广州市白云区白云新城项目可行性研究报告

广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
广州市白云区白云新城项目可行性 研究报告
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
1 总论
1.1 项目概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地块位于 XX 西路与 XX 东路之间、XX 东路与 XX 路交界处；宗地面积较小， 无法形成大规模社区，但形状方正，有利于规划设计；目前地块平整完毕，进行 砖墙围护，水电尚未接通。 地块性质为二类居住用地（R2），属国有土地，以 多 层 、中 高 层 或 高 层 单 元 式 居住建筑为主的居住用地。 地块北面为另一块待开发住宅建设用地、地铁二号线萧岗站和合城（国际）月历 礼品城；南面为起步在建的广州市规划展览中心、白云国际会议中心和地铁二号 线白云文化广场站；西面另一块待开发住宅建设用地、酒店用品市场和居民楼； 东面为一些餐饮食肆和白云山。
白云新城设计与建设将贯彻“生态优先、宜居新城、山城相融、绿色高效、 滚动实施”的原则，北部、南部为高档住宅区，中部为文化商业核心区域。核心 区域依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，引进广 州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心 等，通过文化中心提升区域的文化形象。在白云国际会议中心西侧，规划有面积 约为 30 公顷的大型城市公园。并以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐 于一体，形成商业服务中心，以标志性塔楼成为全区的地标，包括大型购物广场、 商业街等，机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地，与东部的商贸综合体、 商业步行街形成整体的商业氛围。
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地块建筑高度不超过 70 米；地块内建筑间距应符合《广州市城市规划管理技术 标准与准则》的规定；临地块边界的建筑物退缩地块边界或城市道路中心线距离 不小于建筑间距的一半，以满足与与相邻地块建筑间距的要求；退北侧和西侧路 5 米，退白云二线标准段 25 米，道路展宽段相应减少退缩，使建筑界面保持连 续。
2 项目环境分析
2.1 宏观环境
2.1.1 国内经济环境
2010 年国内生产总值达 397983 亿元，比上年增长 10.3%，高于该年年初预期； 2011 年第一季度国内生产总值为 96311 亿元，比去年同期增长 9.7%，表现良好。 在加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整的步调中，国民经济仍保持了平
北面
南面
西面
东面
地块由中海地产集团有限公司以总价 11.7 亿、楼面地价 19971 元/平方米的 价格通过拍卖购得；地块开发强度不大，密度较低，注重舒适性能。基本 参数如下：
宗地编号
占地面积 建筑面积 容积率
AB2907008-3 20795 ㎡ ≤58586 ㎡ ≤2.81
绿化率 ≥35%
建筑密度 ≤30%
白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”，空间结构以商业服务和居 住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上 疏密结合、高低错落、收放有致。整个规划区域形成“一轴双中心六社区”的空 间结构：“一轴”——利用原机场跑道空间，规划一条南北向 80 米宽的中央带 形公园贯穿整个白云新城的景观功能；“双中心”——北部的文化中心和南部的 商业中心；“六大社区”——根据服务半径与服务人口，其中北部形成“黄石社 区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意 社区”、“柯子岭社区”三个社区。
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项目所在
白云新城规划最大的特点和亮点是“生态优先、宜居为重”，区域绿地率达 到 40.6%，绿化覆盖率达到 43.6%，人均公园面积达到 10 平方米，居民在步行 500 米范围内可到达公园，规划 30 公顷的白云公园和 15 公顷的飞翔公园两大绿 心，引入周边水源，建立人工湿地；三线下地、雨污分流、人车分行和广州城区 独有的自行车专用车道系统等，都将在这片新城中得到体现；整体超过三分之二 的区域为住宅区，六大社区个个建设“邻里中心”，一般包括小超市、小零售店、 卫生站、洗衣店、邮政所、菜市场等，并且配套小运动场、儿童游戏场和邻里公 园等，满足居民的日常生活与休闲需要，社区居民在 8 分钟步行时间内可达到。
1.2 建设背景
1.2.1 白云新城规划概况
该项目地块处于广州市白云区白云新城内，位于规划中的云山社区，接近文 化中心。
白云新城位于白云山西麓，以原白云机场为中心结合附近地区共同组成，北 至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积 9.22 平 方公里，总建筑量为 1107 万平方米，规划就业人口 8 万人，规划居住人口 22 万人。
2）文化中心区 功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、 城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。通过这些文化休 闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形 象。 3）商业中心区 功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁 14 号 线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综 合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公 园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空 间于一体的现代新城综合体片区。 白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外 广州城市最受瞩目的重点开发区域，其发展前景大好。合理的城市规划、有力的 政府支持、优越的居住环境、完备的商业配套、便利的轨道交通等，都是白云 新城未来价值之所在。现时，商业开发实力强劲的万达广场入驻开业，突显出白 云新城商业价值之高，对周边商业带动作用明显；而广州市新地王亦出现在白云 新城，由保利以 20605 元/㎡的楼面地价创造，预示着白云新城住宅市场充满机 遇，将大有可为。
1.2.2 白云新城定位与发展前景 白云新城发展定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中
心”。分高档住宅区、文化中心区、商业中心区定位如下： 1）高档住宅区 功能定位：交通便利、配套完善、景观优美的高档居住社区。住宅建筑高度
在 60-100 米之间，绿地率达 40%以上。
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