浅谈投资性房地产与固定资产和无形资产会计处理的比较
做账实操-投资性房地产和固定资产的区别
做账实操-投资性房地产和固定资产的区别投资性房地产与固定资产的区别主要体现在持有目的、包含内容、计量方法和会计处理上.具体如下:持有目的不同.固定资产通常用于企业的生产经营活动,如厂房、机器设备等,它们是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;投资性房地产则主要用于出租或待增值,目的是为了赚取租金或资本增值.包含内容不同.固定资产包括生产经营办公用房地产和机器设备等;投资性房地产仅包括房地产,如商业用房、写字楼等.计量方法不同.固定资产通常按照其原值减去累计折旧后的净值计量,采用成本模式核算;投资性房地产则按照公允价值计量,可以采用成本模式或公允价值模式核算.会计处理不同.固定资产在购置后需要进行资本化处理,即将其成本分摊到多个会计期间中,同时按照一定的折旧规则进行折旧;投资性房地产则需要按照公允价值变动的情况进行会计处理,如公允价值变动收益或损失等.投资性房地产包括哪些?投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值(房地产买卖的差价),或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产.投资性房地产主要包括:(一)已出租的土地使用权,已出租的土地使用权是指企业将自有的土地使用权,以经营租赁的方式对外进行了出租.(二)持有并准备增值后转让的土地使用权,企业持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权.(三)已出租的建筑物.已出租建筑物,是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的方式对外进行了出租.以上详细介绍了投资性房地产和固定资产的区别是什么,也介绍了投资性房地产包括哪些.投资性房地产与固定资产的区别主要体现在持有目的、包含内容、计量方法和会计处理等方面.投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等等.。
浅析固定资产与无形资产在会计处理上的比较
(二)调整保险企业原有的核算系统。
新准则的实施对保险企业原有会计科目体系产生了重大影响,所以要对原核算系统中相关会计科目和核算内容进行调整。
比如,要对账务体系进行四分类的调整和改造;实施原有账务的迁移;随时测算并出具金融衍生产品的定价意见等。
在调整核算系统的同时,要保证新体系的有效实行,这要求保险企业的财务部门、运营部门、技术支持部门等密切配合,以期达到最好的效果。
(三)更新保险企业的经营理念。
由于新准则改变了保费收入的计量口径,投资性保单如投资连结保险、万能险中关于投资收益保费的部分将不计入保费收入,这将直接影响到寿险公司市场份额的变化,也促使其改变险种设计策略、调整企业中长期发展规划、制定新的业绩考核制度等各个方面。
可见,保险企业要从总公司到子公司各个层次都提高认识,转变观念,更新经营理念并进行积极的管理改革。
(四)引进高素质财务专业人才。
新准则提出了一系列新概念和计量标准,对于保险企业会计人员来说,无疑是一个极大的挑战。
为了顺利实施新会计准则,保险企业需要增加会计人员技术培训,加大会计人才储备,建立人才引进制度。
务必使保险企业财务人员理解新准则与旧准则之间的差异以及对保险公司经营业务的影响,为新准则的有效实施建立强大的操作团队。
(作者单位:辽宁医学院)一、固定资产与无形资产在“确认”上的异同比较《企业会计准则第4号———固定资产》中第四条规定符合固定资产的定义,同时满足下列条件的才能予以确认为固定资产:(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;(二)该固定资产的成本能可靠的计量。
同时固定资产准则中还规定了与固定资产有关的后续支出,符合固定资产确认条件的应当资本化,计入固定资产成本,否则应当费用化,在发生时计入当前损益。
《企业会计准则第6号———无形资产》中第四条规定无形资产同时满足以下条件是才能予以确认:(一)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业;(二)该无形资产的成本能可靠的计量。
整理固定资产无形资产投资性房地产总结
整理固定资产无形资产投资性房地产总结标题：整理固定资产、无形资产、投资性房地产总结在财务和会计领域，固定资产、无形资产和投资性房地产是三种非常重要的资产类型，需要定期进行整理和审计。
本文将对这些资产的整理和审计进行概述。
一、固定资产的整理固定资产是指企业拥有或控制的，用于生产经营活动，使用寿命超过一个会计年度的资产。
这些资产通常包括建筑物、机器设备、车辆等。
在整理固定资产时，首先需要对其物理状况进行评估，确定其市场价值。
对于有问题的固定资产，需要进行适当的维修或替换。
同时，还需要对固定资产的折旧情况进行审计，以确保正确的折旧费用被计入成本。
二、无形资产的整理无形资产是指企业拥有或控制的，没有物理形态的资产，如专利、商标、版权等。
