城市商业调研报告

北镇市租赁市场

调研报告

第六事业部

20PP-9-3

-、前言

北镇市位于辽宁省锦州市东部，前身为北镇满族自治县，升县级市后改称为北宁市，几年后最终定名为北镇市，位于辽宁省锦州市东部，东接黑山县，西邻义县，南与盘锦市毗邻，北与阜新市搭界交通十分便利。全市现有人口53.3万，共158000多户。有满、汉、回等19种民族，其中满族人口32. 7万人，占全部总人口的62 . 4%。主要商业分布在景观街和中街步行街一带，以中百商厦（联营）、大河商城与沿街门市构成了其核心商业地带。二、具体租赁市场调研分析

（一）紫金湾服饰街

1、经营区划及户数

2、经营品项占比

3、主流户型：40 m

4、租金价位：60-70元/月.m

综述

该商业街规模较小，除一家超市与三层家具卖场外，共有33家门市店。其门市店当中大多为品牌商品，所经营的品牌有：柒牌、邦威、劲霸、达芙妮、七匹狼、小魔怪等国内二、三线男女装和运动品牌商品。

但因为当地消费者消费能力有限，品牌商品对于大多中低收入百姓来说还是比较奢侈的，所以来此地消费大多为固定消费群体及一些收入较高的消费人群。品牌经营业者大多为当地区域代理，有一定经济实力，由于时间匆忙，有的品牌业主尚未接洽。建议此客户群体可

作为当地招商对象的重点

（二）中街步行街

1、地址：北镇市景观街与广宁路交叉口以北

2、各品项数量及占比

3、主流户型：40 m2

4、租金价位：120-160元/月.m

5、综述

北镇商业步行街主要以服装、鞋帽、日杂、五金为主的商业门市步行街，其他品类商品相对较全，客流量较好，业户经营稳定。无转兑现象存在，少数门市偶有转租现象。

所经营的品牌有：红蜻蜓、真维斯、；骆驼、华伦天奴、贵人鸟，相对紫金湾服饰街而言，这里的商品档次更有差异化，能满足不同的消费群体，且商品种类更加齐全。所以该商业街无论从租金价格还是人气方面，都要好于紫金湾服饰街。

品牌经营业者都是当地的区域代理商，可作为当地招商的重点客户群体。

(三)大河商城

1、商场自然状况

(1) 商场全称：大河商城

(2) 地址：北镇市广宁西路

(3) 性质：民营

(4) 法人：娄河

(5) 成立时间：20PP年5月

(6) 营业时间：8:30-17:00

(7) 经营方式：零售

(8) 营业面积：5800 m2

(9) 主营品项：服装、小百、运动

2、商场经营状况

(1)各楼层品项及户型

(1)各楼层租金价位及买断价格(无税费)

备注：商场收取管理费2元/月.川

(2)各楼层商铺数量、商铺出租率

(3)辐射区域：县内及周边乡镇

(4)货品来源：西柳、沈阳

(5)经营者构成：以本地人为主

3、各楼层描述

(1) 一层:在正门主通道两侧有两家阿迪和耐克的形象店，但店内

货品数量少，样式单一、品种不全。一层共有商铺35户，均为大户型20川左右的档口，且商铺基本已经全部被买断，形式为40 年的使用权。商场内几乎无客流，也无任何商业管理，相比而言商场内物业设施较为完善。除阿迪、耐克为品牌外，卖场内几乎都是低档散货，价格在30-120元之间。

(2) 二层：主流户型与一层相比较小，主要在10-112川之间，空铺率也

较大，整层的商铺出租率在63%。货品档次较低，价格在

20-100元之间，均来自沈阳或西柳的散货。二层卖场内几乎没有 客流，所闲置的部分商铺商场对外采取免租金的方式租赁，租赁 业户只需支付管理费和电费就可进场挂货经营。

(3) 三层：整层商铺出租率才达到44%,大部分买断业户都无力自 营，所以闲置的买断商铺都贴着转租转兑的广告。商场仍然对没

有出售的商铺采取免费出租的政策，卖场内根本见不到客流，经

营业者无所事事，自由散漫。货品档次较低，价格带均在 50-150

“首富”，带有很浓重的社会色彩，“黑白两道”均给这位老板三份面 子。

商场内部管理分为两大块，及销售业务和物业管理业务。 销售的 价格在

8000-10000元/ m 2

, 1层的商铺价格约在20万元/个，二、三 层约在10万元/个。销售业务只负责对外出售商铺的使用权，不负责 已出售和未出售的商铺对外招商工作。 买断业户如不自营，只能自己 对外出租商铺。未出售的商铺，由商场负责物业管理方面的部门对外 进行招商，但方法极为原始，无任何广告和活动策划，只是在档口外 面贴上一张免费出租的A4打印广告。买断业户对外转租的价格极低， 在8-20元/月.m,大部分买断业户对大河商城极为失望， 基本都想对 外转兑自己的商铺。四层商铺暂时没对外出售和营业，处于闲置状态。

该商场的物业设施领先于当地平均水平， 但无任何商业经营管理 经验是该商场的致命弱点。由于该商场四层以下的商铺大部均以出售， 所以针对我司外埠买断招商任务的具体情况，该商场已买断的客户， 可作为锦州地一大道项目买断招商的重点。

4、综述

大河商城成立于20PP 年4

月，当时只对外出售的1、2层， 同年9月3层正式对外营业。商场 的老板娄河被当地人成为北镇市

元之间，且都是换季下架的旧版货品