乌鲁木齐双赢项目调研报告

乌市城区大规模的棚户区改造，采用了现金补偿的方式，刺激了
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现状
市场的发展。高铁站投入使用，北部中心开始建设，城市格局改 变，给酒店业发展带来机遇
与棚户区改造相配套的是城市空间拓展，土地市场将迎来一个
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预判
供应的高峰期，后期市场可能会出现供应再度过量攀升，届时 物业保值增值能力将受到影响。
PART 2 双赢国际项目研判
双赢国际项目研判 区位属性
乌市总体规划2014-2020
三坪 八钢
机场
城北 中心
高铁
西山
米东
会展
城南 中心
乌市老城区建设较为拥挤， 目前乌市开始的棚户区改造就是 旨在改善老城区城市环境同时拓 展城市空间。
按照规划，在推进乌昌一体 化的背景下，城市向北拓展的趋 势明显，重点打造城北中心，兼 顾组团建设。目前发展势头较好 的是红光山的会展组团和高铁组 团。
多个因素来看，乌鲁木齐房产发展 将进入瓶颈期，棚户区的改造，会 给市场带来一时的繁荣，但是乌市 缺乏楼市缺乏长期发展的动力。城 市物业增值保值的能力会受到限制
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平判断了一 个地区房地产市场的发展阶段。
人均GDP与房地产发展关系
0-1500美元 1500-6000美元 6000-10000美元 10000-20000美元
财政收入（亿元）
400.71
452.97
465.09
2013年
2014年
2015年
财政收入（亿元）
466.91 2016年
乌鲁木齐城市研判
乌市城市发展研判
2016年，乌市GDP为2458.97亿 元，增速-8%，仅从GDP的角度看， 房产证市场应进入缓慢发展期。、
人均GDP约为6.99万元，超过1 万多美元，按国际通用标准,房地 产市场正进入稳定发展阶段。
中小学在校生数量
25
500
20.02
19.87
20.23
21.15
22.14
450
20
400
16.89
16.94
17.08
16.94
16.72
350
317.74
15
300
250
10
200
150
5
100
50
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
0 2012年
小学在校人数（万人） 中学在校人数（万人）
乌鲁木齐城市研判
乌市基本情况
3000
2500
近几年，乌市主要参数可以 2000
看出，GDP增长放缓，人口数量 1500
增速放缓，且城市化率已经较高 1000
（81.6%），从以上指标上来看
500
说明城市发展已经入瓶颈期，尤
0
其在2016年出现经济规模和人口
规模双双下降的局面，在维稳的
大背景下，未来经济发展压力较
双赢国际地处城市西侧边缘 地区，随着红庙区域棚户区改造 和地铁的建成，地段价值有增长 的潜力，但是项目区位在西外环 和铁路之间，发展具有局限性， 同时也不是目前城市发展的核心 区域，都会限制项目未来的增
双赢国际项目研判
区位属性
高铁站商务区 通向 机场
高铁站
双赢 国际
2号线
平川路站
通向北部中心 商务区
城市化进程81.6%以超过70%快 速化城市化进程的临界点，本市的 城市化进程速度放缓，房产市场主 要依靠流动人口和改善性需求。
现阶段房产因为棚户区改造的 原因，给市场去库存带了机遇，仅 2017年，城区将共改造5.2万户， 采取货币补偿，但是没有发现可以 支撑房产长期快速发展的因素。
观点： 综合人口、GDP、城市化率等
减缓发展期 稳定发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
来自百度文库高速发展期
稳定发展期
生存、改善需求 兼有
快速发展 以数量为主，数 量与质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
改善需求为主
综合发展 品质为主
宏观经济增长与房地产发展关系
小于4% 萎缩
4-5% 停滞
5-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
2016年
-2.00%
乌鲁木齐城市研判 乌市基本情况
乌市小学在校人数在2013年出现下降后，到2016年增长缓慢，2016年的小学生在校人数仅比 2012年增长了10.59%，中学生人口甚至出现了连续3年下滑，2016年中学生在校人数比2014年下降了 2.1%。2013年“一带一路”的刺激下，乌市连续两年财政收入增速较快，之后自2014年后开始增长 缓慢，是经济发展乏力的表现。
2015年
地区生产总值（亿元）
2016年
335 4.29% 2012年
乌鲁木齐常住人口
346 3.28%
353 2.02%
355 0.57%
2013年
2014年
常住人口（万人）
2015年 常住人口增长率
351.96
5.00% 4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0.00% -0.86% -1.00%
大。
400
在人口自然增长率超过10% 350
的前提下，常住人口出现了下
300
250
降，中小学在读人数出现波动， 200
人口有外流倾向。一带一路桥头 150
堡的光环，未给城市发展带来应 100
50
有的活力。
0
乌鲁木齐地区生产总值
2060
2400
2510
2680
2458.98
2012年
2013年
2014年
乌鲁木齐双赢国际项目调研报告
Investigation report of Urumqi Shuangying international project
2017-11
报告思路
PART1. 乌鲁木齐城市研判 PART2. 双赢国际项目研判 PART3. 市场背景研判 PART4. 项目建议
PART 1 乌鲁木齐城市研判
通向红光山 商务区
友好 商圈
市政府
大小十 字商圈
自治区党委
金融中心
区位优势： 1、配套，项目位于城区边缘，周边较为成熟 2、交通，周边有平川路、克拉玛依路高架，交通便利 3、项目距离高铁站6公里，飞机场15公里，出行便利。 4、项目距离2号线平川路站450米，
区位劣势 1、地块是在外环和铁路之间，尤其是铁路，制约了区域发 展，限制了项目未来增值。 2、区域规划以住宅为主，目前商业业态集中为汽车配件和维 修，远离核心商业、商务区，缺乏餐饮、娱乐、购物等相应 互补商业业态。 3、项目紧邻克拉玛依高架，主路上下不方便，东侧泽普路是 单行路，交通体验不好。
乌鲁木齐城市研判 乌市城市发展研判
城市小结
地区生产总值增速放缓，尤其是2016年经济出现负增长，
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经济基础 从目前主要经济在指标上来看，“丝绸之路经济带”尚未 给乌市经济发展带来实质性的带动。
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人口因素
乌鲁木齐目前常住人口352万，人口绝对数小且城市化率高 达81.6%，目前已经出现人口外流迹象，没有人口红利。