在整理无形资产时，需要对其真实性和合法性进行确认。
对于专利和商标，需要检查其注册证明和更新情况。
对于版权，需要检查其授权情况和侵权情况。
同时，还需要对无形资产的摊销情况进行审计，以确保正确的费用被计入成本。
三、投资性房地产的整理投资性房地产是指企业为投资目的而持有的房地产，如出租的房产、土地等。
在整理投资性房地产时，需要对其市场价值进行评估。
对于有价值的房地产，需要进行适当的维护和升级。
同时，还需要对投资性房地产的租赁情况和租金收入进行审计，以确保正确的收入被计入利润表。
四、总结整理固定资产、无形资产和投资性房地产是企业财务和会计工作的重要组成部分。
通过对这些资产的审计和整理，可以确保企业的资产状况得到正确的反映，从而提高企业的财务管理水平。
还可以发现并解决存在的问题，提高企业的经营效率。
因此，定期对这些资产进行整理和审计是非常必要的。
投资性房地产考试试题投资性房地产的主要目的是为了获取租金收入，而非资本增值。
因此，答案为A。
以下哪一项不属于投资性房地产的范围？（）。
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，而自用房地产不属于投资性房地产。
2014投资性房地产与固定资产、无形资产总结
注意：领用自产产品和外购材料用于机器设备等工程，不考虑增值税。
成本由建造该项资产达到预定工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
借：在建工程
贷：原材料（领用材料）
应缴税费——应交增值税（进项税额转出）
库存商品（领用自产产品）
贷：在建工程
借：固定资产
贷：在建工程
借：无形资产
贷：研发支出—资本化支出
核算模式
公允价值模式
成本模式
成本模式
成本模式
折旧、摊销
不提折旧
折旧摊销方法和起止时间同固定资产、无形资产
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
折旧方法包括年限平均法、工作量法、年数总和法、双倍余额递减法等
当月增加当月不提折旧，当月减少当月照提折旧
更新改造支出资本化：计入在建工程
期末公允价值变动
升高：
借：投资性房地产—公变
贷：公允价值变动损益
降低：分录相反
无
无
无
提减值
准备
不提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
借：资产减值损失
贷：固定资产减值准备
借：资产减值损失
贷：无形资产减值准备
出租
借：银行存款等
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
应缴税费—应交营业税
营业外收入
核算模式
转换
公允模式不能转成本模式
成本模式可以转公允模式，属于政策变更
无
无
用途改变
（不掌握分录）
转为出租（公允模式）
转为出租（成本模式）
（自用土地）转为出租
借：投资性房地产（公允）
投资性房地产与固定资产异同探析[会计实务,会计实操]
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投资性房地产与固定资产异同探析[会计实务，会计实操]
《企《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。
业会计准则第3号—投资性房地产》的出台，使得具有投资或增值目的的房地产从“固定资产”、“无形资产”、“存货”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，这提高了会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者作出决策提供了有力依据。
那么，如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。
本文将从投资性房地产与固定资产异同两个方面进行对比分析，以加深对《企业会计准则第3号—投资性房地产》正确理解，确保这个准则将其准确的运用于实际工作。
一、投资性房地产与固定资产的差异
（一）本质特征不同。
我国《企业会计准则第4号——固定资产》具体准则中指出固定资产是同时满足下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的；二是使用寿命超过一会计年度。
从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：1、不以投资和销售为目的。
企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理。
而不是用于出售和投资的产品；2、可供企业长期使用。
使用寿命超过一个会计年度，随着使用和磨损，通过计提折旧方式逐渐减少帐面价值；3、固定资产是有形资产。
具有实物特征，有一个实体存在。
《企业会计准则第4号——投资性房地产》具体准则中规定，投资性房地，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。
固定资产与投资性房地产的区别有哪些
