房地产成本控制PPT课件
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4.2 房地产价格的构成
2、经济适用住房价格构成的有关规定 2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济
适用住房价格管理办法》 规定，经济适用住房价格实 行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中 低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则， 与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实 体现政府给予的各项优惠政策。
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4.2 房地产价格的构成
4.2.1 房地产价格的基本组成 1、土地取得费用，是为获取一定使用年限的土地使用权所
发生的费用。分为三种情况。 2、开发成本，土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以
直接利用的费用，俗称“三通一平”费或“七通一平” 费。 1）勘察设计和前期工程费； 2）基础设施建设费； 3）建筑安装工程费； 4）公共配套设施建设费。 5）开发过程中的税费。
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4.1 成本法的基本原理
3、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完 善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产；
4、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害 赔偿中，通常也采用成本法估价。
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4.1 成本法的基本原理
4.1.4 估价步骤 ➢ 搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润
等资料； ➢ 估算重新购建价格； ➢ 估算折旧；ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ➢ 运用相应的公式求出积算价格。
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4.3 成本法的基本公式
例题：某成片荒地面积为2km2，取得该荒地的代价 为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常 开发成本为2.5亿元，正常开发利税为0.8亿元，开 发完成后可转让土地面积的比率为60%，试求该荒 地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米 多少元？ （1.2+2.5+0.8）*108/（2*106*60%）=375元/m2
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4.1 成本法的基本原理
4.1.3 适用范围 一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或
者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法 估价。具体而言，适用于以下几个方面： 1、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高 的情况； 2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的 估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、 军队营房、公园等公用、公益房地产， 以及化工厂、钢 铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针 对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
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4.1 成本法的基本原理
4.1.2 理论依据 ——可以从买方和卖方的角度分别阐述： 1、从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意
接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花 费的代价——各项费用及正常的利润和税金； 2、从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的 最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产 所需花费的代价。
第4章 成本法
第1节、成本法的基本原理 第2节、房地产价格的构成 第3节、成本法的基本公式 第4节、建筑物的重置价格 第5节、建筑物的折旧 第6节、成本法运用举例
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4.1 成本法的基本原理
4.1.1 成本法的概念 ——是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格
（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ——也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置 成本法、重建成本法。 成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为积 算价格。
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4.3 成本法的基本公式
对于新开发区土地的分宗估价，公式为： 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总
费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息 +总销售费用+总销售税费+总开发利润）/（开 发区用地总面积*可转让土地面积的比率）*用途、 区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总 面积/开发区总面积*100%
分的金额；最后将各构成部分的金额累加。
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4.3 成本法的基本公式
4.3.2 适用于新开发土地的基本公式 所谓新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征
用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、 “七通一平”等开发而成的土地或将城市旧城区 待拆迁改造的土地进行开发而成的可以直接利用 的城市建设用地。基本公式为： 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三 部分构成。
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4.3 成本法的基本公式
4.3.1 基本公式 估算价格=重新购建价格—折旧
上述公式针对下列三类估价对象而作变化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（指房地、建筑物两种情况）。 基本步骤：首先弄清房地产价格构成；其次估算各构成部
4.3.4 适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下： 旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新
购建价格—建筑物的折旧 在旧建筑物的情况下： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格—建筑物
的折旧
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4.4 建筑物的重置价格
4.4.1重置价格的概念 重新购建价格分为重置价格和重建价格。 重置价格，是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费
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4.3 成本法的基本公式
4.3.3 适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑
物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润 在新建建筑物的情况下： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
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4.3成本法的基本公式
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4.2 房地产价格的构成 3、管理费用。 4、投资利息。 5、销售费用。 6、销售税费。 7、开发利润。
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4.2 房地产价格的构成
4.2.2 农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定; 4.2.3 商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定 1、商品住宅价格构成的有关规定
1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部和中 国人民建设银行联合颁发的 《商品住宅价格管理暂行办 法》规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当 利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、 朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格 由下列项目构成：成本、利润、税金、地段差价。
