巴城房地产市场分析报告

巴城房地产市场分析报告

阳澄湖别墅区域分析报告

一、区域环境简介

巴城镇巴城镇属昆山市，位于阳澄湖东岸，已有2500年建置历史，东邻上海，西连苏州，北临常熟，区域面积157平方公里，常住人员6.3万人，是昆山市第二大镇。水陆交通极为便利。巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖5 湖相抱，境内大小河道纵横交错，处处小桥流水，景色秀丽。

巴城的别墅主要集中在马鞍山西路、湖滨路及阳澄湖一带，建筑风格来看，以欧式风格居多，也有少量雅致的中式别墅。

区域内阳澄湖风景区沿岸岸有9．5 公里长的湖岸线，湖边有400多亩果园，建有特种水产养殖基地，是阳澄三宝——虾、蟹、鳜鱼的主要产地。

阳澄湖已规划、设计度假村、游泳场、水上餐馆、高尔夫球场、舞厅、听潮屋等，沿湖可供开发的土地有5000 多亩，阳澄湖岸水域2 万多亩，这为建设和开发巴城提供了良好的条件。

目前已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边城市——上海、苏州、浙江等地消费群体提供了度假休闲场所。

根据昆山十二五发展规划，昆山未来将形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。重点形成吴淞江工业区和沿沪产业带，无缝接轨苏州和上海。此外，由于阳澄湖的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。

阳澄湖周边配套

■教育：

巴城幼儿园、巴城中心小学始创于1905年，是一所具有近百年悠久历史的乡镇中心小学；费俊龙中学因费俊龙是昆山巴城人而命名。

■医疗设施：巴城第一人民医院

■人文环境：绰墩遗址、崇宁寺、顾阿英故居、昆曲老街、阳澄湖水上公园■娱乐设施：大上海高尔夫、富元高尔夫、宝缦酒店、东方云顶酒店、创意生活农庄、星期九农庄、华东生态农庄、费尔蒙酒店、蟹舫一条街

作为别墅区的生活配套在餐饮、酒店居住方面基本满足，但是在生活类方面的便捷配套还不够完善，如高端的购物商场、超市等

交通道路规划：

据国家《中长期铁路网规划》、《江苏省铁路网规划》、《江苏省沿江轨道交通线网规划》，昆山市已有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。

据昆山市规划局有关人士透露，昆山已发布轨道交通建设规划，并面向社会进行公示。目前昆山轨道交通S1线具体站点已基本确定。“十二五”期间，昆山市域计划建设的轨道交通S1线贯穿城市主轴，将昆山主城区与东西城市副中心、花桥商务城有机相连，向西与苏州地铁3号线连通，向东与上海11号线连接，和其他交通方式共同构筑昆山现代化综合交通体系。根据规划，S1线全长41公里，预计工程投资240亿元。交通S1线的建设，有望与上海、苏州实现轨交连通，提升了交通出行的便利。

规划中的S1线站点：正仪站、步行街站、虹祺路站、鹿城路站、白马泾路站、玉山广场站、珠江路站、长江路站、青阳中路站、黄浦路站、洞庭湖路站、夏驾河路站、顺陈路站、景王路站、章基路站、三巷路站、陆家站、绿地大道站等。

二、区域市场分析

巴城镇位于阳澄湖东岸，东邻上海，西连苏州，北临常熟，区域面积157平方公里，是昆山市第二大镇。水陆交通极为便利。巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖5 湖相抱，境内大小河道纵横交错。

马鞍山沿线的别墅开发时间较早，是昆山房地产早期的开发项目，随着时间

的推移，凭借周边的居住生态环境与配套设施的逐步完善，已形成一定的居住氛围，区域地块价值急速上升，近期没有新增别墅楼盘。

目前的别墅项目大多在阳澄湖畔，凭借人文积淀，清新的自然生态，近几年一直成为别墅开发的热地，阳澄湖周边的基础设施和生态环境日益建设和完善，为高档住宅落户阳澄湖区奠定了卓越的条件基础。从2002年开始，阳澄湖一代休闲养生度假别墅风声水起，出现了颇具几个代表性的项目，现在阳澄湖集中了玉山胜境、天伦随园、英郡、大上海高尔夫、泰泓花园、晴碧园等多个别墅楼盘。

整体看这区域的房地产走势，保持着稳步发展的形式，而且在楼盘开发理念和环境的高度融合放面做得更加出色。另一个最大的变化就是将自身的旅游风景又是得以深入发挥。通过2003年昆山市邀请旅游研究专家组对昆山各风景古迹的的考察和定位，把以巴城为核心的阳澄湖旅游度假区归为突出和重要的地位，同时也提升了巴城独特的自然资源型房地产优势。随着一些上层人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，会全面进入享受生活的状态，旅游度假则成了他们最好的养生休闲方式，于是度假别墅将成为养生度假居住的优先选择，当然也会引起投资人士的青睐和追逐。

预计今后的阳澄湖将会是大步走向美好的未来，拉近与昆山、苏州及上海的实际距离和心理距离，更多的外来游客会把旅游当作赏心，一些精明的商务人士看到本区域红火的发展地产状况，更会激发在此购房置业甚至安居乐业的愿望。■巴城镇交通图

作为昆山的西部城镇，巴城镇在交通和自然资源方面占据着很大的优势。区域内各级交通干道四通八达，向西挨工业园区的唯亭镇，至苏州市区的40 分钟左右的车程。向东往上海的路程也相当快捷，加上本地自然资源的优势，昆山的临湖别墅有着良好的发展基础。

■ 区域配套

为配合高档住宅项目开发，当地规模巨大的阳澄湖生态公园、生态农庄和美食街沿湖公路已经建成。高标准的五星级费尔蒙酒店也出现在湖边，配合原有的大上海高尔夫球场及新建的富元高尔夫练习场，阳澄湖畔时尚的休闲度假商务区正在逐渐形成。

绰墩山还原工程10月蓄势待发，昆山再造一座山的宏愿即将实现，即将而来的是，昆曲博物园等六大文化主题分园组成阳澄湖文化博览园，目前拓宽民权路得工程正在紧张的进行中，满足居住出行的方便。

三、区域楼盘分析

距上海60公里， 50 分钟左右车程。

距离苏州市区45 公里，30 分钟左右车程。

2011年上半年市场冷清，除了品院、晴碧园、金湖银滩、湖墅·帕提欧平均每月有2-3套的稳定走量，其余别墅楼盘均是在惨淡凄凉的环境中度过，而在7月份，高端楼盘玉山胜境和中大易墅发力，均销售了1套，购买对象是经开发商朋友关系介绍而定，那对于另一个高端项目—绿城·玫瑰园在5月份推出13套独栋别墅，蓄水至今也有不小的收获，分别在8/9月份销售了3套，随着阳澄湖蟹文化节的开幕，这区域的房产市场也揭开了迷雾，沉睡已久的天伦随园和英郡在9月份分别销售了3套和7套，这让该区域的开发商看到了阳光，纷纷在年尾迸发最后的势力。

案名嘉华高

尔夫

阳澄湖

高尔夫

云鼎观止

北大

理城

爱丽舍

皇家花

园

位置巴城镇湖滨南

路720号巴城镇湖滨南

路560

湖滨南路

1098号

昆山

城北

昆山马

鞍山西