固定资产与投资性房地产的区别有哪些《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值，或两者兼有⽽持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售，下⾯由店铺⼩编为⼤家讲解。
《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为⽣产商品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有，使⽤寿命超过⼀个会计年度的有形资产。
根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：⼀是持有的⽬的不同，固定资产是为⽣产商品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有;投资性房地产是为赚取租⾦或资本增值，或者两者兼有⽽持有。
⼆是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的⼟地使⽤权、持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权以及已出租的建筑物。
此外，下列各项不属于投资性房地产:⼀是⾃⽤房地产，即为⽣产商品、提供劳务或者经营管理⽽持有的房地产;⼆是作为存货的房地产。
所以固定资产与投资性房地产之间的转换，需要严格注意以上限制，操作适当便会“左右逢源”，善⽤者则能更好地体现管理者的意图，或者更能体现会计的实质，使报表准确反映企业信息。
否则，⽤之不慎，便会“左右两难”，难记后果。
投资性房地产的计价模式所谓公允价值，亦称公允市价、公允价格，是指熟悉市场情况的买卖双⽅在公平交易的条件下确定的价格，或⽆关联的双⽅在公平交易的条件下⼀项资产可以被买卖或者⼀项负债可以被清偿的成交价格。
⼀般情况下，企业通常应当采⽤成本模式计量投资性房地产。
如果要采⽤公允价值计量的，需要满⾜两⼤条件：⼀是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;⼆是企业可以从活跃的房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。
投资性房地产，可以选择⽤成本模式计量，也可以选择⽤公允价值模式(可简单理解为市价)计量。
但只能⼆选⼀，不可并存。
选择成本模式计量的，可以改为公允价值模式计量。
选择公允价值计量的，不允许改为成本模式。
所以公允价值的使⽤应慎之⼜慎，否则将令你左右为难，悔不当初。
房地产企业固定资产和无形资产会计处理的比较和启示_邹兴玥
商业研究 Business study房地产企业固定资产和无形资产会计处理的比较和启示邹兴玥 陈 鹏(重庆工商大学会计学院 400067)【摘 要】房地产业是我国支柱性的行业,对我国国民经济的发展起着至关重要的作用。
而房地产开发企业会计中对固定资产和无形资产恰当正确的核算有利于房地产企业的稳定健康发展。
因此,对房地产企业固定资产和无形资产的会计处理及其相关分析就显得十分有意义。
本文对固定资产和无形资产的相似和差异会计处理进行分析,就此得出启示。
【关键词】房地产;固定资产;无形资产一、房地产企业固定资产和无形资产的相似会计处理分析1、固定资产和无形资取得的会计处理分析(1)外部购入固定资产或无形资产。
不需要安装的固定资产在购入后即可交付使用,将其实际支付的价款(包括买价,支付的包装费,运输费,税金等)作为固定资产原值,借记“固定资产”账户,贷记“银行存款”“其他应付款”“应付票据”等账户。
需要安装的固定资产在购入后要经过安装以后才能交付使用。
在核算上,均应先通过“在建工程”账户视同自行建造固定资产进行核算,安装完毕交付使用时在转入本账户。
对延期付款购买的固定资产,按所购固定资产购买价款的现值,借记“固定资产”或“在建工程”,按应支付的金额贷记“长期应付款”,其差额借记“未确认融资费用”账户。
对于外部购入的无形资产,企业应按照实际支付的价款,借记“无形资产”,贷记“银行存款”、“长期应付款”等账户。
由此可见,二者在外部购入的会计处理上极其相似。
(2)投资者投入的固定资产或无形资产的会计处理。
投资者投入的固定资产或无形资产,按照投资合同或者协议约定的价值,借记“固定资产”或“无形资产”账户,按在注册资本中所占的份额贷记“实收资本”或“股本”,溢价部分计入“资本公积”账户。
二者在投资者投入的处理上基本相同。
(3)无偿取得的固定资产或无形资产的会计处理。
房地产企业从国家无偿取得的非货币性资产,应当在确认不住资产的同时记入“资本公积”账户。
浅议固定资产与无形资产在会计处理上的比较及其风险防范
收稿 日期 ：２０ ０ ５—０ —０ ４ ８
其开发费用全部费用化 ，计人当期损益 ，不作为无形 资产人账 ，只有在试制成功并依法取得专利时，将所 发生的注册费 ，聘请律师费以及其它相关支出作为专 利权的人账价 值。可见 无形资 产 的人账 价值不够完 整 ，有些无 形资 产的取 得要经 历一个 漫长的研究过
业核心能力 ［］ 大连理 工大 学学报（ Ｊ． 社会科 学