4.2 房地产价格的构成
2、经济适用住房价格构成的有关规定 2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济
适用住房价格管理办法》 规定，经济适用住房价格实 行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中 低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则， 与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实 体现政府给予的各项优惠政策。
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4.2 房地产价格的构成
4.2.1 房地产价格的基本组成 1、土地取得费用，是为获取一定使用年限的土地使用权所
发生的费用。分为三种情况。 2、开发成本，土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以
直接利用的费用，俗称“三通一平”费或“七通一平” 费。 1）勘察设计和前期工程费； 2）基础设施建设费； 3）建筑安装工程费； 4）公共配套设施建设费。 5）开发过程中的税费。
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4.1 成本法的基本原理
3、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完 善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产；
4、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害 赔偿中，通常也采用成本法估价。
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4.1 成本法的基本原理
4.1.4 估价步骤 ➢ 搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润
等资料； ➢ 估算重新购建价格； ➢ 估算折旧；ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ➢ 运用相应的公式求出积算价格。
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4.3 成本法的基本公式
例题：某成片荒地面积为2km2，取得该荒地的代价 为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常 开发成本为2.5亿元，正常开发利税为0.8亿元，开 发完成后可转让土地面积的比率为60%，试求该荒 地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米 多少元？ （1.2+2.5+0.8）*108/（2*106*60%）=375元/m2
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4.1 成本法的基本原理
4.1.3 适用范围 一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或
者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法 估价。具体而言，适用于以下几个方面： 1、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高 的情况； 2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的 估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、 军队营房、公园等公用、公益房地产， 以及化工厂、钢 铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针 对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
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4.1 成本法的基本原理
4.1.2 理论依据 ——可以从买方和卖方的角度分别阐述： 1、从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意
接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花 费的代价——各项费用及正常的利润和税金； 2、从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的 最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产 所需花费的代价。
第4章 成本法
第1节、成本法的基本原理 第2节、房地产价格的构成 第3节、成本法的基本公式 第4节、建筑物的重置价格 第5节、建筑物的折旧 第6节、成本法运用举例
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4.1 成本法的基本原理
4.1.1 成本法的概念 ——是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格
（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ——也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置 成本法、重建成本法。 成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为积 算价格。
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4.3 成本法的基本公式
对于新开发区土地的分宗估价，公式为： 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总
费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息 +总销售费用+总销售税费+总开发利润）/（开 发区用地总面积*可转让土地面积的比率）*用途、 区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总 面积/开发区总面积*100%
分的金额；最后将各构成部分的金额累加。
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4.3 成本法的基本公式
4.3.2 适用于新开发土地的基本公式 所谓新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征
用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、 “七通一平”等开发而成的土地或将城市旧城区 待拆迁改造的土地进行开发而成的可以直接利用 的城市建设用地。基本公式为： 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三 部分构成。
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4.3 成本法的基本公式
4.3.1 基本公式 估算价格=重新购建价格—折旧
上述公式针对下列三类估价对象而作变化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（指房地、建筑物两种情况）。 基本步骤：首先弄清房地产价格构成；其次估算各构成部
4.3.4 适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下： 旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新
购建价格—建筑物的折旧 在旧建筑物的情况下： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格—建筑物
的折旧
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4.4 建筑物的重置价格
4.4.1重置价格的概念 重新购建价格分为重置价格和重建价格。 重置价格，是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费
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4.3 成本法的基本公式
4.3.3 适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑
物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润 在新建建筑物的情况下： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
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4.3成本法的基本公式
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4.2 房地产价格的构成 3、管理费用。 4、投资利息。 5、销售费用。 6、销售税费。 7、开发利润。
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4.2 房地产价格的构成
4.2.2 农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定; 4.2.3 商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定 1、商品住宅价格构成的有关规定
1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部和中 国人民建设银行联合颁发的 《商品住宅价格管理暂行办 法》规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当 利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、 朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格 由下列项目构成：成本、利润、税金、地段差价。