ 月 100－250元/㎡/月
鞋 都
千 盛 百 货
金 悦 城
兰庭集已售商铺
中铁骑士公馆已售商铺
首信首御已售商铺
君 雁 金 梧 桐 悦 榕 郡
典型在售项目
悦榕郡
未作业态规划，1－2楼划铺面积小，依托于项目前期口碑客户积累及所处位置的商业 氛围，虽商业无针对性推广手段，月均走量可达到8套，约300㎡
先招商后销售，买 铺送车位 统一招商，不承诺 包租 直接售卖
没有 有 有 有 无
1F：3.5-4W； 在售1、2、11#底商，月走 2F：1.5-2W 量约8套200-300㎡ 目前已售出约一半，锐理数 据月均200㎡）
10年包租，综合收 1F：4.5-5W; 益70%;158%五年回 2-3F:2-3W; 购(增值30%） 4F:1.5-2W 直接售卖 3.4-4.2W 1F：2.9-3W； 2F：1.5-2W
开发 商 商业 类别 商业 体量 开间 进深 比 销售 模式 项目 定位 成都中筑 兰庭置业 有限公司 社区底商 ＋独栋 1.7万平米 项目区位 （商圈） 烟道设置 面积区间 武侯大道与金屡 路交汇处 有 33-393㎡ 楼栋 1号楼 2号楼 楼层 1F 2F 1F 2F 1F 3号楼 2F 3F 4F 1F 面积区间 （㎡） 35－145 159－394 31－134 153－284 34－284 214－439 91－326 71－270 43－145 套数 15 5 7 5 26 11 12 8 4 价格 （万元/㎡） 4－5 2 4－5 2 4－5 2 2 2 4－5
类型
临街金铺 跃层烫铺
2F以上商 4.5－ 200－ 铺 6 600
典型在售项目
鞋都风尚3期
该项目为鞋都3期，规划业态丰富，且统一招商统一经营并包租12年，吸引了区域投资 客及部分置信前期老业主，月均走量可达到400－500㎡
开发商 商业类别 商业体量 开间进深比 四川西部鞋都有限责任 公司 综合体 6.7万平米 1/3-1/1 项目区位（商圈） 烟道设置 面积区间 建议业态 四川省武侯区鞋都南路139号武侯直销鞋城1 楼（游客中心旁） 有 20－500㎡ 以中端产品为主、以轻工直销业态为特色的， 集购物、旅游、餐饮、休闲娱乐、运动体验 于一体的新型轻工产业综合体 8月开盘总销约5000万约2000㎡，持效期月 走量约400-500㎡
序号
1
项目名
成都国际皮革城 鞋都风尚3期
体量
23万方 6.7万方
性质
专业市场 专业市场 综合体
6
7 5
2
8
2 3
首信红星国际广场 60万方
4
5
君雁金梧桐
金花皮革城
1.9万方
5万方
社区底商
专业市场 社区底商+独栋 社区底商 综合体 社区底商+独栋 综合体 社区底商+商业综 合体 社区底商+独栋
4
3
6
9பைடு நூலகம்