版）２０ ，２ ：５ ９ ， ０ （）２ —２ ． ０
［］ ３ 韩经纶， 王永贵， 杨永恒 ． 现代企业竞争优势探 源——对核心能力 的系统 思考 ［］ 南开经济研 Ｊ．
究 ，９８ （）３ — ４ １９ ，５ ： ４ ． ９
［］ 魏明海， ７ 刘峰 ， 施鲲翔 ． 论会计透 明度 ［］ 会计 Ｊ．
ｉ ｅｒｃｓｉｅｆｒ ． Ｂ ｔ ｘｄ ａｓｔ ａ ｄ ｉｔｎ ｉｌ Ｓ ｔ ｆｌ ｉｔ ｈ ｒｕ ｆｌｎ ｎｔ ｅｓｖ ｍ ｈ ｅ ｏ ｏｈｆ ｅ ｓｅ８ ｎ ｎａ ｇｂｅ ａｓ Ｓ ａ ｎｏｔｅｇｏｐ ｏ ｇ—ｔｒ ｓｅｓ ｂ ｔｄｉ ｒｍ ｎ ｅ－ ｉ ｅ ｌ ｏ ｅ ａｓｔ。 ｕ ｉｅｅ ｉ ｓ ｍ ｔ ｓｎ ｅ ｈｓｄ ｃｄ，ｔｅｒｄｆ ｒｎ ｅｔｒｓｉ ｃ ｏｎｉｇｔ ａ ｎ ， ｓｍｅ ｅ ｅｔ ｅ ｍｅ．ｌ８ｓｏ ｌ ｅ ｔｋ ｎ ｅｐｃａｌ ｎ ｅｃ ．Ｔ ｉ ｅ ｉｅ ｈ ｉ ｉｅｅ ｔｆａｕｅ ｎ ａｃｕ ｔ ｅｔ ｔ ｏ ｆ ｃ ｖ ａ．＇ ｈ ｕｄ ｂ ａ ｅ ｘ ｅｉｌ ｉ ｎ ｒ ｍｅ ｉ ｑ ｅ ｔ ｌ ｙ ｔ ａｍｅ ｔ ｄｒ ｋｐｅｅ ｔ ｎ ｔ ｖ ｉ ｅｒｐｓｉｌ ｓ． ｒ ｔ ｎ ｓ ｒｖ ｉ Ｏａｏｄ ｔ ｉ ｏｓｂｅｌ ｓ ｅ ｎ ａ ｉ ｎ ｏ ｈ ｏ
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产知识点1：存货的初始成本确认外购存货的初始成本=购买价款+相关费用+相关税金（采购到入库前的所有正常支出）运输途中的合理损耗也属于外购存货的初始成本，只要是入库前合理支出的都算，非正常损耗和可以抵扣的增值税不算，入库后的仓储费和其他不必要支出也不算委托加工存货的初始成本=材料成本+加工费用+相关税费消费税的处理：收回后直接出售，且出售价格不高于受托方计税价格的，直接计入成本；收回后加价销售或加工应税消费品的，计入应交税费-应交消费税知识点2：存货的期末计量资产负债表日，按存货的成本与可变现净值孰低计量存货的成本-存货的可变现净值=存货跌价准备的期末余额，因此如果计算计提数的时候，需要考虑是否还有期初余额产品的可变现净值=估计售价-估计销售费用及相关税费【有合同合同价，没有合同市场价（针对估计售价的处理）】；需加工的材料的可变现净值=生产产品的估计售价-至完工时发生的相关成本-估计的销售税费计提借：资产减值损失贷：存货跌价准备转回：迹象消失（只能在原计提范围内转回）借：存货跌价准备贷：资产减值损失结转：商品销售或转出时，需同时结转相应的存货跌价准备，按销售或转出比例知识点3：固定资产的初始计量特殊的固定资产：环保设备、安全设备均属于固定资产，备品备件和维修设备应确认为存货，如果其需要与相关固定资产组合发挥效用，则确认为固定资产外购固定资产初始成本=购买价款+相关税费（包含专业人员服务费，但不包含员工培训费）一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按其公允价值比例分配确定各项固定资产成本分期付款购入固定资产（融资性质）：以现值确认其成本计入固定资产，支付金额确认长期应付款，差额确认为未确认融资费用，并在未来各期分摊未确认融资费用自行建造的固定资产初始成本=工程用物资成本+人工成本+相关税费+应予以资本化的借款费用+应分摊的间接费用自营方式建造固定资产出包方式建造固定资产成本=直接材料+直接人工+机械施工费成本=建工支出+安工支出+需分摊的待摊支出领用自产产品用于生产经营用动产借：在建工程贷：库存商品用于不动产借：在建工程贷：库存商品（成本价）应交税费-应交增值税（销项税额）（市价，公允价值，税法认可的价值确认）领用原材料用于动产借：在建工程贷：原材料用于不动产借：在建工程贷：原材料应交税费-应交增值税（进项税额转出）待摊支出=管理费+可行性研究费+临时设施费+公证费+监理费+税金+可资本化借款费+建设期间工程物资盘亏报废或毁损净损失+负荷联合试车费等待摊支出分配率＝累计发生的待摊支出/（建筑工程支出＋安装工程支出）×100%建筑工程应分配的待摊支出＝建筑工程支出×分配率安装工程应分配的待摊支出＝安装工程支出×分配率借：在建工程贷：在建工程--待摊支出建设期间：发生的工程物资盘亏、报废及毁损，减去残料价值以及保险公司、过失人等赔款后的净损失，计入所建工程项目的成本；盘盈的工程物资或处置净收益，冲减所建工程项目的成本。
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产区别
相同点：
1，初始确认原则相同
首先，满足的条件相同:与XX有关的经济利益很可能流入企业，XX的成本能够可靠计量。
其次，初始成本的计量表述相似，外购或者自制时是“达到目前状态或场所的必要支出”、“达到预计可使用状态前的必要支出"等，接受投资者投入是“以合同价计量，合同价不公允的除外”，其他方式取得的处理也相同。
2，后续计量相似
均有提减值的情况，而且提取的减值准备均不得转回。
3,提取折旧（摊销）方法相似
不同：
1,提取减值准备的依据不同，存货是可变现净值与成本孰低计量，固定资产、无形资产、投资性房地产是账面价值与可收回金额孰低计量.
