房地产估价概述ppt课件

估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，
按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受
理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需的资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定 估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨ 出具估价报告；⑩估价资料归档。
第2节 房地产估价的原则
时点原则
估价时点 过去 现在 将来
估价时点的情形
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
将来
第2节 房地产估价的原则
公平原则 公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，
遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客 观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时 点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第1节 房地产估价的概念与必要性
专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格
考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效， 专门从事房地产估价活动的人员。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论
探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的 基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。
主要有5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则， 替代原则，估价时点原则，公平原则。
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估 价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。
一名合格的房地产专业估价人员应具备两个方面的 条件：第一是执业能力，第二是良好的职业道德。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价目的 估价目的是指对一个具体估价项目的估价结果的期
望用途 。 估价目的不同，估价结果可能不同。
房地产估价
本课程讲授内容及考核
讲授内容 第一章：房地产估价概述； 第二章：市场法； 第三章：成本法； 第四章：收益法； 第五章：假设开发法； 第六章：长期趋势法； 第七章：路线价法； 第八章：基准地价系数修正法； 第九章：高层建筑地价分摊。
本课程讲授内容及考核
参考书籍 王家庭.房地产估价.东北财经大学出版社,2001 艾建国.不动产估价.中国农业出版社,2002
三个体现
最佳规模
最佳状态
第2节 房地产估价的原则
替代原则 根据替代原理，在同一市场上具有相同效用的商品，
其价格趋于一致。 市场上有很多类似房地产。这些类似房地产价格的
价格在某种程度上也应该是趋于一致的。 替代原则对于具体的房地产估价，指明了以下两点：
第，可以通过类似房地产的价格来推算出估价对象的 价格；第二，不能孤立地思考估价对象的价格。
第3节 房地产估价的程序
获取估价业务 被动接受
三种途径
主动争取
自有自估
第3节 房地产估价的程序
明确估价基本事项 明确估价目的
三个方面
明确估价对象
明确估价时点
第3节 房地产估价的程序
拟定估价作业方案
估价作业 方案
拟定估价技术路线和估价方法 拟调查搜集的资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费 估价作业步骤和时间进度安排
本课程讲授内容及考核
考核 笔试：占70％。 平时：占30％，由出勤情况、课堂表现及作业组成。
第1章 房地产估价概述
第1节 房地产估价的概念与必要性 第2节 房地产估价的原则 第3节 房地产估价的程序
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产估价的概念 房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循
影响因素 房地产价格是众多的影响因素综合作用的结果。在
评估一宗房地产价值时，要对这些影响因素加以分析。 在分析时，并不是所有的因素都要分析，主要是对一些 主要因素加以分析。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价时点 在评估一宗房地产价值时，一定有一个日期与之相
对应，否则，你所评估的价格没有什么意义。这个日期 就是估价时点。
第2节 房地产估价的原则
合法原则 合法产权 合法使用 合法处分
以房地产权属证书和有关证件为依据
以城市规划、土地用途管制为依据
以法律、行政法规或合同等允许的处 分方式为依据
第2节 房地产估价的原则
最高最佳使用原则
四条标准
法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大化
第2节 房地产估价的原则
最高最佳使用原则 最佳用途
通常用公历年、月、日表示。如估价时点为2008年 6月30日是指房地产价格是2008年6月30日这一时点的 价格。
第1节 房地产估价的概念与必要性
客观合理价格或价值的估算和判定 客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特
定条件下形成的正常价格。 在估价时，误差是允许的，但必须在一定的范围内。
一般认为误差在上下15%以内是允许的。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价方法 基本方法：市场法、成本法、收益法；派生方法：
假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价系数修 正法子。
每一种估价方法都有它适用的范围和条件。同时为 了提高估价结果的精度，在评估一宗房地产价值时一般 要求同时采用两种或两种以上的方法。
第1节 房地产估价的概念与必要性
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产估价的必要性 理论上的必要性
独一无二性 价值量较大
第1节 房地产估价的概念与必要性
现实中的必要性 房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产典当的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要
第1节 房地产估价的概念与必要性
现实中的必要性 房地产征用拆迁补偿的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要
第2节 房地产估价的原则
搜集估价所需资料 估价所需的资料主要包括四个方面：①对房地产价格
有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的房地产价格 有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资 料；④反映估价对象状况的资料。
搜集资料的渠道主有：①委托人提供；②实地查勘获 得；③到政府有关部门查询；④询问有关当事人、咨询公 司等。⑤查阅有关报刊或登陆有关网站。