第三部分个人理财目标分析1

年租金。3个月房租的押金，
余额×贷款利率+年维修费及税金
利率2%，年租金4万。 租房年成本=4.02万
总价100万，贷款七成，贷款利率 6%，年税金1万
若租金每年往上调整,则租房年 购房年成本=30万× 2% +70万×
成本随之上升。因此，在同一
6%+1万=5.8万
个住所居住越久，购房年成本 下降而租房年成本上升，购房 会比租房划算。
目标届时需求金额：考虑通胀后届时应有的合理金额，资源不足时需考虑调低目标额 （建立一系列的假设基础上。比如通货膨胀率，贴现率理财目标规 划需要动态调整）
理财目标达成的顺序
非常富有者可实现所有理财目标, 极端贫穷者仅求温饱,中 产阶级需定位其价值观。
理财价值观：当现有资源无法满足所有理财目标时,人们 对个别理财目标间的相对重要性或实现顺序的主观选择, 称为理财价值观。
处于不同生命பைடு நூலகம்期阶段个人的理财目标
理财性格
理财性格
理财的性别差异 女性平均寿命较长，退休年龄比男性早，需要准备的退休金比男性多 同年龄的女性投保寿险费率比男性低，投保退休年金费率比男性高 女性在职场上的劳动参与率比男性低，但是掌控家庭财务大权的比率比
男性高 女性在投资上的绩效表现比男性高，但消费负债的比率也比男性高 理财的宗教差异
租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元
购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%＝54,000元
1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不 定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000 元。
2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同 样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该 地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧 成本为24,000元。
若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年 成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购 房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。
购房与租房的决策(2)：净现值法（NPV
）
考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量 还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。
购房后总价固定，随每年还款，购 房年成本每年降低。
案例：购房与租房年成本法
李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区 五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月 5,500元， 1个月房租的押金。如果购房，总价120万 元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付 款60万元。李立租与购的成本分析如下（假设押金 与首付款机会成本为3%）：
负担 税捐负担较轻 不用考虑房价下跌风险
缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装
修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求
房价差价利益 无法通过购房强迫自己
储蓄
购房的优缺点
缺点
优点
缺乏流动性：要换房或是变现时，
对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量
若要顾及流动性可能要被迫降价出 售。
生命周期阶段 理财性格
理财价值观
资源不够满足所有目标时重要性高的目标优先满足。 按照对人生四大理财目标——退休、目前生活水准、购房、子女教
育——实现顺序的态度，理财价值观分为四种：
偏退休型（蚂蚁族）：储蓄率高，先牺牲后享受；重退休规划 偏目前享受型（蟋蟀族）：储蓄率低，先享受后牺牲；重当前消费 偏购房型（蜗牛族）：牺牲当前与未来的享受换得拥有自己的房子 偏子女型（慈乌族）：牺牲当前与未来消费自己不用，一切为了孩子
不同的宗教信仰对于理财行为有重大的影响。
佛教的尼姑与和尚、天主教的神父与修女以及其它宗教的神职人员，清 心寡欲，基本上都是以精神生活为主，理财对其重要性较低。
伊斯兰文化认为接受利息是罪恶的，因为这样只是接受固定的收益而没 有分担生产企业必然要承担的风险。
住房规划
居住规划流程图
购房划算 正反比
常见的理财目标
常见的理财目标：子女教育金、赡养父母、退休、遗产、购置房和车、 其他短期目标（旅游、奢侈品消费等）
确定理财目标的SMART法则 Specific Measurable Attainable Realistic Time-Bound
目标预定：实现时间无法实现目标额时需延长目标实现的年限。子女教育18岁；退休 55-65岁；购房3-5年居多
考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本 66,165元高25.44%。
若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是 ，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上 例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成 本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5 年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房 仍然划算。
房租成长率
正比
居住
购房或
房价成长率
正比
需求
租房决策
居住年数
正比
利率水平
反比
空间 需求
环境 需求
家庭 人口
生活 质量
是否购房
租房
否
是
总价
购房规划
首付款 贷款
区位 类别 类型 用途
租房的优缺点
优点 有能力使用更多的居住
空间 比较能够应对家庭收入
的变化 资金较自由，可寻找更
有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东
信用增强效果
维持成本高：投入装潢虽可提高居
满足拥有自宅的心理效用 住品质，也代表较高的维持成本。
同时提供居住效用与资本
增值的机会
赔本损失的风险：实质上的风险包
括房屋毁损、市场风险包括整体房
屋市场下跌的系统风险、与所居住
社区管理不善造成房价下跌的个别
风险。
购房与租房的决策(1)：年成本法
租房年成本=押金×存款利率+ 购房年成本=首付款×存款利率+贷款
案例：若李立已确定要在该处住满5年，月房租每年增加 500元，以存款利率3%为折现率; 第五年底将押金5,500元 收回。在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额 为52,311元，PMT（6%，20，600000）= -52,311 。维 护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。