2，计量基础有相同也有不同，存货，固定资产只有历史成本属性,使用寿命不确定的无形资产可采用公允价值，投资性房地产在满足一定条件时可采用公允价值模式。
3，细微点差异
a.固定资产在建期间与投资性房地产在建期间对于非正常损失的处理不同,固定资产计入成本，投资性房地产计入当期损益。
b。
固定资产改扩建通过“在建工程"核算,投资性房地产改扩建后仍为投资性房地产的通过“投资性房地产-在建”核算，但两者在改扩建期间均不计提折旧。
第2讲_专题一 固定资产、无形资产及投资性房地产(2)
无形资产一、无形资产的定义无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
二、无形资产的确认条件无形资产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该无形资产的成本能够可靠地计量。
【提示】非同一控制下的企业合并中，购买方在对企业合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，应当对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：（1）源于合同性权利或其他法定权利。
（2）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合同、资产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。
【例题•2014年真题】20×3年12月31日，A公司以现金800万元购买了某非关联公司的全资子公司——D公司的全部股权。
20×3年12月31日（购买日），D公司净资产账面价值为600万元，D公司账面记录的各项资产和负债的账面价值均与经评估确认的公允价值相等，除在账面记录的各项资产外，D公司还拥有一项经评估确认公允价值为120万元的专有技术。
A公司认为该项专有技术并非源于合同性权利或其他法定权利，不能单独确认，故在20×3年度合并财务报表中确认了对D公司的合并商誉200万元。
要求：针对资料，假定不考虑其他条件，判断A公司20×3年投资相关事项的会计处理存在哪些不当之处，简要说明理由，并提出恰当的处理意见（不考虑相关税费或递延所得税的影响）。
【参考答案】在合并财务报表中确认商誉200万元存在不当之处。
理由：专有技术虽然并非源于合同性权利或其他法定权利，但是它是能够从被购买方中分离或划分出来，并能单独用于出售、转移、授权许可、租赁或交换的资产，是需要区别于商誉单独确认的无形资产。
处理意见：在确定D公司的合并商誉前，应将该专有技术单独确认为一项无形资产120万元。
固定资产、无形资产、投资性房地产的总结
无形资产
计提摊销 借：管理费用 制造费用 其他业务成本 销售费用 在建工பைடு நூலகம் 贷：累计摊销
借：银行存款 累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出 贷：无形资产 应交税费-应交营业税 营业外收入
资本化支出 成本模式 借：投资性房地产-厂房（在建） 投资性房地产累计折旧 借：其他业务成本 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 投资性房地产累计摊销 借：资产减值损失 公允模式 贷：投资性房地产减值 借：投资性房地产－厂房（在 投资性房地产 建） 借：投资性房地产－公允价值 准备 贷：应付职工薪酬 变动 原材料等 贷：公允价值变动损益 借：投资性房地产 贷：投资性房地产－厂房（在 建） 费用化 借：其他业务成本
1、固定资产和采用成 本模式计量的投资性 房地产计提折旧都是 借：固定资产清理 按照当月增加的不提 累计折旧 折旧，当月减少的仍 固定资产减值准备 然计提折旧 贷：固定资产 2、无形资产当月增加 借：固定资产清理 的当月计提摊销，当 贷：应交税费-应交营业税 月减少当月停提摊销 借：银行存款 3、采用公允模式下计 贷: 固定资产清理 量的投资性房地产不 借：固定资产清理 再计提折旧 贷：营业外收入
计提折旧、摊销
计提减值准备
后续支出
处置
区别
共同
1、持有待售期 间的固定资产和 无形资产不再计 提折旧和摊销， 但要进行减值测 试，确认资产减 值损失 2、一旦计提， 以后期间不得转 回
固定资产、投资性房地产、无形资产
固定资产、投资性房地产、无形资产第五章固定资产、投资性房地产、无形资产第一节固定资产固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的。
（注意，没有出售目的）（2）使用寿命超过一个会计年度。
其中“出租”是指以经营租赁方式出租的机器设备等。
以经营租赁方式出租的建筑物属于企业的投资性房地产，不属于固定资产。
考点一：固定资产的初始计量固定资产应按照成本初始计量。
（一）外购固定资产企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
固定资产有关增值税的问题：①企业购入的生产经营用固定资产所支付的增值税在符合税收法规规定情况下，应从销项税额中扣除（即进项税额可以抵扣），不再计入固定资产成本。
借：工程物资、在建工程、固定资产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款②购建生产经营用固定资产，领用原材料的进项税额不需要转出计入固定资产的成本。
