浅谈投资性房地产与固定资产和无形资产会计处理的比较

浅谈投资性房地产与固定资产和无形资产会计处理的比较

一、引言

国家财政部于2006年2月15日出台了新的会计准则体系，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》引入了投资性房地产作概念。新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念也规范了投资性房地产的核算方法。其中，值得关注的是：根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种。投资性房地产与固定资产和无形资产有一定的渊源，可以将投资性房地产看做分别从固定资产和无形资产中分立出来的房产和土地使用权的结合体，虽然它们有着很多相似之处，但也存在区别，在投资性房地产后续计量采用公允价值计量时，它们的差异集中体现在会计处理中。通过它们之间的会计处理的差别我们可以讨论一下产生这种差异的原因。

二、投资性房地产与固定资产无形资产的会计处理的比较

1 确认比较

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产在同时满足下列条件时予确认：（1）符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房；（2）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（3）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

固定资产和无形资产与投资性房地产的确认条件基本一致，也要满足3个条件：（1）符合固定资产或无形资产的定义；（2）与该固定资产或无形资产相关的经济利益很可能流入企业；（3）该固定资产或无形资产的成本能够可靠计量

2初始计量的比较

投资性房地产的初始计量包括两种情况：外购或者自建。

根据准则规定，可归纳总结如下①外购的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出。②自行建造的投资性房地产的成本=达到预定可使用状态前所发生的所有支出，但这必须是在同时出租的条件前提下。③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

固定资产和无形资产的取得方式除了外购和自建（自行开发），还有很多，比如接受投资者投资、非货币资产交换、债务重组、企业合并等。所以，固定资产和无形资产的初始计量的情况要比投资性房地产多。但为了便于比较它们会计处理，暂且就外购或自建（自行开发）两种情况进行介绍。

固定资产初始计量成本：（1）外购固定资产的成本=购买成本+相关税费+使固定资产达到预定可使用状态前的所有支出；（2）自行建造的固定资产成本=是固定资产达到预定可使用状态前的必要支出

无形资产初始计量成本：（1）外购无形资产的成本=购买价款+相关税费+使该无形资产达到预定可使用状态的其他支出；（2）自行开发无形资产的成本=可直归属于该无形资产的创造、生产，并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出

虽然三种资产的初始成本计量在说法上有些不同，但本质是一样的：外购的资产成本都是购买价款与相关税费和使资产达到预定使用状态的支出之和；自建或自行开发的资产的成本都是事资产达到预定可使用状态的所有必要支出。