公寓营销推广方案

朝阳国际公寓推广方案

一、项目概况

1、规划情况

●建筑用地面积65,396M2

●总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2

●住宅建筑面积267,033M2

●容积率4.13

●绿化面积27,882M2

●绿化率42.6%

●总居住户数1,646户

●停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下

2、建筑分期

●地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓

楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。

●一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2，

共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。

开发一期中2居、3居在套型比例中各

占34%，4居比例也

相当大，占总户数的

24.1%以上，但4居

面积比例则更大。

2居面积范围97—120M2，总价范围

为60万—80万；3

居室面积范围

134—141M2，总价范

围82—90万元；四

居室面积范围

182—194M2，总价在

120万元左右。

表1-1 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析

● 二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M 2

，大约有422个单位。其中2居213

套、三居189套、四居20套。

开

发

二

期基本是2

居

和3

居。 2

居面

积范围基本在12

6—

13

0M

2

，

总

价范围为83万

左

右；

3

居室

面积都在1

5

0M 2

以上，总价超过1

0万元，最大一套的总价大

约

在1

3

万

元

左

右

。

● 三期公建总建筑面积81188M 2

，其中公寓58688M 2

，公建22500M 2

。

二、项目分析

1、区域市场分析（周边项目分析）

●(价格分布)本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至

10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。

●（装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/

平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。

●（入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是2003年中，一个是2003年底到2004

年初。

●（建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、

珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为板楼。

（形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。

表2-1 竞争个案概况分析

表2-2 主要竞争个案市场定位分析

2、重点竞争个案分析

根据本案的地段、价格、规模、客户定位、入住时间来看，确定本案的主要竞争对手是：远洋天地、珠江罗马、金港国际。

1）远洋天地

位置

位于慈云寺桥东南角，

与本案隔桥相望，是

距离最近，最有可比

性的项目。

规模和规划特色

远洋天地占地面积

19.22公顷，住宅部分

总建筑面积约60万平

方米，共约3200户。

由美国H O K公司负责

建筑设计、澳大利亚

H A S S E L L负责景观设

计。

开发商

开发商中远集团，在

北京开发有多个楼盘，

其集团整合推广的气

魄，给远洋天地带来

较高市场知名度。

开发分期

整个项目分五期开发，

一期10栋板楼、1栋

塔楼，1000余套，

现已入住600多户。

二期7栋30层塔楼，

共约1500户，预计

2003年6月全部入住。

社区西南角的三期尚

在规划之中，四期已

转让给住邦2000，第

五期是社区西部外围

临四环路的公建和写

字楼。

推广分期

远洋天地于2001年出

开盘，一期推广时推

出了1栋塔楼和7栋

板楼，共700余套，

现已全部售罄（开发

商保留了一期工程的

3栋板楼到现房阶段

发售），板楼均价约

6600元/平方米。二期

分批推出了5栋塔楼

和2栋现房板楼，共

约1300套，现2栋板

楼和1栋塔楼已基本

售罄，另外4栋塔楼

的销售率在50%左右。

预计在2个月后再推

出1栋现房板楼和2

栋塔楼，约550套。3

期预计还有700套。

销售进度