③上述生产设备对外销售时应考虑销项税额的计算。
④债务重组、非货币性资产交换等业务中，涉及固定资产的，都需要根据此规定做会计处理。
1.购入不需要安装的固定资产2.购入需要安装的固定资产企业购入固定资产时实际支付的买价、运输费、装卸费、专业人员服务费和其他相关税费等均先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目（具体核算方法见后面）。
【例题·计算题】（1）甲公司为一般纳税人企业，适用的增值税率为17%，2013年甲公司购入设备安装某生产线。
该设备购买价格为1 000万元，增值税额为170万元，支付保险费50万元，支付运杂费10万元。
借：在建工程（1 000＋50＋10）1 060应交税费——应交增值税（进项税额） 170贷：银行存款 1 230（2）该生产线安装期间，领用生产用原材料的实际成本为100万元，发生安装工人薪酬10万元。
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产对比归纳总结
当待处理财产损溢”】
借：以前年度损益调整
贷：盈余公积
利润分配——未分配利润
盘
【无形资产报废】
亏
借：营业外支出
累计摊销
无形资产减值准备
贷：无形资产
减 【计提】借：资产减值损失
值 贷：存货跌价准备
【转回】借：存货跌价准备
贷：资产减值损失 【提示】当存货可变现净值小于存货成本 时，“存货跌价准备”科目贷方余额=存货 成本-存货可变现净值
借：财务费用（每期期初预计负债的摊余成本 日公允价值）
×实际利率）
投资性房地产累计折旧（摊销）（原
贷：预计负债
投资性房地产已计提的折旧或摊
销）
借：预计负债
投资性房地产减值准备
贷：银行存款等（发生弃置费用支出时）
【注意】（1）对于预计负债的减少，以该固 定资产账面价值为限扣减固定资产成本。如果 预计负债的减少额超过该固定资产账面价值， 超出部分确认为当期损益。（2）对于预计负 债的增加，增加该固定资产的成本。
土地使用权转左转右可能作为固定资产核算可能作为无形资产核算也可能作为投资性房地产核算还可能计入所建造的房屋建筑物成发出存货计量先进先出法移动加权平均法月末一次加权平均法个别计价法固定资产折旧年限平均法工作量法双倍余额递减法年数总和法使用寿命估计变更有限无限不摊销不折旧要测试原则成本与可变现净值孰低计量
确认 条件
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产对比归纳总结
存货
固定资产
无形资产
投资性房地产
1.有关的经济利益很可能流入企业；
为赚取租金或资
2.成本能够可靠地计量。
本增值，或两者
兼有而持有
初 外 【大原则】买价+相关税费（不含可抵扣的增值税进项税额）+其他相关费用
房地产企业固定资产和无形资产会计处理的比较和启示
核算 企 业 固 定 资 产发 生 减 值 时 计 提 固定 资 产 减 值 准 备 和 无 形 资 产
减 值 准 备都 应按 单项 资 产 计 提 。资 产 负 债 表 日 ， 地 产 企 业 根 据 房 资产 减 值 准 备 确 定 固 定 资 产 或 无 形 资 产 发 生 减 值 的按 应 减 值 的 金
一
、
房 地 产 企 业 固定 资 产 和 无 形 资 产 的 相 似 会 计 处 理 分 析
１ 固 定 资 产和 无 形 资取 得 的会 计 处理 分析 、
（ ） 部 购 人 固 定 资 产 或 无 形 资 产 。 不 需 要 安 装 的 固定 资 产 １外 在 购 人 后 即 可 交 付 使 用 ， 其 实 际 支 付 的 价 款 （ 括 买 价 ， 付 的 将 包 支 包装费 ， 输费 ， 金 等） 为 固定 资产 原值 ， 记 “ 定资 产 ” 运 税 作 借 固 账 户 ， 记 “ 行 存 款 ” 其 他 应 付 款 ” 应 付 票 据 ” 账 户 。需 要 安 装 贷 银 “ “ 等
额 ， 定资产减值的借记“ 固 资产 减 值 损 失 一固 定 资 产 减 值 损 失 ” 贷 ，
记 “ 定 资 产 减 值 准 备 ” 户 ； 形 资 产 减 值 的借 记 “ 形 资 产 减 值 固 账 无 无
损 失” 户 ， 记 “ 形 资 产 减 值 准 备 ” 户 处 置 固 定 资 产 或 无 形 账 贷 无 账 资产 时应 同 时结 转 已 计 提 的 固 定 资 产 减 值 准 备 或 无 形 资 产 减 值 准
户 进 行 核 算 ， 应 当按 照 “ 建 工 程 ” “ 装 工 程 ” “ 安 装 设 备 ” 并 在 、安 、在 、 “ 摊支出” 待 以及 单 项 工 程 进 行 明细 核 算 。企 业 在 建 工 程 准 备 的 各 种 物 资价 值 ， 括 工 程 用 材 料 ， 包 尚未 安 装 的 设 备 以 及 为 生 产 准 备 的
存货 固定资产 无形资产 投资性房地产对比归纳总结
减值【计提】借：资产减值损失贷：存货跌价准备【转回】借：存货跌价准备贷：资产减值损失【提示】当存货可变现净值小于存货成本时，“存货跌价准备”科目贷方余额=存货成本-存货可变现净值【售出结转】借：主营业务成本（或其他业务成本）贷：库存商品（或原材料）借：存货跌价准备贷：主营业务成本（或其他业务成本）后续支出资本化【固定资产一转二停三重新】1.企业将固定资产进行更新改造的，应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程2.停止计提折旧；3.按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧【注意】企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。
