大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究_以北京市为例

大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究

文／王宏伟

北京市到２００５年要基本完成旧城区３０３万平方米危旧房改造任务，城市建设的重点逐步从市区向郊区转移。根据我的判断，２００５年以后，北京市住宅开发的重点是１０大城市边缘集团和郊区住宅的开发，郊区住宅将逐步成为重点和热点的开发区域，这是由城市增长的规律决定的。

一．城市化进程中的郊区化现象向心与离心，这一对方向相反、交织反馈的作用力，被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。Ｐｅｔｅｒ．Ｈａｌｌ提出的城市演变模型，反映了在市场经济条件下世界大都市增长的一般规律，并为大城市郊区化研究提供了阶段鉴定理论。从上世纪２０年代以来，西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。第一次浪潮是人口的外迁，房地产开发商通过改善进出城市的交通设施，加速在地价相对便宜的郊区投资开发，使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的富人首先逃离环境不断恶化的市中心。

此后，又发生了第二次浪潮是工业的外迁；第三次浪潮是零售业的外迁；近年来办公也在一些主要城市的郊区得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上，郊区化只是城市化进程中的一个阶段，即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。

我国由于长期实行计划经济体制，城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来，尤其是土地使用制度和住房制度改革以来，大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析，我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁，进入绝对分散阶段，而且郊区化的速度有加快的趋势。

二．北京人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征

（一）人口郊区化的特点与发达国家不同，北京的郊区化

面临三个限制条件，一是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移；二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多，具体表现在家庭轿车还远未普及；三是郊区在基础设施、文化教育、医疗卫生、环境整治等方面的发展较为滞后。因此，现阶段北京人口郊区化的原因有两个，即主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。

（二）人口郊区化的动力机制随着经济增长和人口增加，再加上举办２００８年奥运会等突发因素的刺激，北京的人口郊区化过程在加速进行。人口郊区化的动力机制主要包括以下几个方面：

１．级差地租及基准地价的市场化作用，推动了工业的郊区化，由此带动了人口的郊区化。

２．城市中心区的用地性质置换、

——以北京市为例

编者按：借鉴国外的郊区化发展理论，本文分析了北京市人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征，在此基础上，提出了“轴线跳跃式成组团”的郊区住宅开发模式，这对于合理确定郊区住宅的开发时机和开发方式具有直接的指导意义。

旧城改建及道路建设的动迁推动了人口郊区化。

３．郊区良好的居住环境和便宜的地价，吸引了人口郊区化。

４．郊区开发区的建设，带动了人口郊区化。

５．高速公路网、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及，更是大大加快了人口郊区化的进程。

６．住房制度改革启动了北京的房地产市场，并呈现快速的发展势头，推动了人口郊区化。

７．保护文化名城的需要，这也推动了人口郊区化。北京城市中心地区荟萃了大量文物古迹，如皇城、王府、北海以及四合院、胡同等，为保护其历史古都风貌，对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少，另一方面，住宅风格和体量都要受到很大制约，因此，在城市中心开发住宅已没有多大余地了。

（三）郊区居住空间分异特征

１．以美国为代表的西方发达国家郊区化的人口结构

郊区化人口的聚居结构往往与收入水平、年龄周期（或家庭周期）、社会地位、种族差异、居住偏好等有直接关系。

从美国郊区化的发展史可以看出，最初从城市中心外迁的人口是富人；到了电车时代，中产阶段也开始加入了郊区化的行列；随着汽车的普及，中产阶段甚至一些低收入阶层也迁往郊区。由于市区地价高及可利用土地规模小，房地产开发公司大规模地建设郊区住宅。另外，由于美国政府住宅政策和基金的补偿和鼓励，使许多蓝领工人都可以比较便宜地购到郊区住宅，因此，郊区的蓝领工人在美国社区几乎与中产阶级家庭社区一样普遍。但富人往往迁得更远一些，而中低收入者则通常在近郊。总之，在郊区往往形成一定的居住空间分异

特征。Ｍｕｌｌｅｒ曾概括了美国郊区的４种

主要居住类型。

（１）巨富收入社区。主要分布在

远离城市的地区，住宅以庄园式零散

分布，并由树木、篱笆分离私家空间。

社会交际网络以教堂、乡村俱乐部等

自愿团体为基础。

（２）中产阶级家庭社区。其分布

特点是单个家庭的独户住宅，社会交

际形式以核心家庭为基础。社区的子

女抚养教育是家庭的核心问题，因此

出现了诸如童子军、青少年体育群体

等社区组织。

（３）工人阶级社区。这类社区虽

然也以独户住宅为空间特点，但由于

社区内公共户外空间的使用促成了紧

密的社区联系，社区整合重视人而不

是物质或地位。这些蓝领工人的地理

移动性较低，常视社区为永久居住

地，进而更促进社区联系的加强。

（４）郊区组合型社区。这类社区

中包括职员、知识分子、学生、艺术

家、作家等自愿者，他们通过桥牌俱

乐部、剧组和策划等文化活动自愿组

织进行一定的社区交往，但是他们有

更广泛的社会联系，他们往往只是追

求高水平文化生活居住，所以这些非

常现代的社区常常与大学院校联系在

一起。

２．北京市郊区居住空间结构的特

征分析

（１）人口郊区化的发展趋势以及

该细分市场的需求潜力

未来几年内北京人口郊区化将会

有更大的发展：不仅继续大量迁往近

郊，而且部分还将迁往远郊。这主要

是因为：从主观上看，随着人们收入

水平的提高，对住房的要求不再是生

存型，而是享受型，尤其对居住环境

要求的提高，会使更多的人到郊区买

房。根据调查分析北京市民对四环路

以外的住房需求量在逐年增加。从客

观上看，交通条件的改善，信息化的

发展、工业的郊迁等都将加快郊区化

的速度和距离。首先，随着高速公路

网和地铁网的形成，使到达市中心距

离的同心圆半径扩大，而时间的同心

圆却并不扩大，完全可以迁得更远一

些。郊区环境和地价的吸引，也是一

个重要引力；其次，随着信息时代的

到来，信息的传递不再受地理条件的

限制、空间距离大为缩短，居住不再

为就业地点所困，“ＳＯＨＯ”族开始出

现也使郊迁成为可能；第三，随着郊

区工业园区的建设，市区的工业将逐

步郊迁，从而带动大量的产业工人郊

迁，同时中心城区的旧城改造，也将

使得一部分拆迁户迁往郊外。

总之，未来１０年，将是郊区化快

速发展的时期，也是郊区住宅开发的

黄金时期。

（２）居住空间分异的基本特征

市场经济条件下，按购房动机

分，有居家型、投资型和休闲型三大

类。居家型购房要求综合条件比较

好，投资型购房主要看地段的增值潜

力，休闲型购房主要看居住环境和增

值潜力。可见，无论哪种购房形式，对

地段的增值潜力都很看重。由于郊区

各地段的增值潜力明显不同，以及居

民购房能力差距的拉大，从而使北京

郊区居住空间分异现象进一步明显

化。

未来几年北京郊区的居住空间分

异将主要体现在以下几方面：

第一，不同档次的交通干道的建

成有可能加快居住空间分异。一般来

说，高速公路的建设有利于拥有私人

轿车的住户购买高档次的住房，而地

铁的轨道交通的建设则有利于一般住

户购买普通档次的住房。因此，地铁

沿线常常形成一般居住区，而高速公

路沿线环境比较好的地段则形成高档

富人居住区。“十五”期间，随着京承、

八达岭、京密、京通、京沈、京津塘、

京开等高速公路和五环路、六环路平

原段的建成或完善，这些地段的增值