奥莱小镇整合推广

怎么达成？
地产攻略图
本次提案重点解决5个问题
1、明确目标：我们想要去哪？
2、找出障碍：我们现在在哪？
3、核心策略：如何去？
4、广告主张：说什么？
5、整合推广：怎么说？
壹 明确目标
销售、口碑
第一 “叫座”、第一 “叫好”
解决这些问题，也许有100条路 但最近的路只有壹条
独到的吸引人的优势 独到让人无法抗拒的气质
项目广告语 【高端生活，自由随性】
广告调性
华彩、璀璨 、国际、时尚
品质感
人文感
整合推广
伍 怎么说？
在市场低迷的市场情况下， 在项目前期没有明确树立形象 现成项目广泛的知名度和美誉度的情况下
我们说话的方式必须要
要强势 要有激情 要有诱惑力
要客户对项目的 感觉上升到心里触动层面
是魅惑，是欲罢不能
青竹园 天麓 东方大院 麓谷林语 阆峰云墅
户型面积 253-762 360-1000 220-290 160-243 210-301 350-532
单价 1600018000
14500
入市时间 2007.6 2008.7
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13000
2010.7
10000 12000
2007.9 2007.6
第一系列：概念导入
再次树立高端形象，提高知名度， 以名人效应，迅速吸引大众的眼球
她高雅迷人、富有才华、令人倾倒；贾利.古柏、克拉克. 盖博都是她绯闻的主角。当她遇到摩纳哥王子---雷尼尔 三世，命运再一次青睐这位美女
已销 总量
212
可售货量 382
123
460
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300
378
180
70
387
40
目前市场销售量较大的别墅项目都是拥有大型山体、湖泊、江景、公园等稀缺自然资源为主的别墅项目
3、项目前期的广告投放零散，无策略性， 核心价值概念较为模糊；
导致项目调性无品质感，档次不高，内容模糊，重点不清晰，看不出 是别墅产品；价值阐述较为模糊，宣传效果较弱；市场上没有奥莱小 镇的地位和声音。
重要卖点集合
3000亩高端别墅生活综合体； 500亩“环球奥特莱斯购物公园”； 长沙第六区，35公里滨水新城核心； 8分钟市府、区府双政务圈； 11万平米马桥河风光带； 原味西班牙水岸风情别墅城； 3000㎡湖上会所，室内恒温泳池，名牌双语学校等；
上市集团-裕田中国，国际级高端生活运营商。
肆 说什么？
项目的别墅是让城市中高端客户买得起 终极居住标准的别墅
环球奥特莱斯 是让城市中高端客户享受 高端的吃、穿、游、娱等享受
项目的别墅是让城市中高端客户享受 优越，优雅，时尚，自然，轻松的生活
项目给客户带来的生活感受就是 高端的生活，自然、自由的享受
项目的主推定位
【世界级高端别墅生活综合体】
本定位，以项目带来的生活为主诉求， 突破了产品、地域的限制
裕田·奥莱小镇整合推广策略
达达机构 2010-9-8
营销目标
4个月实现销售200套
长沙别墅通常一个月销售100套，x项目 平均一个月销售50套，将占长沙一半的
销售量，可见销售压力之大。
广告目标
第一、树立项目高知名度和热度， 让长沙人人知 道裕田·奥莱小镇
第二、树立项目高美誉度，让长沙人人传颂 裕田·奥莱小镇，让客Fra Baidu bibliotek追捧
是激情，是彰显本我
是经典，是赞赏永恒
是格蕾丝王妃不息的优雅
是麦当娜不灭的时尚激情
是梦露，世界为之倾倒的性感
让你的过去成为过去 让你的生命没有遗憾
让你的心为之疯狂
华灯初上 让一切由你做主
世界级高端别墅生活综合体
高端生活 自由随性
尽在 裕田奥莱小镇
画面示意
下面仅为报纸画面，并非实际媒体排布
“环球奥特莱斯购物公园” 绝对是项目价值的引爆点
不把“环球奥特莱斯”做透，做到极致， 就是对不起这个项目
但是一定要小心误区
“环球奥特莱斯”是引子，别墅才是主菜 如何把奥特莱斯的气质与别墅气质完美融合
才是衡量推广的水平所在
环球奥特莱斯 与 别墅的对话
环球奥特莱斯 是让城市中高端客户买得起 国际一流的品牌商品
贰 找到障碍 我们现在在哪？
1、市场走势不明朗
政策密集出台，政策力度也越来越大， “限购”“利率上调”“按揭 难”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负 责”，市场的走势不乐观。
2、对手厉兵秣马，声势渐隆
2011年整体别墅市场分析
长沙别墅市场趋于资源型别墅发展
代表项目 湘江一号
核心是纯别墅吗？
不是独栋，就无法称作 真正意义上的纯别墅。 170-260平米联排，双拼，只是享受别墅生活的过渡产品
核心差异到底是？？？？
许多人收藏别墅 许多人炫耀别墅 生活里却没有别墅
别墅不是高高在上的奢侈品 而是成功必需品
项目的价值观就是 让湖南的中高端精英
住得起高端别墅 并充分享受高端别墅生活
怎么做差异，怎么让客户首选裕田·奥莱小镇 在于项目产品附加值（利益） 在于项目独特形象（气质） 在于项目特色服务（归属）
叁 核心策略 如何去？
寻找客户最动心的差异优势 打造目标客户群最爱的气质
是项目广告的目标
核心是规模吗？
3000亩确实是个不小的数目，但是长沙大规模 的别墅盘不在少数。况且规模越大越好吗，还 是一个不确定的命题。
稀缺资源
外部湘江，内部山体（道家72 福地之一）
规划总量 95万平
太阳山森林公园、鹅羊山公园、 秀峰山公园、 18洞高尔夫球
40万平
尖山风景区23700㎡尖山原生 态美景、
43000平米早步公园100亩天 湖湖面1000米环湖栈道
330亩保利麓谷体育公园；高 尔夫球场
原生态的坡地与水景资源
75万平 49万平 120亩 14万平
说说生活
你是否为芝华士的 活出骑士风范的豪情所 感染
风度翩翩，儒雅睿智，有型有款，智趣不凡。 心怀他人，光明磊落，敢作敢为，活出风范。
你是否为奔驰的 世界级风华 神魂颠倒
你是否为DIOR 的 香艳 激动不已
在奥莱小镇
高端的居住，美食、购物、休闲、 娱乐，想什么就有什么！
在奥莱小镇
世界级的自然环境，建筑风华 生活品味……享什么就有什么！
核心是山水吗？
长沙 有山，有水的太多，滨江豪宅卖的好，卖 的快是明证，是湘江情节在作怪。11万平米马 桥风光带，罕见但是不是珍惜。
核心是建筑风情吗？
长沙 遍地是所谓的风情别墅，西班牙、英式， 德式等各式风情，项目别墅不具备明显的比较 优势。
核心是区域吗？
大河西先导区，滨水新城核心 但是地段并非别墅客户最看着重的价值。