【无形资产】开发阶段【研发支出——资本化支出】“研发支出——资本化支出”余额计入资产负债表中的“开发支出”项目【投资性房地产转为改扩建】1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动（也可能在贷方）贷：投资性房地产——成本【注】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
费用化生产车间使用固定资产发生的修理费用计入管理费用。
研究阶段+开发阶段【研发支出——费用化支出】记入当期损益处置【存货成本的结转】（一）对外销售商品的会计处理借：主营业务成本贷：库存商品借：存货跌价准备贷：主营业务成本（二）对外销售材料的会计处理借：其他业务成本贷：原材料借：存货跌价准备贷：其他业务成本（三）包装物的会计处理1.生产领用的包装物借：制造费用等贷：周转材料——包装物2.出借包装物及随同产品出售不单独计价的包装物借：销售费用贷：周转材料——包装物3.出租包装物及随同产品出售单独计价的包装物借：其他业务成本贷：周转材料——包装物【固定资产清理】借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产借：营业外支出——处置非流动资产损失贷：固定资产清理OR借：固定资产清理贷：营业外收入【出售】借：银行存款累计摊销无形资产减值准备营业外支出（借方差额）贷：无形资产应交税费——应交增值税（销项税额）（如果涉及）应交税费——应交营业税（土地使用权）营业外收入（贷方差额）1.成本模式借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【出租】借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：累计摊销银行存款注：涉及营业税的处理（土地使用权）借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税2.公允模式借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本个性【存在弃置费用的固定资产】借：固定资产贷：在建工程（实际发生的建造成本）预计负债（弃置费用的现值）借：财务费用（每期期初预计负债的摊余成本×实际利率）贷：预计负债借：预计负债【计量模式转换】1.成本转公允由成本模式变更为公允价值模式的账务处理：借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备。
固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结
固定资产、无形资产和投资性房地产的初始计量原则都是按成本计量。
不同点：1、固定资产后续计量：按期计提折旧。
固定资产当月增加当月不提折旧，当月减少当月要提折旧。
处置：清理净损益计入“营业外收入或支出”。
2、无形资产后续计量：使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销，但应在每个会计期末进行减值测试；使用寿命确定的无形资产按期摊销。
无形资产当月取得当月摊销，当月减少当月不摊销。
处置：让渡无形资产使用权的，按形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为“其他业务收入和其他业务成本”。
出售无形资产所有权的，将取得的价款与其账面价值的差额计入“营业外收入或支出”。
3、投资性房地产后续计量有成本模式和公允价值模式。
成本模式下，建筑物的后续计量按固定资产的有关规定进行，按期计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理；土地使用权的后续计量按无形资产的有关规定进行，按期摊销，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。
公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。
成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）；公允价值模式不能转为成本模式。
房地产转换的会计处理：（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（或相反的转换，会计处理相同，都是转入相对应的科目即可）按投资性房地产转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入固定资产相对应的科目。
（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动损益”。
（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产按转换日的公允价值借记“投资性房地产－－成本”，公允价值小于原账面价值的，其差额计入“公允价值变动损益”；公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积－－其他资本公积”。
固定资产与无形资产在会计处理上的比较【会计实务操作教程】
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三、固定资产与无形资产在转让上的区别 固定资产在转让时，成交价格由买卖双方协商确定，转让收人的确定 比较容易。而无形资产在转让时，收人的确定比较复杂。这是因为无形 资产所能提供的未来经济利益具有较大的不确定性。无形资产转让收人 的确定，实质上是对该项无形资产所能带来的未来收益的折现，无形资 产供企业长期使用，长期受益，但其受益额究竟有多大，通常是不能准 确计量的。 在会计处理方法上，固定资产转让的核算需通过“固定资产清理”这 一临时性账户，而无形资产的转让则不需通过临时性账户进行核算。另 外，固定资产转让的净损益列为“营业外收入”或“营业外支出”。这是 因为该净损益与企业的生产经营活动无直接关系，所以不列作经营收 入。而无形资产在转让时，无论是转让所有权还是转让使用权，所取得 的收入都构成了企业的业务收入，列为 “其他业务收入”；转让的成本列 人“其他业务支出”。 四、固定资产与无形资产的风险防范和化解 由于固定资产和无形资产在会计处理上具有上述特点，决定了在其管 理和转让上存在不同程度的风险。改革开放以来，我国企事业单位在合 资、转让、租赁过程中，由于对国有固定资产的核算和评估不准确，使 两类资产的流失严重。据国家有关部门统计，每年有几百亿元的国有固 定资产流失；国有无形资产的流失也相当严重，如一些国内的驰名商标 竟无偿给外商使用。因此，加强对两类资产的管理和风险防范已成当务 之急。首先，必须采取强有力的措施，加强对两类资产的管理。对国有 固定资产的管理，必须明晰其产权关系，明确管理部门，并采取一系列
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发生的支出，保护专利权不受侵犯的支出等，这类支出是费用化，还是 资本化较难确定，应具体问题具体分析。
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浅谈投资性房地产与固定资产和无形资产会计处理的比较
一、引言
国家财政部于2006年2月15日出台了新的会计准则体系，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》引入了投资性房地产作概念。
新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念也规范了投资性房地产的核算方法。
其中，值得关注的是：根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种。
投资性房地产与固定资产和无形资产有一定的渊源，可以将投资性房地产看做分别从固定资产和无形资产中分立出来的房产和土地使用权的结合体，虽然它们有着很多相似之处，但也存在区别，在投资性房地产后续计量采用公允价值计量时，它们的差异集中体现在会计处理中。
通过它们之间的会计处理的差别我们可以讨论一下产生这种差异的原因。
二、投资性房地产与固定资产无形资产的会计处理的比较
1 确认比较
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产在同时满足下列条件时予确认：（1）符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房；（2）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（3）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
固定资产和无形资产与投资性房地产的确认条件基本一致，也要满足3个条件：（1）符合固定资产或无形资产的定义；（2）与该固定资产或无形资产相关的经济利益很可能流入企业；（3）该固定资产或无形资产的成本能够可靠计量
2初始计量的比较
投资性房地产的初始计量包括两种情况：外购或者自建。
根据准则规定，可归纳总结如下①外购的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出。
②自行建造的投资性房地产的成本=达到预定可使用状态前所发生的所有支出，但这必须是在同时出租的条件前提下。
③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
固定资产和无形资产的取得方式除了外购和自建（自行开发），还有很多，比如接受投资者投资、非货币资产交换、债务重组、企业合并等。
所以，固定资产和无形资产的初始计量的情况要比投资性房地产多。
但为了便于比较它们会计处理，暂且就外购或自建（自行开发）两种情况进行介绍。
固定资产初始计量成本：（1）外购固定资产的成本=购买成本+相关税费+使固定资产达到预定可使用状态前的所有支出；（2）自行建造的固定资产成本=是固定资产达到预定可使用状态前的必要支出
无形资产初始计量成本：（1）外购无形资产的成本=购买价款+相关税费+使该无形资产达到预定可使用状态的其他支出；（2）自行开发无形资产的成本=可直归属于该无形资产的创造、生产，并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出
虽然三种资产的初始成本计量在说法上有些不同，但本质是一样的：外购的资产成本都是购买价款与相关税费和使资产达到预定使用状态的支出之和；自建或自行开发的资产的成本都是事资产达到预定可使用状态的所有必要支出。